Рынок складской недвижимости Екатеринбурга в 2025–2026 годах характеризуется устойчивым дефицитом качественных площадей. По данным Уральской палаты недвижимости, уровень вакантных площадей достиг рекордно низких значений: 0,2 % в классе А и около 0,4 % в классе В [1]. При этом значительная часть существующего складского фонда представлена неотапливаемыми объектами класса С, которые имеют ограниченный круг потенциальных арендаторов и более низкие ставки аренды [2].

Рынок складской недвижимости Екатеринбурга демонстрирует устойчивую тенденцию к росту ставок аренды при одновременном дефиците качественных предложений. По данным аналитического обзора «Диалоги про склады с NF Group», опубликованного в марте 2025 года, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А в регионах России достигла 10 100 руб./кв. м. в год, а класс В демонстрирует ставки на уровне 7 500–9 000 руб./кв. м. в год. При этом, как отмечают эксперты Уральской палаты недвижимости, значительная часть складского фонда Екатеринбурга представлена объектами постройки советского периода или складами-ангарами без должной инженерной инфраструктуры [4]. В этой связи анализ эффективности использования современных, но неотапливаемых складских комплексов, подобных исследуемому, приобретает особую практическую значимость.

Объект исследования расположен по адресу: г. Екатеринбург, ул. Автомагистральная, 39. Земельный участок имеет кадастровый номер 66:41:0204038:46, площадь 83 223 кв. м., категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — «для иных видов использования, характерных для населённых пунктов» [3]. Здание склада с АБК построено в 2025 году, его общая площадь составляет 1 494,29 кв. м., полезная — 1 439,51 кв. м., расчётная площадь склада — 1 260,87 кв. м., площадь АБК — 21,4 кв. м., высота складской части — 6 500–8 400 мм. Здание неотапливаемое (отопление предусмотрено только для АБК). Анализ проектной документации и технических характеристик объекта позволил выявить три ключевых технических ограничения, влияющих на его доходность (таблица 1).

Таблица 1

Технические ограничения складского комплекса [3]

Совокупное влияние указанных ограничений снижает потенциальную ставку аренды по сравнению с эталонным складом класса А на 30–45 %. Объект может быть отнесен к классу «В/С» — по конструктивным параметрам класс В, но отсутствие отопления снижает его позиционирование до класса С. Рыночная стоимость объекта определена предприятием в 72 млн руб. Стоимость 1 кв. м. общей площади составляет 48 183 руб., что находится в рыночном диапазоне для складских зданий класса В/С в Екатеринбурге (35–60 тыс. руб./кв. м.). Балансовая стоимость основных средств ОАО «Нитон» на 31.12.2025 составила 68 915 тыс. руб., что лишь незначительно ниже рыночной оценки, подтверждая её адекватность.

Для оценки потенциальной доходности использован рыночный метод на основе анализа ставок аренды для аналогичных складских помещений в Железнодорожном районе Екатеринбурга. По данным открытых источников и аналитических обзоров, диапазон ставок составляет: для неотапливаемых складов класса С — 400–600 руб./кв.м./мес., для отапливаемых складов класса В — 600–930 руб./кв.м./мес., для небольших офисных помещений — 600–1 000 руб./кв.м./мес. [4].

С учётом технических характеристик объекта (неотапливаемый, высота 6,5 м, наличие ж/д рампы) расчётный диапазон ставки аренды принят на уровне 500–650 руб./кв.м./мес. Потенциальный валовый доход (PGI) рассчитан по формуле:

где S _i — площадь i-го типа помещений (склад — 1 260,87 кв. м., АБК — 21,4 кв. м.); R _i — ставка аренды.

Расчетный PGI составил 7 719 300–10 091 586 руб./год. С учётом нормативных операционных расходов (OPEX) для складских объектов (15–25 % от PGI) чистый операционный доход (NOI) оценён в диапазоне 6 175 440–8 073 269 руб./год. Ставка капитализации (Cap rate) рассчитана по формуле:

где V — рыночная стоимость объекта (72 млн руб.).

Полученный диапазон ставки капитализации составил 8,6–11,2 %, что соответствует рыночным значениям для складской недвижимости класса В/С (обычно 8–12 %). Проведённый SWOT-анализ позволил определить ключевые резервы роста эффективности использования объекта (таблица 2).

Таблица 2

SWOT-анализ имущественного комплекса (фрагмент)

Наиболее перспективным направлением является установка системы отопления склада, что позволит: перевести объект из класса «С» (неотапливаемый) в класс «В» (отапливаемый); повысить ставку аренды на 30–50 %; расширить круг потенциальных арендаторов (включить товары, требующие температурного контроля); увеличить рыночную стоимость объекта; снизить риски простоя в зимний период.

Дополнительными направлениями являются: строительство отдельного АБК на свободной земле (для размещения офисов арендаторов) и внедрение систем видеонаблюдения и контроля доступа.

Таким образом, складской комплекс ОАО «Нитон» является технически качественным объектом, но его эффективность использования ограничена техническими факторами. Совокупное влияние этих ограничений снижает потенциальную ставку аренды на 30–45 %.

Текущая рыночная стоимость объекта (72 млн руб.) является адекватной и соответствует стоимости 48 тыс. руб./кв. м. общей площади. Потенциальный чистый операционный доход оценён в диапазоне 6,2–8,1 млн руб./год, а ставка капитализации — 8,6–11,2 %, что соответствует рыночным значениям. Ключевым резервом повышения эффективности является установка системы отопления склада. Дополнительными резервами выступают использование свободной земли под новое строительство и внедрение систем безопасности.

Результаты исследования могут быть использованы как для обоснования инвестиционного проекта модернизации самого объекта, так и для аналогичных складских комплексов промышленных предприятий, сталкивающихся с проблемой низкой доходности из-за отсутствия отопления.

Литература:

1. Грязнова А. Г. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. — Москва: Интерреклама, 2003. — 544 с.
2. Матушевская Е. А. Земельно-имущественный комплекс: сущность и подходы к управлению / Е. А. Матушевская // Вестник Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова. — 2022. — Т. 19, № 3 (123). — С. 182–196.
3. Проектная документация. Складской терминал с АБК по адресу: г. Екатеринбург, ул. Автомагистральная, 39. — Режим доступа: https://vk.com/doc115913169_698861540
4. Рынок складской недвижимости Екатеринбурга столкнулся с дефицитом площадей. — Коммерсантъ. — 2025. — 3 февр. — Режим доступа: https://www.kommersant.ru/doc/7478442