Исходя из положений законодательства, одним из ключевых этапов и важнейших элементов возникновения прав собственности является их государственная регистрация. В частности, по статье 8.1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ [1]), принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, а также ограничения таких прав и обременения имущества подлежат обязательной государственной регистрации. Эта регистрация осуществляется органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на основании принципа проверки законности оснований регистрации и с обеспечением публичности и достоверности реестра.
Последние изменения в земельном законодательстве РФ отражают тенденцию к усилению связи между земельным и градостроительным регулированием. Вместе с тем остаются проблемы нестабильности законодательства и сложности в его систематизированном изложении, что требует дальнейшего совершенствования в целях создания устойчивой и предсказуемой правовой среды для всех участников земельных отношений.
Проблемы оформления сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности в Российской Федерации, представляют собой сложный комплекс административных, правовых и процедурных барьеров. Эти сложности обусловлены спецификой особого правового режима таких земель и необходимостью соблюдения публичных интересов при их вовлечении в частный оборот.
Особое значение в современной России приобретает вопрос развития земельных отношений. Одной из главных задач является создание условий для обеспечения права собственности на землю, поскольку именно она является важным экономическим и социальным ресурсом. Однако реализация этого направления сталкивается с рядом сложностей. В частности, до настоящего времени не была полностью решена проблема определенности правовой природы владения и пользования землей, поскольку вопросы связанной с этим правовой базы остаются предметом обсуждения и иногда отличаются отсутствием единообразия в судебной практике. В результате возникает необходимость дальнейшего развития теоретических и практических подходов, чтобы обеспечить единообразие и правовую определенность в вопросах владения землей.
В системе российского законодательства собственность рассматривается как система прав и отношений, связанных с владением и распоряжением имуществом. Она включает в себя правовую нормативную систему и систему общественных отношений. Эти нормы регулируют отношения между средствами производства и потребительскими товарами, а также устанавливают правовой режим владения землей. Основные принципы закреплены в первой части Гражданского кодекса РФ, а также в главах 13–20 этого документа. Важно отметить, что право собственности на землю — это особая категория отношений, закрепленная в Земельном кодексе РФ, который регулирует владение, использование и распоряжение землей гражданами, организациями и государством, формируя так называемые социальные отношения по поводу земельных ресурсов
Одной из ключевых проблем является зарегулированность и забюрократизированность процедур предоставления земельных участков. Процесс получения земли из государственной или муниципальной собственности, как правило, предполагает прохождение множества согласований с различными органами власти и ведомствами. Это включает получение заключений от органов архитектуры, санитарно-эпидемиологического надзора, экологических служб и других структур. Каждый этап требует предоставления обширного пакета документов, что приводит к значительным временным и финансовым затратам для потенциальных приобретателей. Длительные сроки рассмотрения заявлений, зачастую выходящие за рамки, установленные законодательством, создают условия для коррупционных проявлений и снижают инвестиционную привлекательность проектов.
Другой значимой проблемой является недостаточная информационная открытость и прозрачность процедур. Несмотря на требования законодательства о проведении торгов (конкурсов или аукционов) как основного способа предоставления земельных участков, информация о наличии свободных и пригодных для строительства или иного использования участков не всегда является легкодоступной и полной. Это создает неравные условия для потенциальных участников торгов и снижает конкуренцию, что в конечном итоге может приводить к неэффективному использованию государственного и муниципального имущества. Отсутствие единого и актуального федерального ресурса с полной информацией о таких участках усугубляет ситуацию.
Существенной проблемой является также правовая неопределенность в разграничении государственной собственности на землю. Хотя этот процесс разграничения был запущен давно, многие земельные участки до сих пор не имеют четко определенного собственника (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование). Такая неопределенность порождает споры о компетенции органов власти, уполномоченных распоряжаться конкретным участком, что на практике приводит к отказам в предоставлении земли и затягиванию оформления сделок. Эта проблема усугубляется отсутствием актуальных данных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и неразработанностью проектов межевания многих территорий.
Экономическая система страны основывается на общественно-экономических отношениях, которые, в свою очередь, проистекают из формы собственности. В рамках нормативных правовых актов конкретное описание форм собственности встречается редко, поэтому исследования ученых дают возможность получить более ясное представление о её сути и разнообразии форм, реализуемых в российской правовой системе.
Преимущества частной собственности очевидны: она стимулирует предпринимательскую активность, способствует более эффективному управлению ресурсами и обеспечивает гражданам возможность свободного распоряжения своим имуществом. Однако существует и оборотная сторона медали: частная собственность может вести к социальному неравенству, росту эксплуатации и усилению социального расслоения, что требует наличия социальных и правовых механизмов для избегания негативных последствий
Кроме того, часто возникают трудности с формированием земельных участков как объектов гражданских прав. Многие земли государственной и муниципальной собственности существуют только на картах или не имеют точных границ, закрепленных в кадастре. Для совершения сделки требуется проведение кадастровых работ, межевания, постановки на государственный кадастровый учет, что влечет за собой дополнительные расходы и административные процедуры. Несовершенство процедуры комплексных кадастровых работ и дефицит квалифицированных кадров в этой сфере также негативно сказываются на процессе.
Наконец, недостаточная гибкость законодательства при определении способов предоставления земли. Хотя основным является аукцион, процедуры предоставления земли без торгов для определенных категорий граждан или инвесторов также сопряжены с жесткими условиями и не всегда учитывают реальные потребности бизнеса и населения. Ужесточение требований к инвесторам, претендующим на получение земли без торгов, создает дополнительные препятствия для реализации крупных социально значимых проектов.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022 г.) [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 12.12.2025).
