В повседневной жизни люди каждый день сталкиваются с тем, что им приходится совершать те или иные сделки, поскольку самостоятельно удовлетворить все необходимые потребности невозможно. Одним из наиболее актуальных, на сегодняшний день, договоров является договор аренды.
Данный вид договора с каждым годом набирает популярность, поскольку выступает в качестве оптимальных условий для достижения желаемых целей от сделки, так как не у каждого человека есть возможность или желание стать титульным владельцем определенной вещи.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.
В ст. 608 ГК РФ даются следующие разъяснения по поводу того, кто может выступать в качестве арендодателя: право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В норме закреплено, что арендодателем может являться только собственник имущества, так как, в таком случае, он может свободно пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Однако, если обратиться ко второй части статьи 608 ГК РФ, то можно усмотреть, что правом на заключение договора аренды, также наделяются лица, которые не являются собственниками сдаваемого имущества, но управомочены законом или собственником сдавать имущество в аренду. К таким лицам относятся: субъекты права хозяйственного ведения — унитарные государственные и муниципальные предприятия, учреждения в отношении имущества, приобретенного ими на доходы, полученные в результате разрешенной предпринимательской деятельности и т. д.
Особенность данной нормы заключается в том, что арендодатель, на момент заключения договора, может не являться собственником имущества.
По данному вышеуказанному утверждению, в судебной практике мнения по поводу толкования неоднозначные. Кто-то придерживается позиции, что если лицо не является собственником имущества, при этом заключает договор аренды, то такое договор признается недействительным — ничтожным, поскольку лицо, которые сдает имущество, на располагает правом передачи такого имущества.
Иная же точка зрения, и которая зачастую встречается в судебной практике исходит из положений п. 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской̆ Федерации «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской̆ Федерации о договоре аренды» от 17 ноября 2011 года № 73 судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключённый лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей̆ вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Так, Рубцовский городской суд Алтайского края в решение № 2–3510/12 от 28 августа 2012 г. по делу № 2–3510/12 установил, что предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором и не связанных с наличием либо отсутствием права собственности арендодателя. Ответчик, указывая на отсутствие права собственности истца на сданное в аренду имущество, доказательств, свидетельствующих о принадлежности арендованного недвижимого имущества иным лицам, кроме истца не представил.
Суд разъяснил, что исходя из смысла ст. 608 ГК РФ арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушения чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.
В Южно-Сахалинском городском суде Сахалинской области Решение № 2–133/2019 2–133/2019(2–5236/2018;)~М-3620/2018 2–5236/2018 М-3620/2018 от 14 февраля 2019 г. по делу № 2–133/2019, суд постановил следующее: в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По смыслу названной нормы Арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
Также, Хабаровский районный суд Хабаровского края в постановлении от 04.02.2020 по делу № 2–70/2020 (2–2306/2019) установил, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Можно отметить, что суд, зачастую, встает на сторону арендодателя, отмечая, что отсутствие факта наличия у него собственности на имущество, не является основанием для признания сделки недействительной и поэтому, не освобождает арендатора от ответственности за нарушенные обязательства. Также стоит обратить внимание что, если есть необходимость установить факт наличия собственности на имущество, арендодателю достаточно приобрести такое имущество в собственность на момент его передачи.
Таким образом, можно сделать вывод, что данный пункт исходит из того, что для аренды важна не собственность, а наличие, прежде всего, законного владения арендодателя таким имуществом, с последующем приобретением права собственности на этот объект в момент такой передачи.
Литература:
1. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б. М. Гонгало. Т. 2. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Статут, 2017.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) — Текст: электронный // Консультант: [сайт]. — URL: (дата обращения: 06.04.2022).
3. Рубцовский городской суд Алтайского края в решение № 2–3510/12 от 28 августа 2012 г. по делу № 2–3510/12 Текст: электронный // Sudact.ru: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/regular/doc/btNaxwNXTdVa/?regular-txt=®ular-case_doc=№ +2–3510 %2F12+®ular-lawchunkinfo=®ular-date_from=28.08.2012®ular-date_to=®ular-workflow_stage=®ular-area=1018®ular-court=®ular-judge=&_=1649471007816 (дата обращения: 08.04.2022).
4. Хабаровский районный суд Хабаровского края в постановлении от 04.02.2020 по делу № 2–70/2020 (2–2306/2019) Текст: электронный // Sudact.ru: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/regular/doc/ugUVXOhdiUWT/?regular-txt=®ular-case_doc=+2–70 %2F2020+ %282–2306 %2F2019 %29+®ular-lawchunkinfo=®ular-date_from=®ular-date_to=®ular-workflow_stage=®ular-area=®ular-court=®ular-judge=&_=1649470669413&snippet_pos=1960#snippet (дата обращения: 08.04.2022).
5. Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области Решение № 2–133/2019 2–133/2019(2–5236/2018;)~М-3620/2018 2–5236/2018 М-3620/2018 от 14 февраля 2019 г. по делу № 2–133/2019 Текст: электронный // Sudact.ru: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/regular/doc/5hgvS2KxyxJP/?regular-txt=не+подтверждена+собственность+на+имущество®ular-case_doc=®ular-lawchunkinfo=Статья+608.+Арендодатель %28ГК+РФ %29®ular-date_from=®ular-date_to=®ular-workflow_stage=®ular-area=®ular-court=®ular-judge=&_=1649469413823&snippet_pos=1420#snippet (дата обращения: 08.04.2022).
