В статье подробно описывается наиболее эффективный способ защиты нарушенных прав участников долевого строительства при передаче им застройщиками первичной недвижимости с недостатками, проводится анализ сложившиеся в судах общей юрисдикции судебной практики по рассматриваемому вопросу.
Ключевые слова: защита дольщиков, № 214-ФЗ, долевое строительство.
Процесс приёмки квартиры в новостройке часто бывает омрачён наличием в объекте долевого строительства множественных недостатков, в том числе — существенных, которые приводят к значительному ухудшению качества недвижимости и требуют оперативного устранения силами и средствами застройщиков или самих дольщиков.
Так, участники долевого строительства могут столкнуться с неработающей вентиляцией и радиаторами отопления, отклеивающимися обоями, поцарапанными и разбитыми стеклопакетами, пустотами под плиткой и ламинатом, кривыми стенами, полами и потолками и даже с отсутствующими или незакрывающимися входными дверями.
Проблема ненадлежащего качества вводящегося в эксплуатацию первичного жилья известна давно. Мэр Москвы С. С. Собянин ещё в 2011 году отмечал, что почти 90 % новостроек Москвы сдаются с браком и недоделками [1]. Как явно свидетельствует судебная практика, ситуация с качеством квартир в новостройках с течением времени не улучшается, а количество исков в связи с ненадлежащим качеством объектов недвижимости увеличивается из года в год.
В июле 2020 года ситуация накалилась настолько, что в Государственную Думу был внесён законопроект, призванный защитить застройщиков от «потребительского экстремизма» новоселов. Так, согласно мнению авторов законопроекта: «В последние годы резко возросло число судебных исков к застройщикам с претензиями о несоблюдении ими стандартов качества строительства или сроков передачи квартир» [2].
Согласно положениям действующего законодательства Российской Федерации (ч. 1 ст. 7 № 214-ФЗ, п. 1 и п. 5 ст. 4 ЗоЗПП) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства надлежащего качества, с соблюдением всех обязательных требований к качеству жилых помещений (в том числе — национальных стандартов, СНиП, градостроительных регламентов).
При выявлении строительных дефектов представитель застройщика обычно составляет документ с перечнем недостатков, который может именоваться как акт осмотра квартиры, дефектная ведомость, смотровая справка и т. п. В этом документе также указывается срок на устранение недостатков объекта недвижимости не превышающий 45 календарных дней (ст. 20 ЗоЗПП).
Однако добиться от застройщика устранения всех выявленных в результате осмотра квартиры недостатков на практике весьма затруднительно и, в подавляющем большинстве случаев, дольщикам приходиться обращаться в суд за защитой своего нарушенного права на качество объекта недвижимости и требовать от застройщика денежную компенсацию для последующего исправления дефектов.
Положения ч. 5 ст. 8 № 214-ФЗ позволяют участнику долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта с застройщиком при выявлении в квартире существенных недостатков, однако законодатель не обозначил критерии, по которым можно было бы определить существенность или несущественность недостатков, что, в свою очередь, способствует регулярному возникновению споров по данному вопросу.
В то же время, застройщик, может воспользоваться пробелом в законодательстве и составить односторонний передаточный акт под предлогом злонамеренного уклонения дольщика от приёмки квартиры. Несмотря на то, что односторонний передаточный акт теоретически может быть успешно обжалован дольщиком в суде, [3] судебная практика по данному вопросу весьма неоднозначна. Таким образом, подобный способ защиты нарушенного права является весьма сомнительным с точки зрения эффективности.
Судебное разбирательство с застройщиком в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства целесообразно начинать после подписания передаточного акта, что позволяет дольщику принять объект недвижимости и начать в нём проживать, но, при этом, нисколько не лишает его права на предъявления требований к застройщику в течение всего гарантийного срока.
Исходя из положений ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ участник долевого строительства при обнаружении в квартире недостатков, возникших по вине застройщика, имеет право предъявить к нему одно из трёх требований, установленных законом. Наиболее популярным является требование о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.
По смыслу ст. 15 ГК РФ, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика не только возмещения фактически понесённых, но и будущих расходов на устранение недостатков квартиры, что подтверждается многочисленной судебной практикой [4, 5, 6], а также разъяснениями положений законодательства высшей судебной инстанцией. [7]
Процесс взыскания расходов на устранение недостатков квартиры с застройщика начинается с проведения независимого обследования квартиры с целью выявления и/или подтверждения наличия в ней недостатков и оценки стоимости их устранения по рыночным ценам. Застройщика обычно заблаговременно уведомляют о проведении независимой экспертизы в квартире истца и предлагают ему принять в ней участие.
В последующем заключение независимой экспертизы прилагается к досудебной претензии застройщику, которая, в данной категории гражданских споров, имеет решающие значение поскольку определяет начало периода начисления неустойки за невыплату денежных средств ответчиком в рамках положений п. 1 ст. 23 ЗоЗПП.
Срок ответа на досудебную претензию участника долевого строительства с требованием о выплате денежных средств в счёт возмещения расходов на устранение строительных недостатков составляет 10 календарных дней (ст. 22 ЗоЗПП).
По истечении установленного законом срока для ответа на досудебную претензию, с учётом «почтового пробега» (ещё несколько календарных дней), покупатель квартиры в новостройке может обращаться с исковым заявлением в суд по своему выбору, в том числе — в суд по адресу своей постоянной или временной регистрации.
Исковые заявления по данной категории гражданских споров обычно включают в себя требования о взыскании с застройщика денежных средств в счёт возмещения расходов на устранение недостатков квартир, неустойки за нарушение срока выплаты денежных средств, «потребительского штрафа», денежной компенсации морального вреда, а также судебных расходов (в том числе — на досудебную экспертизу и представителя).
При этом участник долевого строительства не лишён права, в частности, объединить в одном исковом заявлении требования возникшие в связи с ненадлежащим качеством объекта недвижимости и требования о взыскании неустойки за нарушение установленного договором долевого участия срока передачи квартиры. [8]
В большинстве случаев застройщики ставят под сомнение выводы независимых экспертных заключений, представленных в качестве основных доказательств, подтверждающих размер возникших убытков стороной истцов и ходатайствуют перед судом о назначении судебных строительно-технических экспертиз, рассчитывая на значительное снижение стоимости ремонтно-восстановительных работ.
При отсутствии ходатайства застройщика о назначении судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, а также отсутствии надлежащего опровержения выводов независимого эксперта, суд, как правило, выносит решение на основании имеющихся в деле доказательств и кладёт в основу судебного решения величину затрат на восстановительный ремонт объекта, рассчитанную досудебной экспертизой. [9]
Назначенная судом экспертиза может как значительно уменьшить стоимость устранения обнаруженных в квартире недостатков, [10] так и увеличить её, [11] что, обусловлено различиями в применяемых экспертными организациями методиках расчётов. Более того, некоторые эксперты исключают из расчётов недостатки, по которым доподлинно невозможно определить причину их возникновения (например, царапины на стеклопакетах или напольных покрытиях).
При несогласии с выводами судебной экспертизы стороны по делу имеют право привести суду доказательства, опровергающие выводы эксперта и ходатайствовать перед судом о назначении повторной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы. При наличии явных противоречий и ошибок в выводах судебного эксперта суд обычно назначает повторную экспертизу и возлагает оплату за неё на заявителя.
Длительность судебного разбирательства напрямую зависит от загруженности суда и назначаемых им по таким делам экспертных организаций. Средний срок рассмотрения подобного дела в судах общей юрисдикции варьируется в пределах от 4 до 6 месяцев, однако некоторые дела с обжалованиями могут растягиваться на срок до 1,5 и более лет. [12]
Итогом судебного разбирательства обычно становиться частичное удовлетворение исковых требований участника долевого строительства и присуждение в его пользу денежных средств в счёт стоимости устранения недостатков квартиры и судебных расходов, а также штрафных санкций виде неустойки (пени), штрафа и денежной компенсации морального вреда за отказ застройщика от досудебного урегулирования спора.
Следует отметить, что несмотря на присуждение судом в пользу дольщика ещё не понесённых им расходов на устранение дефектов объекта долевого строительства, у гражданина, в силу закона, отсутствует обязанность по их несению, что отождествляет предъявляемое требование к соразмерному уменьшению цены квартиры, которая представляет собой ни что иное как уценку товара ненадлежащего качества.
Вместе с тем большинство судов при заявлении участниками долевого строительства требований о соразмерном уменьшении покупной цены объектов долевого строительства на стоимость устранения обнаруженных в них недостатков, стараются трактовать эти требования именно как взыскание будущих расходов на исправление строительных дефектов, что обусловлено неоднозначной судебной практикой по данному вопросу и позициями некоторых вышестоящих судебных инстанций. [13]
Таким образом, взыскание будущих расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства является наиболее эффективным и утвердившимся в судебной практике способом восстановления нарушенного права участников долевого строительства на качество первичной недвижимости.
Литература:
- Почти 90 процентов всех новостроек в Москве сдаются с браком и недоделками [Электронный ресурс] — URL: https://tass.ru/moskva/527319.
- Трещина в отношениях. Госдуме предложили защитить застройщиков от новоселов [Электронный ресурс] — URL: https://rg.ru/2020/07/07/gosdume-predlozhili-zashchitit-zastrojshchikov-ot-novoselov.html.
- Решение Балашихинского городского суда Московской области от 30 января 2019 г. по гражданскому делу № 2–201/2019 // Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт) [Офиц. сайт]. URL: https://sudact.ru/ (дата обращения: 13.04.2021).
- Решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 13 февраля 2020 г. по гражданскому делу № 2–14/2020 // Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт) [Офиц. сайт]. URL: https://sudact.ru/ (дата обращения: 22.04.2021).
- Решение Первомайского районного суда г. Пензы от 6 мая 2019 г. по гражданскому делу № 2–323/2019 // Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт) [Офиц. сайт]. URL: https://sudact.ru/ (дата обращения: 26.04.2021).
- Решение Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 17 марта 2016 г. по гражданскому делу № 2–512/2016 // Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт) [Офиц. сайт]. URL: https://sudact.ru/ (дата обращения: 29.04.2021).
- Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей // Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 октября 2020 года [Электронный ресурс] — https://www.vsrf.ru.
- Решение Балашихинского городского суда Московской области от 24 марта 2021 года по гражданскому делу № 2–162/2021 // Интернет-ресурс Балашихинский городской суд Московской области [Офиц. сайт]. URL: https://balashihinsky--mo.sudrf.ru/ (дата обращения: 03.05.2021).
- Решение Одинцовского городского суда Московской области от 19 ноября 2020 года по гражданскому делу № 2–9159/2020 // Интернет-ресурс Одинцовский городской суд Московской области [Офиц. сайт]. URL: https://odintsovo--mo.sudrf.ru/ (дата обращения: 03.05.2021).
- Решение Одинцовского городского суда Московской области от 1 декабря 2020 года по гражданскому делу № 2–7518/2020 // Интернет-ресурс Одинцовский городской суд Московской области [Офиц. сайт]. URL: https://odintsovo--mo.sudrf.ru/ (дата обращения: 28.04.2021).
- Решение Одинцовского городского суда Московской области от 31 марта 2021 года по гражданскому делу 2–1062/2021 // Интернет-ресурс Одинцовский городской суд Московской области [Офиц. сайт]. URL: https://odintsovo--mo.sudrf.ru/ (дата обращения: 01.05.2021).
- Решение Мытищинского городского суда Московской области от 23 июня 2020 года по гражданскому делу № 2–606/2020 // Интернет-ресурс Мытищинский городской суд Московской области [Офиц. сайт]. URL: https://mitishy--mo.sudrf.ru/ (дата обращения: 03.05.2021).
- Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 ноября 2019 г. по гражданскому делу № 88–76/2019 Интернет-ресурс Седьмой кассационный суд общей юрисдикции [Офиц. сайт]. URL: http://7kas.sudrf.ru/ (дата обращения: 22.03.2021).
