Правовое регулирование сделок с земельными участками в Российской Федерации представляет собой сложную и многоуровневую систему, которая базируется на Земельном кодексе РФ [2] и Гражданском кодексе РФ [1]. Эти два основных нормативно-правовых акта определяют как общие гражданско-правовые основы сделок (например, купля-продажа, аренда, мена), так и специфические земельно-правовые требования и ограничения.

Правовой режим сделок с земельными участками в Российской Федерации подчиняется принципу деления земель на категории в соответствии с их целевым назначением, закрепленному в пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Особенности оборота земель устанавливаются гражданским законодательством с учетом правил, предусмотренных земельным и иным специальным законодательством, как указано в пункте 3 статьи 129 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Существуют земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, перечни которых приведены в статьях 27 и 28 ЗК РФ.

Правовой режим сделок с земельными участками в Российской Федерации, хотя и четко прописан в законодательстве, сталкивается с рядом практических проблем, обусловленных сложностью и многоуровневостью регулирования.

Одной из ключевых проблем является несогласованность различных уровней законодательства — федеральных законов, региональных актов и муниципальных ПЗЗ, что создает правовую неопределенность для участников земельных отношений. Путь решения этой проблемы лежит через совершенствование механизмов межведомственного взаимодействия и гармонизацию нормативной базы, а также через внедрение единой цифровой платформы учета земельных ресурсов, обеспечивающей прозрачность и актуальность данных. Оспоримые сделки представляют собой юридические операции, заключение которых в установленной законом форме и условиях допускается оспорить в судебном порядке, поскольку они нарушают определенные требования правового законодательства или права третьих лиц. Эти сделки отличаются от ничтожных тем, что они считаются действительными до момента их признания недействительными через судебное решение, а также требуют специального подтверждения о недействительности, в отличие от сделок, которые автоматически признаются недействительными без необходимости судебного разбирательства. Основная характеристика оспоримых сделок заключается в наличии предпосылок или оснований, указанных законом, которые дают возможность заинтересованным лицам или государственным органам инициировать процедуру признания их недействительными. Эти основания могут включать нарушение установленного порядка заключения, недееспособность одной из сторон, нарушение правил, касающихся содержания сделки, или наличие других юридических препятствий, обусловленных законом.

Обстоятельства, при которых сделки могут быть признаны оспоримыми, часто связаны с требованиями к формальности, наличию согласия, а также соответствием сделки нормативным актам, регулирующим определенные виды имущественных правоотношений. Например, сделки с земельными участками, заключенные с нарушением требований кадастрового учета, без согласования с уполномоченными органами или при наличии скрытых обременений, могут стать предметом оспаривания. Их недействительность наступает только после судебного подтверждения, и в процессе может быть инициировано принудительное признание их недействительными по иску заинтересованных сторон или уполномоченных государственных органов [3].

Характерной чертой таких сделок является их потенциальная возможность сохранения юридической силы до судебного решения о признании их недействительными. Это обусловливает необходимость тщательной проверки и анализа окружающих их правовых обстоятельств, а также подтверждения наличия оснований для их оспаривания.

В целом, понятие оспоримых сделок охватывает широкий круг правовых отношений, обеспечивающих возможность их проверки и отмены в случае выявления нарушений, будущего восстановления нарушенных прав и соблюдения правового порядка в имущественных и земельных правоотношениях.

Другая существенная проблема — длительность и сложность процедур изменения категории земель или вида разрешенного использования (ВРИ). Это тормозит инвестиционные проекты и эффективное вовлечение земель в экономический оборот. Для ее решения необходимо упростить административные барьеры, сократить сроки рассмотрения заявлений и максимально перевести соответствующие государственные услуги в электронный формат через портал «Госуслуги», что минимизирует коррупционные риски и повысит прозрачность процесса.

Также существует проблема недостаточного контроля за целевым использованием земель, особенно сельскохозяйственного назначения, что приводит к деградации угодий и неэффективному управлению ресурсами. Решение видится в усилении государственного земельного надзора с применением современных технологий, таких как дистанционное зондирование земли (спутниковый мониторинг), использование дронов и геоинформационных систем. Это позволит своевременно выявлять нарушения и применять меры ответственности, предусмотренные законодательством.

Кроме того, проблемой является низкая правовая грамотность населения и бизнеса в вопросах земельного законодательства, что приводит к ошибкам при совершении сделок и судебным спорам. Путь решения — проведение широкой информационно-разъяснительной работы, создание доступных онлайн-ресурсов с типовыми ситуациями и инструкциями, а также развитие системы квалифицированной юридической помощи и медиации в земельных спорах.

В этой связи нами предлагается закрепить обязанность уполномоченных органов принимать решение о смене категории/ВРИ в срок, не превышающий 30 календарных дней. Кроме того, считается необходимым увеличить размеры административных штрафов за нецелевое использование земель, особенно сельскохозяйственного назначения, установив их в процентном отношении от кадастровой стоимости участка для повышения эффективности наказания.

Таким образом, эффективное регулирование правового режима сделок с земельными участками в Российской Федерации требует не просто применения существующих норм, а комплексной модернизации законодательной и правоприменительной практики. Анализ проблем показывает, что ключевыми задачами являются устранение правовой неопределенности и бюрократических барьеров, повышение прозрачности земельных отношений и обеспечение строгого соблюдения принципа целевого использования земель.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022 г.) [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 13.11.2025).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 16.02.2022 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022 г.) [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 13.11.2025).
3. Гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 2 / под ред. Степанова С. А. – М.: Проспект, 2019. – 928 с.