В рамках современного типа государственности все большее распространение приобретает возможность внедрения частных капиталов в земельные отношения, а, следовательно, сокращается количество земельных участков, принадлежащих на праве государственной и муниципальной собственности, хотя объем данной тенденции весьма спорен, по данным Росреестра за 2015 год практически 90 % земельных участков находились в собственности государства и муниципальных образований. Однако, переход к рыночной экономике все же наметил несколько качественных направлений, реализация которых позволяет приобрести земельные участки в собственность. В качестве одного из таких направлений по праву можно считать возможность отчуждения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Отчуждение, в общем понимании, представляет собой процедуру, которая направлена на отчуждение правомочий собственника в отношении земельного участка. Выделяют три полномочия собственника в отношении земельного участка, принадлежащего на праве собственности: владение (фактическое законное обладание вещью, которое позволяет оказывать на нее какое-либо влияние), пользование (правомочие, предоставляющее возможность извлечения полезных свойств принадлежащей на праве собственности вещи), распоряжение (право определять судьбу земельного участка, находящегося в собственности, то есть, возможность передачи его другому лицу) [1]. В соответствии с выделенными правомочиями собственника возможно распоряжение вещью двумя способами: передача ее в пользование и владение (нет возможности распоряжения имуществом: пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, сервитут, хозяйственное ведение, оперативное управление, аренда и др.) и передача имущества на правах собственности (включается возможность распоряжения вещью: купля-продажа, мена, дарение и др.). В данном контексте, следует отметить, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, также могут быть переданы как для владения и пользования, так и на правах собственника гражданам и предприятиям, существенные отличия заключаются лишь в том, что для осуществления отчуждения земельных участков данного вида, требуется соблюдение специально урегулированной процедуры [2; c. 145].
В рамках исследования представляется интересным рассмотреть лишь отдельные виды сделок с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности: купля-продажа и мена.
- В действующем законодательстве достаточно подробно регламентирована процедура передачи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности иным лицам, что, прежде всего, является оправданным с точки зрения достаточности и полноты правовой регламентации вопросов, что исключает возможность преступных злоупотреблений со стороны органов власти в данном вопросе. Однако, многие ученые указывают на серьезную загруженность Земельного кодекса в данном аспекте, вносят предложения о переносе отдельных процедурных норм, регламентирующих куплю-продажу земельных участков из государственной и муниципальной собственности, в специальные нормативные положения подзаконного характера. Однако с данной точкой зрения можно поспорить, ведь право собственности на земельные участки, исходящее от государства и муниципальных образований, требует особого внимания в части защиты публично-правовых образований, граждан и организаций, а также их интересов в случаях совершения вышеописанных сделок [2; c.346].
В законодательных положениях выделяют всего два способа заключения купли-продажи в отношении земельных участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию, необходимо рассмотреть каждый из них:
Продажа земельного участка на торгах. В качестве основной и единственной формы такой продажи принято понимать проведение аукциона. Однако, для проведения аукциона по продаже земельного участка, следует руководствоваться положениями ст. 39.11, которые регламентируют случаи отказа в проведении аукциона на любом из этапов его подготовки. До 1 марта 2015 года возможно было для продажи земельного участка воспользоваться такой формой как проведение конкурса, однако эти положения были исключены из земельного законодательства, хотя представляется, что для обеспечения приоритета сохранения плодородия земельного участка и его целевого назначения, а также для реализации приоритетной формы мероприятий, направленных на сохранение такого состояния земельного участка, требуется рассматривать наиболее выгодные условия продажи, что возможно только путем проведения конкурса. Еще одним спорным вопросом при продаже земельного участка на торгах является то, возможно ли объединять несколько земельных участков в единый лот. Судебная практика до 2015 года шла различными путями. Однако, в действующем законодательстве в интересах возможных покупателей закреплено правило, утверждающее невозможность объединения нескольких участков в один лот. Целью данных разъяснений стало ограничение, ввиду возможности объединения таких участков, возможности приобретения необходимого участка малыми или экономически слабыми хозяйствующими субъектами; в то же время, необходимо отметить, что каждый земельный участок представляет собой индивидуально-определенный объект, который привлекает соответствующий круг покупателей, объединение в один лот нескольких различных по своим индивидуальным качествам участков, неизбежно ведет к отказу от участия в торгах лиц, заинтересованных в покупке конкретного участка. Отдельные вопросы возникают также при установлении начальной цены земельного участка на аукционе: по общему правилу, ценой предмета аукциона может быть выбрана по выбору либо рыночная цена участка, либо кадастровая стоимость, если кадастровая оценка проводилась не раньше, чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона. В этой части, достаточное количество мнений ученых настаивает на создании модели неравенства покупателей между собой, что связано с тем обстоятельством, что при осуществлении продажи земельного участка без проведения торгов начальная стоимость земельного участка рассчитывается иным образом — кадастровая стоимость безотносительно ко времени проведения кадастровой оценки. Однако, с учетом того, что данные виды продажи земельных участков — совершенно различные правовые категории, следует отметить, что и о некотором неравенстве покупателей не может идти речи. Следует отметить, что протокол аукциона имеет силу договора, однако также необходимо обеспечить заключение договора купли-продажи. В отдельных случаях аукцион может быть признан несостоявшимся, в таком случае также немаловажен вопрос, сохранится ли правовой результат данного аукциона — несомненно, при признании аукциона несостоявшимся по одному из оснований ст. 39.12 ЗК РФ, результат аукциона действует в отношении земельного участка. К тому же, для обеспечения сохранности земель и приобретения земельных участков заинтересованными лицами был введен реестр недобросовестных участников аукциона [3; c. 213].
Продажа земельного участка без проведения торгов. В положениях п.2 ст. 39.3 ЗК РФ четко определены основания, в соответствии с которыми возможно предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов: в случае, если продажа земельного участка осуществляется в пользу собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках; в пользу крестьянского хозяйства или сельскохозяйственной организации; в пользу граждан для осуществления индивидуального жилищного строительства и другие. При поступлении заявления о необходимости предоставления земельного участка без проведения торгов, данная информация подлежит официальному опубликованию и если в течение 30 дневного срока не возникнут лица, организации, претендующие на такой земельный участок, то заключается договор купли-продажи. Если претенденты на приобретение земельного участка появятся, то следует отказать первоначальному претенденту в предоставлении земельного участка и обеспечить проведение аукциона по продаже [4; c. 97].
Соблюдение строгой процедуры продажи земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований, обусловливается стремлением защитить интересы граждан и организаций в приобретении таких земельных участков, обеспечить открытость, гласность процедур передачи таких земельных участков в частную собственность.
II. В то же время, отчуждение земельного участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности возможно путем заключения договора мены. Данный вид сделок с вышеуказанной категорией земель стал возможным к применению в хозяйственном обороте с внесением поправок в ЗК РФ от 23.06. 2014 г., до этого момента купля-продажа представляла собой единственную форму отчуждения земель данной категории.
Существует несколько оснований для обмена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на земельный участок, относящийся к частной собственности:
Если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, обменивается на земельный участок, находящийся в частной собственности и подлежащий изъятию для государственных и муниципальных нужд. В данном случае участок, подлежащий обмену, не может быть новообразованным, в договоре об обмене должны содержаться четкие индивидуализирующие обмениваемый участок данные — кадастровый номер [5; c. 111].
Если земельный участок, находящийся в собственности публично-правового образования, обменивается на земельный участок, находящийся в частной собственности и предназначенный для размещения объекта социальной инфраструктуры и др. объектов. Следует отметить, что данный случай, до сих пор не получил детальной законодательной регламентации, что отрицательно сказывается на процедуре обмена таких земельных участков.
Рассматриваемые способы, прежде всего, направлены на снятие социальной напряженности, для достижения компромисса между публичным образованием и гражданами при изъятии земельных участков, что исключает необходимость проведения затяжных судебных разбирательств в данном аспекте [6; c. 88].
Таким образом, можно сделать вывод, что действующее законодательство, в части регламентации отношений по отчуждению земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований достаточно гармонично и полно определяет порядок осуществления процедур по отчуждению таких земельных участков, особенности правового регулирования сделок с земельными участками рассматриваемой категории обусловливаются специфическими особенностями земли как недвижимого имущества, либо требованиями обеспечения экономического оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности [7; c. 194].
Литература:
- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
- Болтанова Е. С. Земельное право: учебник. — М.: РИОР, 2018. — 553 с.
- Крассов О. И. Земельное право: учебник. / О. И. Крассов. М.: НОРМА, 2017. — 560 с.
- Ерофеев Б. В. Земельное право: учебник / Б. В. Ерофеев. М.: ИНФРА-М, 2013. — 416 с.
- Гражданское право. Т. 2: учебник / Г. Н. Череничкина. М.: РИОР, 2015. — 446 с.
- Гражданское право: учебник: в 2 т. Том 2 / М. В. Карпычева, А. М. Хужина. М.: ИНФРА-М, 2016. — 560 с.
- Юкша Я. А. Гражданское право: учеб. Пособие. М.: РИОР, 2017. — 400 с.
