Особенности возникновения и прекращения членства в товариществах собственников недвижимости



Актуальность темы настоящего исследования определяется отсутствием в действующем законодательстве (ст. 123.12–123.14 ГК РФ), а также правовой доктрине четкой регламентации оснований возникновения и прекращения членства в товариществах собственников недвижимости. С целью научного формулирования таких оснований представляется возможным использовать метод аналогии закона с основными видами товариществ собственников недвижимости, которые закреплены в пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ, а именно — с товариществами собственников жилья и садоводческими (огородническими) некоммерческими товариществами. Анализируя правовые основания возникновения членства в основных видах товариществ собственников недвижимости, можно сделать вывод об отсутствии в действующем законодательстве автоматического членства в таких товариществах лица, которое зарегистрировало право собственности на соответствующий объект недвижимости. Все основания возникновения и прекращения членства в товариществах собственников недвижимости можно условно разделить на общие, которые характерны для всех юридических лиц данной организационно-правовой формы и особенные, отражающие специфику конкретного товарищества и закрепленные в законе, а при отсутствии прямого указания закона — уставе товарищества.

Ключевые слова: товарищество собственников недвижимости, садоводческое некоммерческое товарищество, огородническое некоммерческое товарищество, товарищество собственников жилья, некоммерческие организации, отношения членства, возникновение членства, прекращение членства, пробелы в праве, реформы законодательства, добровольность членства, гражданское законодательство.

Федеральным законом от 5 мая 2014 года № 99-ФЗ [8] в отечественное законодательство введена новая организационно-правовая форма юридического лица, а именно — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН).

Говоря о вышеуказанной реформе гражданского законодательства, Е. Г. Тарханова отмечает, что ТСН, являясь новой организационно-правовой формой, должно на практике доказать свою эффективность и целесообразность [7, c. 181-182].

Вышеуказанным законом также внесены изменения в ст. 50 ГК РФ: в пп. 4 п. 3, где установлено, что видом товариществ собственников недвижимости является товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ [9] в качестве еще одной разновидности товарищества собственников недвижимости введены садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества.

Представляется, что законодателем данная организационно-правовая форма была создана как попытка объединения собственников любых видов недвижимости независимо от ее местонахождения для решения различных задач управления данным имуществом вне зависимости от того, находятся ли они в общей собственности или в общем пользовании, а также иных целей, установленных законами.

П. В. Крашенинников, говоря о правовом статусе товариществ собственников недвижимости, отмечает важность внесения изменений в текущее гражданское и жилищное законодательство с целью приведения их в соответствие с существующей судебной практикой, а также правовой доктриной [2, c. 1].

В юридической литературе отмечается, что внедрение новой организационно-правовой формы в полной мере отвечает интересам собственников помещений, поскольку это дает возможность создания более комфортных и благоприятных условий для проживания. Также это способствует наиболее эффективному и прозрачному управлению общим имуществом многоквартирных домов, сможет позволить снизить излишние расходы от заключения различных договоров (на обслуживание общего имущества, коммунально-бытовых и др.) с управляющими компаниями и обеспечивает контролирование расходования денежных средств и качества коммунальных и иных услуг [1, c. 65]. Т. С. Серегина также подчеркивает закономерность и необходимость введения в российское законодательство данной организационно-правовой формы [6, c. 81].

Представляется, что неурегулированность в ГК РФ оснований возникновения и прекращения членства в ТСН служит «намеренным» пробелом законодателя, созданным с целью предоставления отдельным товариществам права специального локального регулирования.

Одним из характерных признаков, которые имеют отражение в статье 123.12 ГК РФ, является добровольность членства в товариществах собственников недвижимости. Необходимо отметить, что статьей 32 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» [10], утратившего силу с 1 марта 2005 года, закреплялось, что если решением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений способом управления многоквартирного дома было избрано товарищество собственников жилья, то абсолютно все собственники должны являться его членами, даже несмотря на то, что они голосовали против его создания. Такое положение дел нарушало право граждан на добровольность объединений, установленную Конституцией РФ в статье 30 [11]. Данная проблема была разрешена Конституционным Судом РФ в постановлении от 3 апреля 1998 года № 10-П. В частности, Конституционный Суд РФ постановил, что «из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении» [12]. В общем виде данное судебное толкование означает отсутствие обязанности собственника жилого или нежилого помещения вступать в ряды членов ТСЖ, равно как и отсутствие автоматического членства в ТСЖ после приобретения права собственности на объект недвижимости. Собственники жилых и нежилых помещений, хоть и не находясь официально в товариществе собственников жилья, тем не менее сохраняют с ним устойчивую правовую связь.

Принцип добровольности вступления в товарищество прослеживается также и в отношении садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, поскольку Федеральным законом № 217-ФЗ установлен исключительно заявительный порядок принятия в члены таких товариществ.

В современном отечественном законодательстве отсутствуют положения об иных видах товариществ собственников недвижимости, кроме товариществ собственников жилья и садоводческих (огороднических) некоммерческих товариществ. Однако, единый подход законодателя к добровольному вступлению в члены основных товариществ собственников недвижимости, указанных в ГК РФ, позволяет сделать вывод о добровольном вступлении в товарищества собственников гаражей и машино-мест, товарищества собственников зданий и сооружений, а также в иные виды специально не урегулированных в законодательстве товариществ собственников недвижимости.

Статьей 143 ЖК РФ [13] установлено, что членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме после предоставления соответствующего заявления о вступлении в члены ТСЖ.

Исходя из толкования главы 18 ГК РФ и глав 13–14 ЖК РФ, членом товарищества собственников жилья могут стать 3 категории лиц.

Во-первых, это граждане, которыми предоставлено подтверждение наличия права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. В жилищном и гражданском законодательстве отсутствует прямой запрет на вступление в ТСЖ несовершеннолетних граждан. Это позволяет сделать вывод о возможности включения в состав ТСЖ собственников жилых и нежилых помещений, не достигших 18 лет.

Во-вторых, это юридические лица, которым жилые и нежилые помещения принадлежат на праве собственности.

В-третьих, публичные образования (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования), в лице соответствующих компетентных органов, которым данные помещения принадлежат на праве собственности.

Следует заметить, что в отличие от товариществ собственников жилья, членами садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ могут быть исключительно физические лица [14].

Т. С. Саяпина, анализируя вопросы членства в товариществах собственников недвижимости, приходит к выводу, что членами ТСН могут быть как физические, так и юридические лица, а также публичные образования (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) в лице полномочных органов [5, c. 87]. Исключением будут являться только вышеупомянутые садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества.

Нередко жилое помещение находится в общей собственности нескольких лиц. В таком случае возникает вопрос, могут ли быть членами товарищества собственников жилья каждый из указанных сособственников?

П. В. Крашенинников отмечает возможность вступления в члены товариществ собственников жилья нескольких собственников жилого помещения. При этом каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Такие сособственники своим решением могут определить лицо, которое будет представлять их общие интересы в товариществе [3, c. 290]. Данная точка зрения представляется обоснованной, ведь вступление в члены товарищества собственников жилья не ставится в зависимость от того, каким процентом доли в праве собственности на помещение обладает собственник жилого помещения. Основным условием является сам факт наличия права собственности и подача заявления на вступление в члены ТСЖ.

Законом не установлены формальные требования к заявлению о вступлении в члены товарищества собственников жилья. Юридический состав вступления в ТСЖ состоит из двух неотъемлемых частей: подачи заявления и наличия права собственности на жилое или нежилое помещение, подтвержденное соответствующими документами. К таким документам могут относиться: свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН. Полагаем, что никакие другие требования, к примеру, внесение единовременного членского взноса, отсутствие задолженности по коммунальным платежам, предоставление каких-либо справок, иных документов, не являются допустимыми.

Данные доводы подтверждаются судебной практикой. Так, апелляционная коллегия Свердловского областного суда определением от 03.06.2020 по делу № 33–5851/2020 [15] отказала в удовлетворении апелляционной жалобы Р., Ф. Е. А., Н., М.М., М.А., АО «ТЭТРА» к товариществу собственников жилья «Татищева, 84» об отмене решения суда первой инстанции, подтвердившего правомерность проведения общего собрания собственников ТСЖ. Требования были мотивированы тем, что оспариваемое решение является незаконным, так как был нарушен порядок созыва общего собрания членов ТСЖ, установленный ЖК РФ и Уставом ТСЖ, а также учтены голоса лиц, не являющихся членами ТСЖ. В определении указывается: «довод заявителя о том, что заявление на вступление в члены ТСЖ подлежит рассмотрению, а сам факт подачи указанного заявления не означает принятие его заявителя в ТСЖ, направлен на иное толкование действующего законодательства». Судом отмечается, что основанием вступления в члены ТСЖ по смыслу ч. 1 ст. 143 ЖК РФ является заявление о вступлении в товарищество собственников жилья. Поскольку по своей конструкции и смыслу данная норма имеет характер императивной, утверждение каких-либо дополнительных условий вступления в ТСЖ создавало бы необоснованные ограничения для собственников жилых и нежилых помещений.

Законодательством не предусмотрена возможность председателя или членов правления ТСЖ отказать собственнику помещения в многоквартирном доме, подавшему заявление о вступлении в члены ТСЖ и подтвердившему свое право собственности в отношении помещения, входящего в состав многоквартирного жилого дома, в принятии в члены ТСЖ, так как действующее законодательство не наделило их подобным правом [16]. Иначе дело обстоит в садоводческих (огороднических) некоммерческих товариществах, поскольку согласно ст. 12 Федерального закона № 217-ФЗ, принятие в члены товарищества осуществляется на основании заявления правообладателя садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, которое подается в правление товарищества для вынесения его на рассмотрение общего собрания членов товарищества.

Общим основанием для вступления в члены ТСН будет являться добровольная подача лицом, являющимся собственником объекта недвижимости, соответствующего заявления в уполномоченный орган ТСН.

Особенностью прекращения членства в ТСН является то, что для конкретных товариществ они будут дифференцированными в зависимости от их специфики и видов недвижимого имущества, которое является основой их деятельности.

В соответствии со ст. 13 217-ФЗ, основаниями прекращения членства в садоводческих или огороднических некоммерческих товариществах являются:

1) добровольное заявление о прекращении членства, поданное в правление товарищества. При этом принятие решения органами товарищества о прекращении членства в товариществе не требуется;

2) принудительное исключение из числа членов товарищества в связи с неуплатой обязательных взносов в течение более двух месяцев с момента возникновения данной обязанности, которое принимается на общем собрании членов товарищества;

3) прекращение у члена товарищества прав на принадлежащий ему садовый или огородный земельный участок;

4) смерть члена товарищества.

По мнению А. В. Пушкиной, Т. С. Серегиной, правовой статус садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ является идентичным [4]. В связи с этим, необходимо заметить, что основания прекращения членства в обоих видах некоммерческих товариществ являются одинаковыми.

Важным является то обстоятельство, что наиболее широкое законодательное регулирование вопроса прекращения членства получили именно садоводческие и (или) огороднические некоммерческие товарищества. Так, все основания подразделяются на добровольные, связанные с самостоятельным волеизъявлением лица, и принудительные, которые являются результатом неисполнения соответствующей обязанности по внесению обязательных взносов и не зависящие от воли члена товарищества по отношению к деятельности данного товарищества. Такая законодательная конструкция оснований прекращения членства в товариществе представляется наиболее логичной и заслуживающей, по мнению автора, отражения в гражданском законодательстве по отношению к ТСН.

Для товарищества собственников жилья количество оснований прекращения членства сравнительно более ограниченное. Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ основаниями прекращения членства в товариществе собственников жилья выступают:

1) подача заявления о прекращении членства в товариществе собственников жилья;

2) прекращение права собственности на помещение в многоквартирном доме.

В связи с этим представляется возможным сделать вывод, что к общим основаниям прекращения членства как в самом товариществе собственников недвижимости, так и в отдельных его видах, не урегулированных специальным законодательством, к примеру, в товариществах собственников гаражей и машино-мест, товариществах собственников зданий и сооружений будут относиться: добровольная подача в уполномоченный орган товарищества заявления о прекращении членства в товариществе, а также прекращение прав на принадлежащее члену товарищества недвижимое имущество.

Особенные же основания прекращения членства обусловлены спецификой конкретного вида товарищества. Ярким примером является прекращение прав на принадлежащий лицу садовый или огородный земельный участок в садоводческом и (или) огородническом некоммерческом товариществе.

В связи с установленной гражданским законодательством свободой участников гражданского оборота, представляется возможным закреплять специальные основания прекращения членства в товариществах собственников недвижимости и его неосновных видах, которые не получили отдельного законодательного закрепления, в уставах товариществ.

На основании вышеизложенного, в заключение необходимо отметить, что все основания возникновения и прекращения членства в товариществах собственников недвижимости и его видах можно разделить на общие и особенные. К общим основаниям возникновения и прекращения относятся такие основания, которые характерны как для самого товарищества собственников недвижимости, так и для его видов. Особенные основания основных товариществ отражают специфику конкретного товарищества и отражены в законе. В случае, если речь идет не об основных видах товариществ, а о самом товариществе собственников недвижимости, либо о тех его видах, которые не относятся к основным, то такие особенные основания могут быть отражены в уставе товарищества.

Литература:

1. Кириченко О. В., Накушнова Е. В., Кириченко Л. П. К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости // Российская юстиция. — 2015. — № 4. — С. 64–66.
2. Крашенинников П. В. Роман с юридическим лицом // Российская газета. — 2014. — № 6440(168). — С. 1–18.
3. Крашенинников П. В. Жилищное право. 12-е изд., перераб. и доп. — М.: Статут, 2020. — 260 с.
4. Пушкина А. В., Серегина Т. С. Защита гражданских прав садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ // Вестник арбитражной практики. — 2019. — № 2. — С. 51–53.
5. Саяпина Т. С. Общие и специальные аспекты возникновения и прекращения членства в товариществах собственников недвижимости // Актуальные проблемы российского права. — 2020. — № 10. — С. 84–88.
6. Серегина Т. С. Садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества как вид товариществ собственников недвижимости) // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2019. — № 4. — С. 80–83.
7. Тарханова Е. Г. Особенности оценки эффективности деятельности отдельных видов некоммерческих организаций // Бизнес. Образование. Право. — 2018. — № 2(43). — С. 181–185.
8. Федеральный закон от 05.05.2014 года № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // СЗ РФ. 2014. № 19. Ст. 2304.
9. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2017. № 31 (ч. 1). Ст. 4766.
10. Федеральный закон от 15.06.1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
11. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398
12. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» // Вестник Конституционного Суда РФ. 1998. № 4.
13. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ // Российская газета. № 1. 2005
14. ст. 12 Федерального закона № 217-ФЗ
15. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 03.06.2020 года по делу № 33-5851/2020 // СПС «Консультант Плюс»: интернет-портал. – URL: https://docs10.online-sps.ru/cgi/online.cgi?req=doc&ts=HpptxpSIhjkRsBfB2&cacheid=C2C15C3DE4F4C3EA9600EADC095B3EB0&mode=splus&base=SOUR&n=258318&rnd=1D430AB80852CE5EF861209B5C8FCE21#NBH4ypSG0wZ0HcN31 (дата обращения: 15.12.2021 г.).
16. Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 12 февраля 2015 года по делу № 33-863/2015 // СПС «ГАРАНТ»: интернет-портал. – URL: https://base.garant.ru/132769516/ (дата обращения: 17.12.2021 г.).