Исследуя специфику защиты прав субъектов при приобретении права частной собственности на земельные участки, следует констатировать, что институт защиты вещных прав на данное недвижимое имущество представляет собой значимый и концептуально сложный элемент системы гражданско-правового регулирования. В рамках приобретения права собственности особую значимость принципа добросовестности в своих трудах описывал Шершеневич Г. Ф.: «относительно перехода права действует общее правило, что право преемника по своему объему тождественно с правом предшественника, хотя в интересах торгового оборота допускаются некоторые исключения из этого правила в пользу добросовестного приобретателя» [5].
Как справедливо указывает Белова Т. В.: «несмотря на достаточную разработанность данной темы в российской цивилистике и весьма длительную практику применения, особенности некоторых способов защиты права собственности в отношении объектов недвижимости не получили еще достаточного, глубокого изучения, а правоприменительная практика нередко сталкивается с рядом неразрешенных вопросов» [2].
В своих трудах Витрянский В. В. [3] отмечал проблематику применения классических способов защиты права собственности, а именно малоэффективность применения в современных условиях таких способов, как виндикационный иск и негаторный иск ввиду того, что нарушение такого права сопровождается незаконной регистрацией перехода права к другому лицу, например, через фиктивные сделки или подделку документов.
Главой IX ЗК РФ установлен перечень способов защиты права собственности на земельные участки: признание прав на земельный участок (ст. 59); восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60); признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 60, ст. 61); возмещение убытков (ст. 62); исполнение обязанности в натуре (ст. 62). Каждый из вышеуказанных способов защиты активно применяется гражданами и юридическими лицами — частными собственниками при защите приобретаемого права на земельные участки, а также находят свое отражение в судебной практике.
Останавливаясь более подробно на вопросе о признании права собственности на земельные участки, Анисимов А. П., Резванова Л. А., Смиренская Е. В. утверждают: «признание прав на земельный участок наиболее часто используется в следующих случаях: во-первых, когда требуется установить юридический факт (существование ранее возникших прав на участок); во-вторых, признание права может быть способом приобретения прав на землю (например, в случае возникновения права частной собственности на землю в силу приобретательной давности); в-третьих, о признании права может идти речь в случае легализации самовольной постройки собственником или иным правообладателем земельного участка; в-четвертых, существует ряд особенностей признания права на земельные доли» [1].
Анализ судебной практики показывает, что значительное число исков о признании права на земельный участок подается лицами, уже имеющими зарегистрированное право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке. В деле № 78-КГ25–9-К3, рассматриваемом Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, по иску о признании права собственности на земельный участок, на котором располагался гараж, принадлежавший истцу. Регистрирующим органом в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее — Комитет) было отказано в предоставлении земельного участка, сославшись на то, что гараж не является объектом капитального строительства, возведенным с необходимыми разрешениями. Позицию Комитета поддержали суды первой, апелляционной и кассационной инстанции. Верховный Суд Российской Федерации правомерно констатировал, что гараж, возведенный до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, обладает всеми квалифицирующими признаками объекта недвижимости (капитальное строительное сооружение с фундаментом и кирпичными стенами), что подтверждается актами технической инвентаризации. Отсутствие государственной регистрации права на указанный объект не препятствует признанию за ним правового режима недвижимого имущества. Следовательно, Верховный Суд РФ установил ошибочность выводов судов нижестоящих инстанций о непризнании гаража объектом недвижимости в связи с отсутствием разрешительной документации на строительство, поскольку такая правовая позиция свидетельствует о неправомерном применении градостроительных норм к правоотношениям, возникшим до их законодательного закрепления. Верховный Суд Российской Федерации направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, где исковые требования были удовлетворены в полном объеме решением по делу № 2–3606/2025 Петроградского районного суда Санкт-Петербурга.
В рамках административного судопроизводства допускается оспорить правовой акт исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления, если он создает неправомерное основание для возникновения права собственности на земельный участок. В деле № А46–15817/2024, рассматриваемом Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, индивидуальный предприниматель предпринял попытку оспорить правомерность решения органа местного самоуправления, которым было отказано в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка. Обладая правом аренды на спорный земельный участок, истец инициировал процедуру его приватизации, обратившись в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выкупе. Орган публичной власти отказал в реализации данного права, мотивируя решение ссылкой на пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ. Правовым основанием для отказа явилось несоответствие установленного вида разрешенного использования земельного участка, который согласно документации территориального планирования (генеральный план, правила землепользования и застройки) отнесен к зоне жилой застройки, а не к зоне сельскохозяйственного использования. Следовательно, его предоставление для целей сельскохозяйственного производства было сочтено неправомерным. Судом первой инстанции решение было принято в пользу администрации, однако судом апелляционной инстанции — в пользу истца. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения. Суд справедливо отметил, что правовой режим земельного участка определяется не только его кадастровыми сведениями, но и градостроительной документацией — генеральным планом и правилами землепользования и застройки. Поскольку эти документы относят участок к жилой зоне, а не к зоне сельскохозяйственного использования, его предоставление для ведения сельского хозяйства противоречит целям перспективного развития муниципального образования. Суд также отметил, что отказ в выкупе не нарушает прав предпринимателя, так как договор аренды продолжает действовать, и он может использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием. Действительно, в данном деле отсутствовали правовые основания для приобретения права собственности, и муниципальный орган не нарушил права субъекта, действуя в соответствии с законом.
Также в судебной практике отражены иные способы защиты, перечисленные в статье 12 ГК РФ, в том числе признания сделки недействительной, взыскании морального вреда, неустойки и применение последствий недействительности сделки. Так, Тюменским районным судом Тюменской области было рассмотрено дело № 2–1458/2025, где истец обратилась в суд с вышеперечисленными исковыми требованиями к продавцу земельного участка, а также к индивидуальному предпринимателю, являвшимся агентом по недвижимости. Между истцом и ответчиком был заключен договор-купли продажи земельного участка, однако после приобретения земельного участка истец узнала о том, что на приобретенном участке запрещено строительство каких-либо объектов, так как он расположен в охранной зоне газораспределительной станции. Суд установил, что в самом договоре был прямо указан пункт о том, что участок находится в зоне с особыми условиями использования (возле газопровода). Истец была ознакомлена с градостроительным планом участка и письменно подтвердила отсутствие претензий. Таким образом, продавец предоставил всю необходимую информацию, и оснований для признания договора недействительным нет. Суд также указал на отсутствие доказательств обмана или сговора и отметил, что истец проявила недостаточную осмотрительность. Таким образом, суд отказал в удовлетворении исковых требований. Таким образом, в данном судебном деле оснований для признания сделки недействительной установлено не было. Описанное дело иллюстрирует, что при приобретении права собственности субъекту необходимо проявить заботливость и осмотрительность при ознакомлении со всеми характеристиками и ограничениями в использовании соответствующего земельного участка.
Помимо гражданско-правовых способов защиты, участники правоотношений, связанных с приобретением права частной собственности на земельные участки, активно используют административно-правовые меры защиты. К таковым относится, в частности, право на обращение в компетентные органы публичной власти, в чьи полномочия входят государственная регистрация прав на недвижимое имущество и контроль за соблюдением законодательства в соответствующей сфере. Так, в соответствии с действующим законодательством граждане и юридические лица — собственники земельных участков вправе обращаться в органы государственной власти и местного самоуправления для разрешения возникающих споров и разногласий. При этом ключевым механизмом защиты является право на обжалование действий (бездействия) и решений указанных органов, предоставленное, в частности, Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». В рамках данного механизма могут быть обжалованы решения и действия таких органов, как Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и организации технической инвентаризации (БТИ), осуществляющих функции в сфере регистрации прав и кадастрового учета.
Как отмечает Шеметова Н. Ю. [4], в широкой трактовке защиты права собственности охватываются и юрисдикционные гарантии, предоставляемые в рамках исполнительного производства. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет проверку полноты и законности оформления правовых документов, а также проведение государственной регистрации, что служит важнейшим этапом объективной защиты права собственности.
Таким образом, закрепленный статьей 16 ЗК РФ принцип разграничения публичной собственности, устанавливающий презумпцию государственной собственности на земли при отсутствии на них правообладателей частной или муниципальной формы собственности, выступает базовым (системообразующим) принципом в исследуемой области правового регулирования.
Существенным аспектом при сингуляции права частной собственности является требование о проявлении со стороны приобретателя надлежащей степени заботливости и осмотрительности, являющейся общегражданской обязанностью добросовестного участника оборота. Надлежащим исполнением данной обязанности признается самостоятельное истребование и анализ актуальных сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о наличии ограничений (обременений) вещного характера, в частности, сервитутов или иных прав в пользу собственников расположенных объектов недвижимости. Пренебрежение данной правовой возможностью влечет полное принятие на себя приобретателем всех сопутствующих правовых рисков, включая риск эвикции или существенного ограничения правомочий пользования, что свидетельствует о реализации принципа самостоятельной оценки рисков в рамках правопреемства.
Литература:
- Анисимов А. П., Резванова Л. А., Смиренская Е. В. К вопросу о признании права на земельный участок // Современное право. 2023. № 3. С. 74–80.
- Белова Т. В. Защита права собственности на недвижимое имущество в цивилистической парадигме: монография / отв. ред. А. Н. Левушкин. М.: Юстицинформ, 2023. 180 с.
- Витрянский В. В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России / Сост. О. М. Козырь и А. Л. Маковский. М.: Статут, 2008. С. 18–34.
- Шеметова Н. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое значение и проблемы применения // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». — 2014. — № 2. — С. — 210–221.
- Шершеневич Г. Ф. Избранное. Т. 5: Учебник русского гражданского права / Вступ. слово, сост.: П. В. Крашенинников. — М.: Статут, 2017
