В условиях территориальных и правовых преобразований, связанных с принятием в состав Российской Федерации новых субъектов, особую актуальность приобретает проблема правового регулирования государственного кадастрового учета (далее — ГКУ) объектов недвижимости и наполнение Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) достоверными и юридически значимыми сведениями. Успешность этой интеграции напрямую влияет на стабильность гражданского оборота, защиту прав собственности и восстановление экономики регионов.

В отношении новых субъектов Российской Федерации применяется специальное правовое регулирование, основанное на федеральных конституционных законах (далее — ФКЗ) № 5-ФКЗ, № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ и № 8-ФКЗ от 04.10.2022 о принятии соответствующих территорий в состав Российской Федерации, а также на нормативных разъяснениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) 08.08.2023 № 14–7219-ТГ/23. Эти акты предусматривают переходный период, в течение которого допускается использование документов, выданных до вхождения территорий в состав Российской Федерации, при условии их последующего приведения в соответствие с требованиями российского законодательства.

Основной целью правового регулирования является признания ранее возникших прав собственности и процедура верификация и переноса существующих данных в ЕГРН. Правовое регулирование ГКУ и регистрации прав в Российской Федерации осуществляется, прежде всего, на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанный закон закрепляет единство и порядок кадастрового учета и государственной регистрации прав, а также устанавливает правовой режим ЕГРН как единого информационного ресурса и содержит особые условия для новых регионов [1].

Формирование ЕГРН предполагает объединение кадастровой информации и сведений о зарегистрированных правах, что обеспечивает комплексный характер учета и регистрации. На территориях новых субъектов данный процесс осложняется отсутствием единообразных подходов к учету недвижимости в предшествующий период, различиями в документации, а также неполнотой или недостоверностью имеющихся сведений.

Прежде всего, это касается проблемы исходных данных. Ранее действовавшие системы учета часто не соответствовали стандартам точности, координатным системам и требованиям к составу сведений, принятым в Российской Федерации. В связи с этим, возникает необходимость проведения масштабных комплексных кадастровых работ и инвентаризации для уточнения границ земельных участков и технических характеристик объектов капитального строительства. Для обеспечения этого процесса предусмотрены механизмы ускоренной аттестации местных кадастровых инженеров и привлечение специалистов из других регионов России.

Создание ЕГРН на территориях новых субъектов также связано с решением задач цифровизации и унификации данных. Перенос сведений из разрозненных источников в единую информационную систему требует значительных организационных и правовых усилий, включая установление ответственности за достоверность предоставляемой информации и определение правового статуса ранее учтенных объектов. При этом важную роль играет деятельность органов Росреестра, на которые возложены функции по координации учетно-регистрационных процессов и методическому сопровождению их реализации.

Правообладатели, чьи права возникли до присоединения, должны пройти процедуру внесения сведений о своем праве в ЕГРН. Это не является повторной регистрацией, а скорее юридическим актом признания и фиксации существующего права в новом реестре. Данная процедура призвана обеспечить плавный переход и минимизировать риски для добросовестных приобретателей.

В условиях миграции населения возникает проблема большого количества объектов, чьи собственники не могут быть установлены. Правовое регулирование предусматривает механизмы выявления и учета бесхозяйного имущества, а также порядок его передачи в муниципальную или государственную собственность по истечении установленного срока, что необходимо для предотвращения разрушения объектов и их дальнейшего вовлечения в оборот. Также существуют разрушенные объекты, для которых требуется разработка специальных административных регламентов для снятия уничтоженных объектов с кадастрового учета, а также для регистрации факта прекращения их существования, что является основой для дальнейшего восстановления или оформления компенсаций.

В новых регионах для кадастрового учета для внесения в ЕГРН сведений о расположении недвижимости на участке, то для подготовки технического плана не нужно использовать проектную документацию, разрешения на ввод в эксплуатацию и на строительство, а также включать их копии, планы зданий и сооружений в технический план.

Для уточнения границ участков, сведения о которых были внесены в ЕГРН на основании декларации, в орган регистрации прав представляется межевой план, подготовленный на основании, в том числе документов, подтверждающих право на участок и определявших границы участка при его образовании, а при отсутствии таких документов — содержащий сведения о границах участка, существующих на местности более 15​ лет [4].

Особый порядок перерегистрации недвижимости в новых регионах России, документы на которую были выданы украинскими властями, продлится до 2028 года, оценивать соответствие украинских документов российскому законодательству будут комиссии, созданные в каждом из четырех регионов [3]. В эти комиссии смогут обращаться как органы государственной власти, органы местного самоуправления, нотариусы, так и сами правообладатели объектов недвижимости. Комиссии не будут признавать те документы, которые были выданы органами власти Украины после 12 мая 2014 года по 30 сентября 2022 года.

После 1 января 2028 года по истечению переходного перехода и прекращения действия норм права, носящих временный характер, на территории новых регионов будут действовать федеральные законы и другие российские правовые акты в общем порядке [2].

Эффективное решение указанных задач возможно при условии комплексного подхода, сочетающего правовые, организационные и технические меры, направленные на обеспечение правовой определенности и защиту прав участников имущественных отношений.

Несмотря на неизбежные коллизии и технические трудности переходного периода, принятые правовые нормы создают основу для обеспечения законности, прозрачности и стабильности рынка недвижимости, что является залогом успешного социально-экономического восстановления новых субъектов Российской Федерации.

Анализ показывает, что правовое регулирование ГКУ и формирования ЕГРН на территориях новых субъектов РФ носит исключительно адаптивный и комплексный подход. Оно направлено не только на механическое перенесение российских норм, но и на создание временных, упрощенных процедур, учитывающих специфику региона. Основными чертами этого регулирования являются: гибкость в отношении исходных данных, приоритет принципа преемственности прав и активное использование инвентаризационных механизмов для устранения пробелов и противоречий. Успешная реализация этих правовых норм является критически важным условием для восстановления экономики и социальной сферы новых субъектов Российской Федерации.

Литература:

1. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 18.01.2026).

2. Федеральный конституционный закон от 04.10.2022 № 5-ФКЗ (ред. от 28.12.2025) «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта — Донецкой Народной Республики» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2026) — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_428188/ (дата обращения: 18.01.2026).

3. Федеральный закон от 07.07.2025 № 193-ФЗ «Об особенностях признания на территории Российской Федерации и действия документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подтверждающих возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, обременение недвижимого имущества, действовавших на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области и образования в составе Российской Федерации новых субъектов» — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_509279/ (дата обращения: 18.01.2026).

4. «Письмо» Росреестра от 08.08.2023 № 14–7219-ТГ/23 «Об учете изменений объектов недвижимости и местоположении земельных границ, сведения о которых были внесены в ЕГРН на основании декларации» — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_456221/ (дата обращения: 18.01.2026).