Актуальные вопросы юридических рисков для сторон при заключении договора купли продажи недвижимости в гражданском законодательстве РФ



В статье рассматриваются вопросы, относящиеся к юридическим рискам и последствиям для сторон при заключении договора купли-продажи недвижимости в рамках гражданского законодательства РФ. Указаны общие положения о договоре купли-продажи, существенные условия, особое внимание уделено проблеме нежелательных юридических последствий для сторон договора, возможные риски и недобросовестность сторон рассматриваемых правоотношений. Отмечены возможные варианты избежания последствий в виде отрицательных рисков для сторон договора.

Ключевые слова: договор, риски, последствия, юридические факты, стороны договора купли-продажи, недвижимое имущество.

Одной из актуальных тем на сегодняшний день (в связи с частотой проявления данных правоотношений) являются правоотношения купли-продажи недвижимого имущества, данные правоотношения реализуются повседневно и при заключении договора купли-продажи возникает разнообразное количество вопросов относительно факта заключения такого договора, а также рисков, выраженных в юридических последствиях для сторона (покупателя и продавца).

Наряду с этим, права на столь ценный объект и сделки с ним часто становятся предметом судебных споров, а вопросы правового регулирования заключения договоров в сфере недвижимости продолжают становиться центром внимания научных дискуссий.

Актуальность данного вида договора в гражданском праве обусловлена наличием необходимости в недвижимости как формы выживания человека в обществе в комфорте и с иными целями в зависимости от категории недвижимого имущества (земельный участок, здание, сооружение и др.).

Положения гражданского законодательства регулирующего отношения по заключению и всем юридическим последствиям договора– купли продажи закреплены в параграфе 7 ГК РФ. Так, в статье 549 указанного акта установлено, что:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В указанном смысле понимания договор купли-продажи представляет собой правоотношения гражданского-правового характера по передачи в собственность имущества от одного лица к другому, стороны по данному договору именуются продавец и покупатель.

К существенным условиями договора купли-продажи недвижимости относятся:

Предмет договора; существенные условия по закону или по иному правовому акту; существенные условия, которые становятся таковыми по заявлению одной из сторон договора; перечень лиц, имеющих право на недвижимое имущество [1].

Необходимо отметить, что ряд практиков и научных деятелей относят к существенному условию договора стоимость недвижимости (цена), так, в частности этой позиции придерживаются: Чагина А. Д., Ивакин Д. И. и другие. Позиция авторов обусловлена наличием определённых рисков, которые будут рассмотрены далее и связанны с ценой недвижимого имущества и возможными рисками, а также положениями статьи 555 ГК РФ «При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным» [8, с. 43].

С данным мнением считаю нужным согласиться, так как исходя из судебной практики достаточно трудно доказать точную сумму за приобретаемое недвижимое имущество при оспаривании заключенного договора.

Права и обязанности продавца и покупателя играют существенную роль в рамках существования любого вида договора, в том числе и вышеуказанного.

В отношении вопроса обязанностей сторон необходимо отметить следующее, продавец обязан передать имущество в собственность покупателя, данная обязанность заключается в необходимости совершение двух определенных действий первым из которых является передача имущества фактически а более процессуальная и документарная выраженная в передаче право собственности на недвижимое имущество покупателю, вторая обязанность выражено в регистрации перехода права собственности в отношении другого лица и следовательно утраты права собственности у продавца недвижимого имущества. Покупатель же в свою очередь обязан принять переданное ему имущество и внести плату за недвижимое имущество.

Соблюдение прав и обязанностей сторон в данном виде договора определяется также таким фактором как добросовестность стороны и предоставления всех сведений включая обременения и иные обстоятельства, наличие которых может в будущем для собственника оказаться «неожиданными и нежданными» и в неполной мере реализовать свое право на приобретенное недвижимое имущество.

Рассмотрев общие положения относительно договора купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве, необходимо указать, что основной проблемой, в том числе и существующей (актуальной) на сегодняшний день является наличие рисков в части предоставления неполной информации продавцом, например в качестве обременений на недвижимое имущество для нового собственника, помимо рисков в качестве обременений есть и иные вопросы которые могут привести к рискам (установление цены, передача имущества в будущем и иные).

С целью минимизации рисков при заключении договора купли-продажи недвижимости на законодательном уровне было установлено требование указывать в договоре купли-продажи, например жилого помещения сведений, которые позволяют установить право пользования этим имуществом после приобретения его покупателям, то есть имеется в виду — не имеет кто-либо еще помимо продавца право распоряжения, пользования и иные права в отношении данного имущества, что в свою очередь достаточно разумно и объективно для нового собственника (ст.588 ГК РФ).

Указанное условие относится к числу существенных, в связи с чем не указание подобной информации в договоре сопровождается признанием последнего недействительным [9, с. 96].

Достаточно широкую роль в регламентации и предотвращение неблагоприятных последствий для сторон в рамках заключения договора купли продажи недвижимости служит судебная практика в качестве разъяснений Пленума Верховного Суда и конкретных материалов гражданских и арбитражных дел на различных судебных инстанциях, что в свою очередь достаточно определенно показывает с какими рисками и с какими проблемами может столкнуться сторона данного договора и как такие вопросы разрешаются.

Так, в частности, Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 разрешает вопросы, связанные со спорами в договорах по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

Например, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный [3].

Проблематичен п. 5 Постановления, так как он определяет, что покупатель лишается права понудить продавца совершить действия по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Что в свою очередь составляет пробел в гражданском законодательстве, который можно разрешить следующим образом — установить оговорку о том, что в случаях заключения подобного договора покупатель имеет право понудить продавца приобрести ту недвижимость, которая указана в договоре, если покупателю станет известно, что продавец приобрел или намеревается приобрести другую недвижимость с аналогичными параметрами, дабы защитить интересы сторон по договору.

Покупатель также должен быть вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее согласно п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ. Это должно повысить ответственность продавца перед покупателем [10, с. 251].

Согласно ст. 554 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является его предмет, в частности данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (в большинстве случаев достаточно указать кадастровый номер) [1].

При этом в договоре, как правило, указываются и иные сведения, позволяющие идентифицировать жилое помещение, а также отмечается ряд дополнительных условий, сопутствующих его передаче. В частности, такие как семейное положение продавца, наличие у последнего детей, обременение жилой площади третьими лицами и т. п.

Достаточно важным является отметить внимание на том факте, что продавцы достаточно часто не сообщают сведения о состоянии помещения, что в свою очередь в будущем не позволяет покупателю в достаточной и полной мере использовать недвижимое имущество по назначению (наличие проблем с канализацией, проводкой, вентиляцией и т. д.).

Так, например, по Определению Липецкого областного суда от 29 июля 2013 г. по делу № 33–1889/2013 судья отказал в удовлетворении исковых требований гражданки по факту приобретения недвижимости и выявившимися неполадками и необходимостью их устранения за счет продавца — гражданка Е. обнаружила скрытые недостатки: гнилые доски и лаги, пораженные жучком, множественные течи в крыше дома, были явные проблемы и нарушена техника безопасности при изоляции проводки, фундамент не соответствовал требованиям эксплуатации. Истица неоднократно обращалась к ответчику с требованием устранить все эти скрытые недостатки за свой счет, но он ответил отказом. Из приведенного истцом экспертного заключения не следует, что жилой дом не пригоден для проживания. Как следует из показаний допрошенных свидетелей и самой истицы, некоторые из указанных недостатков были сразу визуально заметны, другие — обнаружены в результате проведенного экспертного исследования [5].

Таким образом, непредоставление сведений о фактическом состоянии недвижимого имущества и возможных проблем с его реализацией в зависимости от назначения приобретения покупателям должно и может оспариваться судом, либо в претензионном порядке к продавцу об устранении всех недостатков за его счет. При этом доказать факт того, что недвижимое имущество имеет дефекты и не «пригодно» для нормального проживания или использования достаточно проблематично, что прослеживается из выносимых судьями решений [12, с. 164–166].

Одним из часто встречающихся рисков является проблема установления цены имущества и данная проблема заключается в том, что продавец достаточно часто указывает в договоре сумму значительно меньшую, чем та, что передается фактически с целью избежания несения обязанности налоговых платежей, установленных нормами налогового законодательства, в случае, если данные доходы собственника будут облагаться налогом в соответствии с требованиями пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации.

Подобное установление условий о цене недопустимо, поскольку в случае возникновения спора покупатель практически никак не сможет доказать, что продавцу была передана иная денежная сумма, нежели указанная в договоре [2].

Также достаточно важно при разрешении споров и наступивших рисков определять, что плата за имущество будет внесена частями или же находиться на счете и продавец получит ее только в случае перехода права собственности покупателю или же покупатель внесет в срок сумму за недвижимое имущество, а не будет уклоняться от этой обязанности, такая ситуация существует и в судебной практике, например в деле Животова В. Г. который дошел до судебной коллегии по Гражданским делам Верховного Суда РФ в связи с установлением факта перехода права собственности покупателю недвижимости, но сумму за это имущество не получил [4].

Таким образом, необходимо исключить какие-либо отклонения от норм законодательства и прописывать в договоре точную сумму уплаты, так как велика вероятность принесения убытков и невозвращения полной суммы покупателю, а доказать это достаточно проблематично.

Следующим из часто встречающихся рисков при заключении договора купли-продажи недвижимости является несообщение продавцом информации о наличии долгов и обременений на имущество, что в большинстве случаев оказывается известным после перехода права собственности на нового собственника. Так, в частности, для того чтобы избежать споров с продавцом после приобретения недвижимого имущества и посещения суда, необходимо узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Судебная практика в таком случае риска для покупателя стоит на его стороне, например: Русак С. М. обратилась в суд с иском, в котором просит, с учетом уточнения требований, признать незаконными действия ООО «ДЖКХ» по зачислению задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за квартиру, возникшей до 19.12.2019 г.; обязать ООО «ДЖКХ» исключить из платежного документа на оплату жилья и коммунальных задолженность, возникшую до 19.12.2019 г.; взыскать компенсацию морального вреда, штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Суд удовлетворил исковые требования гражданина и обязал управляющую компанию исключить оплату на ЖКХ услуги данного гражданина [7].

В этой связи является необходимым запрашивание соответствующих подтверждающих документов на отсутствие задолженностей, так как суды, конечно в данном случае выступают на стороне истцов, но все же это лишние затраты времени и судебные разбирательства.

Еще одним риском можно выделить продажу недвижимого имущества, в котором прописан несовершеннолетний ребенок, в таком случае продавцу необходимо иметь разрешение органа опеки. Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону. Таким образом дабы избежать иска со стороны органа опеки и отрицательного решения суда необходимо устанавливать кто проживает в помещении и имеются ли там несовершеннолетние дети [6].

Необходимо учитывать такие детали, как наличие прописанного в помещении несовершеннолетнего, что в свою очередь может послужить определёнными негативными последствиями для покупателя и лучше заранее обусловить такого рода «тонкости». Но при этом, даже в случае наступления судебного разбирательства, суды выступают в большей степени на стороне нового собственника и не признают договор недействительным.

Договор купли–продажи недвижимости является консенсуальным, а потому считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям такого договора. Обычно достижение соглашения на практике фиксируется подписанием сторонами единого документа — собственно договора купли-продажи недвижимости, в котором отражаются условия достигнутого между ними соглашения.

Но такого документа недостаточно для того, чтобы передача имущества была признана правомерной, поскольку для исполнения договора, в части передачи предмета договора, необходимо, чтобы стороны, в соответствии с требованием закона подписали передаточный акт.

Таким образом, сторонам после заключения договора купли–продажи недвижимости и наступления срока ее передачи необходимо подписать упомянутый передаточный акт.

Он необходим для того, чтобы, во-первых, засвидетельствовать факт передачи продавцом и принятия покупателем недвижимого имущества, во-вторых, засвидетельствовать факт передачи по договору надлежащего предмета, то есть именно того имущества, которое в соответствии с соглашением сторон должно быть передано по договору, а также установление того, что переданное имущество отвечает требованиям о надлежащем качестве передаваемого имущества.

Передаточный акт имеет огромное значение в отношениях по продаже недвижимости и очевидно, что он должен быть правильно оформлен сторонами, во избежание возникновения спора о том, было ли передано имущество, соответствует ли оно требованиям надлежащего качества [11, с. 6].

Обобщая вышесказанное необходимо отметить, что при заключении договора купли продажи недвижимого имущества могут возникнуть следующие риски: несообщение информации покупателю о состоянии помещения (здания), несообщение информации о долгах и обременениях на недвижимое имущество, снижение стоимости недвижимости в договоре с целью уклонения от налоговых обязательств.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор купли продажи представляет собой соглашение сторон (продавца и покупатель) о передаче недвижимого имущества в собственность покупателя или третьих лиц с переходом права собственности на данное недвижимое имущество.

Однако, на сегодняшний день достаточно актуальным является вопрос о рисках, которые были рассмотрены и указаны ранее к таковым рискам относятся: предоставление продавцом недвижимого имущества недостоверной информации о состоянии имущества и его обременениях, что следствие приводит к определенным последствиям и невозможностью использования имущества в полном его аспекте новым собственником, в данном случае, также необходимо отметить, что и покупатель недвижимого имущества должен проявить все необходимые действия мероприятия по установлению обременении и проверке тех сведений, которые представил продавец по предмету договора, непредоставление продавцом информации о прописанных в помещении лицах (риск признания судом договора недействительным), занижение стоимости недвижимости в договоре для неуплаты налогов — риск не вернуть всю сумму по сделке в случае ее расторжения; невозможность обязать продавца совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем и иные риски, возникающие в результате заключения договора купли-продажи недвижимости.

Достаточно часто граждане в рамках гражданских правоотношений и правоотношений налогового характера с целью избежания высокого налогообложения и выплаты сумма в бюджет государства в договоре указывают иную цену по сравнению с той, которая является рыночный и актуальной и установление цены в договоре изначально заниженной от первоначальных данных, что ставит в затруднительное положение нового собственника в связи с тем, что в случае выявления нарушения договора или расторжения договора купли-продажи недвижимости с трудом доказывается в связи с указанной в договоре суммой, заранее уменьшенной продавцом.

И на сегодняшний день эти риски, которые возможны как для продавца, так и для покупателя в достаточной мере остаются актуальными, что в свою очередь по нашему мнению выражается в правовом нигилизме и малой активности, и принятия каких-либо действий по установлению информации о предмете (недвижимом имуществе), обременениях, в рамках реализации договора купли — продажи недвижимости в большей степени вина сторон данного договора.

Предлагаются следующие изменения и предложения по минимизации рисков для сторон договора:

Необходимо на законодательном уровне установить, что цена договора купли-продажи недвижимости является важным, существенным условием ее занижение с целью снижение выплат по налоговому законодательству будет фактом расторжение договора и привлечения сторон договора в соответствующему виду ответственности;

Установить в нормах гражданского законодательства требования о принудительной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество покупателю в случае отступления и нарушения условий договора продавцом;

Установить для продавца обязанность предоставить все соответствующие документы, что избежать рисков для покупателя на законодательном уровне (выписки с банка, управляющей компании и др.)

Разработать методическое пособие качестве рекомендации по заключению договора о купли-продаже недвижимого имущества для обеих сторон как для продавца, так и для покупателя во избежание наступления рисков, которые выражены юридическими фактами и наступлением соответствующих негативных и неблагоприятных последствий для обеих сторон заключаемого договора.

Литература:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51– ФЗ (ред. от 11.03.2024). — Текст: непосредственный.
2. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 № 146– ФЗ (ред. от 23.03.2024) — Текст: непосредственный.
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». — Текст: непосредственный.
4. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.05.2018 № 58– КГ18–11 по жалобе Животова В. Г. — Текст: непосредственный.
5. Определению Липецкого областного суда от 29 июля 2013 г. по делу № 33–1889/2013. — Текст: непосредственный.
6. Верховный Суд РФ: Официальный сайт — «Осторожно, дети. Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторичного жилья». — URL: https://www.vsrf.ru/press_center/mass_media/28774// (дата обращения: 07.04.2024). — Текст: электронный.
7. Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти № 2–1478/2020 2–1478/2020~М-1255/2020 М-1255/2020 от 21 июля 2020 г. по делу № 2–1478/2020. — Текст: непосредственный.
8. Чагина, А. Д. Некоторые проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения / А. Д. Чагина. // Новый юридический вестник. — 2020. — № 7 (21). — С. 42–44. — Текст: непосредственный.
9. Махова, У. А. Актуальные проблемы договора купли– продажи жилого помещения в РФ / У. А. Махова. // Молодой ученый. — 2023. — № 12 (459). — С. 95–97. — Текст: непосредственный.
10. Хабибуллина Г. Н. Неразрешенные вопросы в сфере заключения договора купли-продажи будущей недвижимости / Г. Н. Хаббибулина // Актуальные вопросы современной науки. Сборник научных трудов. Том Выпуск № 51. Новосибирск. –2017. — С. 248–256. — Текст: непосредственный.
11. Цуканова Е. Ю. Правовые риски сторон договора купли–продажи недвижимости, вытекающие из норм гражданского законодательства / Е. Ю. Цуканова // «Научно–практический электронный журнал Аллея Науки». — 2020. — № 3(42). — 2020. — С. 8. — Текст: непосредственный.
12. Шефчук Д. Ф. Право покупателя жилого помещения на информацию / Д. Ф. Шевчук // Вестник Омского университета. Серия «Право». — 2015. — № 2 (43). — С. 162–168. — Текст: непосредственный.