Современное гражданское законодательство России постоянно развивается, реагируя на потребности экономического оборота. Одним из значимых нововведений последних лет стало закрепление в Гражданском кодексе РФ понятия единого недвижимого комплекса (ЕНК) (ст. 133.1 ГК РФ, введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ) [8].

ЕНК представляет собой совокупность зданий, сооружений и иных объектов недвижимости, объединенных общим назначением и/или неразрывными физическими или технологическими связями. Введение категории ЕНК должно было поспособствовать решению проблемы регистрации оборотоспособности и имущественных прав технологически связанных объектов, тем самым обеспечив эффективное управление комплексными объектами недвижимости. Однако институт ЕНК не был должным образом регламентирован, что привело к формированию неоднозначной судебной практики и усложнению практического управления недвижимыми комплексами. Данное обстоятельство делает актуальным выявление недостатков правового регулирования ЕНК и векторов его совершенствования.

Такая конструкция позволяет рассматривать несколько объектов как единый объект гражданских прав, что упрощает их оборот, регистрацию и использование.

Актуальность исследования обусловлена несколькими факторами:

1. Растущей потребностью в правовых механизмах, упрощающих оборот сложных недвижимых объектов.
2. Необходимостью системного анализа накопленной правоприменительной практики.
3. Наличием существенных доктринальных разногласий относительно правовой природы ЕНК.

Цель настоящего исследования — комплексный анализ системы источников правового регулирования ЕНК в их взаимосвязи и развитии. Методологическую основу работы составляют формально-юридический, сравнительно-правовой, исторический и системный методы исследования.

Понятие и правовая природа единого недвижимого комплекса

ЕНК является сложной вещью (ст. 134 ГК РФ), что означает возможность его признания единым объектом, если составные части связаны общим назначением.

Институт ЕНК имеет глубокие исторические корни в российском праве. Аналоги сложных имущественных комплексов прослеживаются еще в дореволюционном законодательстве (например, фабрично-заводские комплексы по Уставу промышленности 1893 года). В советский период развитие получила концепция единого технологического комплекса, что нашло отражение в ведомственных актах (например, в строительных нормах и правилах).

Современное понятие ЕНК формировалось постепенно:

— 1994 год — введение в ГК РФ понятия сложной вещи (ст.134);

— 2000-е годы — появление в законодательстве понятий «имущественный комплекс», «технологически связанные объекты»;

— 2016 год — прямое закрепление ЕНК в ГК РФ.

Критерии ЕНК [9]:

— нахождение на одном или нескольких земельных участках, образующих единое целое;

— наличие общего назначения (например, промышленный комплекс, транспортная инфраструктура);

— физическая или технологическая неразрывность связи (трубопроводы, ЛЭП, железные дороги).

Правовая природа ЕНК остается дискуссионной. Одни авторы (Е. А. Суханов) рассматривают его как разновидность единого имущественного комплекса, другие (О. М. Козырь) — как новый самостоятельный объект недвижимости.

Однако российская модель ЕНК имеет существенные особенности, обусловленные:

― спецификой системы государственной регистрации прав;

― особенностями земельного законодательства;

― традициями цивилистической доктрины.

Система источников правового регулирования ЕНК

Международные акты и соглашения

Хотя ЕНК — категория национального права, некоторые международные нормы влияют на его регулирование:

— Венская конвенция о договорах международной купли-продажи товаров (1980). Конвенция применяется к договорам купли-продажи товаров между сторонами, коммерческие предприятия которых находятся в разных государствах.

— Соглашения о взаимном признании прав на недвижимость (в рамках ЕАЭС).

— Соглашение стран СНГ от 09.10.1992 (с изм. от 24.12.1993) «О взаимном признании прав и регулировании отношений собственности». Стороны взаимно признают переход в собственность имущества, в том числе финансовых ресурсов, предприятий, учреждений и организаций, расположенных на их территориях.

Конституция РФ и федеральное законодательство

Основу регулирования составляют:

— Конституция РФ (ст. 8, 9, 35) гарантирует право собственности и единство экономического пространства.

— Гражданский кодекс РФ (ст. 133.1, 134, 130) [2]. Согласно ст. 133, ЕНК — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые неразрывно связаны физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие).

— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно закону, ЕНК может быть образован из уже учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника таких объектов. Еще одно основание для учета и регистрации прав на несколько объектов недвижимости как на ЕНК — завершение строительства таких объектов, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена их эксплуатация как ЕНК [3].

— Земельный кодекс РФ [10]. Статья 39.20 Земельного кодекса РФ предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду для граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках.

— Налоговый кодекс РФ. Статья 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

— Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В нем установлены общие положения касательно правового статуса ЕНК.

Подзаконные нормативные акты

— Приказ Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости». Документ посвящен применению отдельных положений Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В приказе, в частности, рассматриваются вопросы, связанные с кадастровым учетом объектов недвижимости: земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства;

— Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 26 апреля 2017 года № 14-05403-ГЕ/17 описывается порядок образования ЕНК при завершении строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как ЕНК, а именно: на основании технического плана будут поставлены одновременно ЕНК и все входящие в его состав объекты недвижимости.

Некоторые субъекты Российской Федерации принимают акты, уточняющие использование ЕНК (например, законы о градостроительной деятельности).

Судебная практика как источник правового регулирования

Судебные решения играют ключевую роль в толковании норм о ЕНК:

— Постановление Пленума ВС РФ от 11.07.2011 № 54. Например, одно из положений постановления относительно вопросов недвижимости касается индивидуализации предмета договора. Для недвижимости, созданной или приобретенной в будущем, недостаточно указать в договоре кадастровый номер объекта. Нужно указать иные сведения, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю: например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, определенные в соответствии с проектной документацией.

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 № Ф05–13070/2017 по делу № А41–82277/16. Рассматривалось дело о попытке раздела линейного объекта ЕНК — ливневой канализации. Суды отказали в удовлетворении заявленных требований о разделе. Они исходили из того, что заявленный объект в силу ст. 133.1 ГК РФ является неделимой вещью.

Доктринальные источники

В доктрине выделяют несколько подходов к пониманию правовой природы ЕНК:

1. Модификация сложной вещи (Е. А. Суханов): рассматривает ЕНК как развитие конструкции ст. 134 ГК РФ.
2. Самостоятельный объект прав (О. М. Козырь): акцентирует качественное своеобразие ЕНК.
3. Разновидность имущественного комплекса (А. П. Сергеев): подчеркивает предпринимательское назначение.

Обязательные признаки ЕНК:

1. Совокупность объектов недвижимости.
2. Единство земельного участка или нескольких участков, образующих единое целое.
3. Общее назначение.
4. Наличие физических или технологических связей.

Факультативные признаки:

1. Линейный характер объектов (трубопроводы, ЛЭП).
2. Функциональная целостность.
3. Технологическая зависимость элементов.

Теоретическую основу составляют следующие труды:

― А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой, «Гражданское право».

― Е. А. Суханов, «Вещное право».

― О. М. Козырь, «Понятие недвижимости в Гражданском кодексе России (история, современность и перспективы развития)».

Проблемы правоприменения и перспективы развития

Основные проблемы:

1. Неоднозначность критериев неразрывной связи.
2. Сложности кадастрового учета для ЕНК. Перспективы.
3. Уточнение законодательства.
4. Развитие цифровых технологий регистрации (блокчейн).

Заключение

Регулирование ЕНК основывается на системе нормативных актов, судебной практике и доктрине. Несмотря на существующие пробелы, ЕНК является перспективным институтом, способствующим развитию экономического оборота.

Поскольку в текущей редакции ст.133.1 ГК РФ не закрепляет в качестве обязательного критерий отнесения земельного участка к составу ЕНК, для совершенствования применения данной конструкции целесообразным представляется включение в законодательство указания на то, что ЕНК является совокупностью зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, которые находятся в собственности одного лица, а также земельного участка, на котором расположены эти объекты. Это позволит установить в качестве основного критерия выделения ЕНК расположение объектов на одном земельном участке, что устранит ряд пробелов в правовом регулировании ЕНК.

Таким образом, ЕНК представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, включение которого в законодательство обусловлено потребностью в устранении пробелов в правоотношениях, существовавших при правовом регулировании и использовании отдельных объектов гражданского права. Однако несмотря на необходимость ЕНК, пробелы и неточности в его закреплении будут способствовать появлению ошибок и расхождений в практической реализации данной конструкции и судебной практике, что только увеличит нагрузку на суды. Для обеспечения эффективности применения категории ЕНК в гражданском обороте необходимо детально регламентировать не только ее, но и соответствующие положения налогового, градостроительного, земельного и кадастрового законодательства, что позволит сформировать необходимые условия существования ЕНК в гражданском обороте.

ЕНК — перспективный правовой институт, требующий дальнейшего доктринального осмысления и законодательного совершенствования. Комплексный анализ источников его регулирования позволяет выявить как сильные стороны существующей модели, так и направления для развития.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета. — 1993. — № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ. — 2015. — № 29. — Ст. 4344.
4. Постановление Пленума Конституционного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
5. Белых, В. С. Правовое регулирование предпринимательской деятельности / В. С. Белых. — М. : Проспект, 2014.
6. Гражданское право: В 4 т. Том 1 / под ред. Е. А. Суханова. — М. : Волтерс Клувер, 2019.
7. Козырь, О. М. Понятие недвижимости в Гражданском кодексе России (история, современность и перспективы развития) / О. М. Козырь, В. И. Сенчищев // Закон. — 2025. — № 1.
8. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. — 2016. — № 27. — Ст. 4248.
9. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под ред. А. П. Сергеева. 2-е изд., перераб. и доп. — М. : Проспект, 2020.
10. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СЗ РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.