Земля во все времена была и остается ключевым ресурсом, основой для развития любой экономики и благосостояния общества. В России, стране с колоссальными территориями и богатейшими природными запасами, значение земли приобретает особую специфику, обусловленную глубоким историческим наследием, уникальными географическими условиями и сложным процессом экономических трансформаций. Формирование полноценного, эффективного и прозрачного рынка земли в России — это задача не просто экономическая, но и социокультурная, затрагивающая вопросы собственности, справедливости, государственного регулирования и регионального развития. В отличие от многих развитых стран, где земельные отношения укоренились на протяжении столетий и частная собственность на землю является незыблемым фундаментом, российский рынок земли находится в процессе становления, переживая фазу активного реформирования после десятилетий полного отчуждения земли от рыночного оборота.

Чтобы понять современное состояние российского рынка земли, необходимо обратиться к его историческим корням. Земельные отношения в России всегда были тесно связаны с государством и его политикой, редко приобретая черты свободного рыночного оборота.

До 1861 года большая часть сельскохозяйственных земель находилась в помещичьей собственности, а крестьяне, прикрепленные к земле, были, по сути, ее живым инвентарем. Крестьянская реформа 1861 года дала толчок к формированию частной крестьянской земельной собственности, но процесс был медленным и болезненным. Попытки создания полноценного рынка земли, особенно столыпинские реформы начала XX века, были прерваны революциями и гражданской войной. Тем не менее, к 1917 году около 80 % пахотных земель уже находились в крестьянской и частной собственности, хотя и с существенными ограничениями. [1, c. 2]

Октябрьская революция 1917 года навсегда изменила ландшафт земельных отношений, национализировав все земли и объявив их общенародной собственностью. Земля была полностью изъята из товарно-денежного оборота, став исключительным объектом государственного владения и управления. Коллективизация 1930-х годов окончательно закрепила эту модель, превратив землю в средство производства, используемое колхозами и совхозами на праве бессрочного пользования. Этот период характеризовался полным отсутствием рыночных механизмов, централизованным планированием землепользования и игнорированием экономических стимулов. Поколения людей выросли без понимания ценности земли как объекта собственности, что оставило глубокий след в общественном сознании и до сих пор влияет на отношение к земельным ресурсам. [2, c. 5]

Распад СССР и переход к рыночной экономике потребовали кардинальной ревизии земельных отношений. Первые попытки приватизации земель в 90-е годы столкнулись с огромными трудностями: отсутствием четкой правовой базы, сопротивлением региональных элит, неготовностью общества к возвращению частной собственности на землю. Выдаваемые земельные паи часто не имели четких границ и кадастровой стоимости, что затрудняло их оборот. В результате, значительная часть земель оставалась в серой зоне, а их использование было неэффективным. Этот период можно охарактеризовать как хаотичное формирование элементов рынка без достаточного правового регулирования. [3, c. 3]

Ключевым моментом в формировании современного рынка земли в России стало принятие Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 году. Этот документ, с последующими многочисленными поправками, стал основой правового регулирования земельных отношений. Он закрепил принцип многообразия форм собственности на землю (государственная, муниципальная, частная), возможность оборота земельных участков (купли-продажи, аренды, залога) и их целевое назначение.

Земельный кодекс строго разделяет весь земельный фонд России на семь основных категорий, каждая из которых имеет свой особый правовой режим, ограничения на использование и оборот:

1. Земли сельскохозяйственного назначения — самая обширная категория после лесного фонда, предназначена для производства сельскохозяйственной продукции. Оборот этих земель регулируется отдельным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002 г.), который устанавливает существенные ограничения (например, преимущественное право государства или субъекта РФ на покупку, минимальный и максимальный размер участка, ограничения для иностранных граждан).
2. Земли населенных пунктов — предназначены для застройки и развития городов, поселков и деревень. Их использование регулируется градостроительным законодательством и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения — используются для размещения соответствующих объектов.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов включают заповедники, национальные парки, памятники природы, историко-культурные объекты. Оборот таких земель крайне ограничен или запрещен.
5. Земли лесного фонда. Подавляющее большинство лесов России находится в государственной собственности. Частная собственность на лесные участки возможна только в строго определенных случаях, например, в границах населенных пунктов.
6. Земли водного фонда включают земли, занятые водными объектами (реки, озера, водохранилища) и прибрежные полосы. Находятся преимущественно в государственной собственности.
7. Земли запаса. Государственные или муниципальные земли, не предоставленные в пользование и не отнесенные к другим категориям, предназначены для будущего использования.

Эта категоризация является фундаментальной особенностью российского рынка земли. Она определяет не только разрешенный вид использования, но и кадастровую стоимость, порядок налогообложения, а главное — возможность и условия совершения сделок. Для инвестора это означает, что покупка земли — это всегда покупка участка с четко определенным целевым назначением, изменить которое часто бывает очень сложно и дорого.

Анализ данных, полученных в результате государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами, и докладов о состоянии и использовании земель в субъектах Российской Федерации показал, что в 2022 году значительные площади земель вовлечены в гражданский оборот, а также продолжались процессы установления (изменения) границ населенных пунктов.

Основанием перевода земель являлись акты органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, принятые в пределах их компетенции по вопросам использования и охраны земель, а также ходатайства заинтересованных лиц. К необходимости перевода земель из одной категории в другую приводили такие мероприятия, как предоставление земельных участков из земель государственной собственности, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, изменение (установление) границ населенных пунктов и муниципальных образований, возврат (изъятых ранее) в прежнюю категорию отработанных или рекультивированных земель, прекращение действия права у субъекта права на земельный участок или изменение вида разрешенного использования земельного участка. [4, c. 9]

Рис. 1. Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель за 2022 год

Анализ данных, полученных в результате государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами, и докладов о состоянии и использовании земель в субъектах Российской Федерации показал, что в 2022 году значительные площади земель вовлечены в гражданский оборот, а также продолжались процессы установления (изменения) границ населенных пунктов.(рис. 1)

Несмотря на декларирование многообразия форм собственности, значительная часть земельного фонда России, особенно крупные массивы, остается в государственной и муниципальной собственности. Это касается практически всего лесного и водного фонда, значительной части земель запаса, а также многих земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в нераспределенной собственности или собственности субъектов РФ. Доступ к этим землям, как правило, осуществляется через аренду или процедуру выкупа, которая часто бывает длительной и сложной. Это создает специфические условия для инвестиций, где отношения с государством играют ключевую роль.

По данным федерального статистического наблюдения, на 1 января 2023 года (рис. 2.) в частной собственности находилось 133 325,7 тыс. га земельных участков, что составило 7,8 % земельного фонда страны. Из них площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, составила 108 718,4 тыс. га, или 6,4 %, в собственности юридических лиц находилось 24 607,3 тыс. га, или 1,4 % земельного фонда России. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 1 579 193,5 тыс., или 92,2 % от площади земельного фонда страны. Земельные доли граждан (включая право в общей совместной собственности) в земельном фонде страны составили 4,4 % (75 419,9 тыс. га), или 56,6 % находящихся в частной собственности в целом по стране. [4, c. 32]

Рис. 2. Структура площади земельных участков в Российской Федерации по формам собственности на 1 января 2023 года

Хотя Земельный кодекс является основополагающим документом, земельные отношения регулируются множеством других нормативно-правовых актов: Гражданский кодекс, Лесной кодекс, Водный кодекс, Градостроительный кодекс, законы о приватизации, о государственной регистрации недвижимости, многочисленные региональные и муниципальные нормативные акты. Эта фрагментация создает сложности для инвесторов, требуя глубокого понимания всех нюансов и часто приводя к затяжным административным процедурам, коррупционным рискам и неопределенности.

Рынок земли, особенно сельскохозяйственной, характеризуется низкой ликвидностью. Это связано с несколькими факторами:

— Неопределенность правового статуса: Многие участки до сих пор не имеют четко определенных границ, не поставлены на кадастровый учет или имеют обременения, что затрудняет их оборот.

— Разногласия по поводу владения: Наследие советской эпохи привело к ситуации, когда права на землю могут быть оформлены лишь на часть долей бывших колхозников, а не на конкретные участки.

— Административные барьеры: Сложность и длительность процедур оформления сделок, получения разрешений и изменения целевого назначения земель отпугивают потенциальных покупателей.

— Отсутствие прозрачной информации: Полные и актуальные данные о предложениях, ценах, обременениях и характеристиках участков часто отсутствуют в открытом доступе, что затрудняет объективную оценку и сравнение.

Цены на землю в России часто формируются под влиянием не столько рыночных факторов (спроса/предложения, продуктивности, инфраструктуры), сколько административных, спекулятивных или субъективных. Кадастровая стоимость, которая является базой для налогообложения и иногда для государственных сделок, часто не соответствует рыночной. Она может быть как завышенной, делая землю нерентабельной, так и заниженной, способствуя теневому обороту. Это создает искажения и затрудняет объективное инвестиционное планирование.

Средние уровни кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам (городским округам) на территории Оренбургской области, определенные по состоянию на 1 января 2022 года [5].

Таблица 1

Средние уровни кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит ряд специфических положений:

— Преимущественное право покупки: Субъекты РФ или муниципальные образования имеют преимущественное право покупки сельскохозяйственных угодий, предлагаемых к продаже. Это может ограничивать свободу продавца и искусственно снижать цену.

— Максимальная площадь: Установлены ограничения на максимальную площадь земель, которой может владеть одно лицо.

— Ограничения для иностранцев: Иностранные граждане, лица без гражданства, а также иностранные юридические лица не могут владеть на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, расположенными на приграничных территориях, а в других регионах могут только арендовать. Это серьезно ограничивает приток иностранных инвестиций в агропромышленный комплекс.

Несмотря на значительные достижения в формировании правовой базы, российский рынок земли сталкивается с серьезными проблемами:

1. Миллионы гектаров сельскохозяйственных земель остаются невостребованными, зарастают кустарником и сорняками. Это результат как правовых барьеров, так и экономических факторов (отсутствие инвестиций, низкая рентабельность сельского хозяйства в некоторых регионах). Неиспользование земель не только приводит к потере производительного потенциала, но и создает экологические проблемы.
2. Непрозрачность рынка и сложность процедур порождают неформальные практики и теневые схемы, затрудняя развитие цивилизованных земельных отношений и привлечение добросовестных инвесторов.
3. Нехватка землеустроителей, кадастровых инженеров, оценщиков и юристов, специализирующихся на земельном праве, замедляет процессы формирования и развития рынка.
4. Отсутствие четких механизмов оценки земли и высоких рисков для банковской сферы препятствует развитию земельной ипотеки, что ограничивает возможности для инвестиций и развития.

Тем не менее, потенциал для развития российского рынка земли огромен. Ключевыми направлениями являются:

1. Дальнейшее развитие Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), перевод всех данных о земельных участках в цифровой формат, упрощение процедур регистрации и получение информации онлайн. Это позволит значительно повысить прозрачность и снизить административные барьеры.
2. Приведение кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, внедрение более гибких и прозрачных методов оценки, а также регулярный пересмотр для отражения реальных экономических изменений.
3. Ужесточение мер по борьбе с неиспользованием сельскохозяйственных земель, внедрение механизмов стимулирования ввода земель в оборот, государственная поддержка проектов по мелиорации и повышению плодородия.
4. Создание условий для привлечения долгосрочных инвестиций в землю, в том числе через специализированные земельные фонды, а также упрощение процедур залога земельных участков.
5. Устранение противоречий и пробелов в различных нормативных актах, создание единой, логичной и предсказуемой системы регулирования земельных отношений.
6. Развитие системы образования и подготовки специалистов в области земельного менеджмента, кадастра и права.

Формирование рынка земли в России — это сложный, многогранный и долгосрочный процесс, который до сих пор находится на ранних стадиях своего развития. Уникальное историческое наследие, доминирование государственной собственности, фрагментированное законодательство и высокая степень административного регулирования создают специфические вызовы. Однако, с другой стороны, огромный потенциал земельных ресурсов России, особенно сельскохозяйственных, и растущий запрос общества на прозрачные и справедливые земельные отношения, открывают широкие перспективы для его дальнейшего развития.

Построение эффективного, прозрачного и ликвидного рынка земли — это не только экономическая необходимость, но и важный шаг к укреплению правового государства, повышению благосостояния граждан и обеспечению устойчивого развития регионов. Это требует не только совершенствования законодательства, но и изменения общественного сознания, повышения уровня финансовой и правовой грамотности населения, а также последовательной работы по снижению административных барьеров и борьбе с коррупцией. Только тогда земля, этот бесценный ресурс, сможет полностью раскрыть свой потенциал на благо всей страны.

Литература:

1. Кочур, В. А. «Российская приватизация предприятий в начале 1990-х годов: уроки истории», журнал «Молодой учёный» 2023. — № 28 (475). — С. 112–115.
2. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2022 году rosreestr.gov.ru
3. Постановление Правительства Оренбургской области от 25 октября 2022 года N 1123-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Оренбургской области» docs.cntd.ru
4. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (последняя редакция)
5. Данные официального сайта Федеральной службы государственной статистики Рынок ценных бумаг rosstat.gov.ru
6. Блудова, С. Н. Экономика: учебное пособие / С. Н. Блудова, А. П. Новосельцева, М. А. Эренценова, В. А. Гладилин. — Москва: Русайнс, 2022.