Земля является наибольшей ценностью, которой обладает государство, она служит основой общественной деятельности человека, являясь товаром и источником благосостояния людей. Земля как природный объект и природный ресурс рассматривается земельным законодательством с точки зрения ее охраны и использования в целях удовлетворения различных потребностей человека.

Кадастровой стоимостью земельного участка является определенная расчетная величина, которая устанавливается в результате государственной оценки земли с учетом ее классификации по целевому назначению и местонахождением. Следовательно, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Если кадастровая стоимость устанавливается на определенную дату, то кадастровая оценка проводится периодически.

В разных странах мира порядок проведение кадастровой оценки земель и, соответственно, порядок установления и изменения кадастровой стоимости земельных участков осуществляется различными способами. Путь становления кадастровой системы в различных странах является индивидуальным, это обусловлено самобытностью исторического развития государств, разносторонним подходом к праву собственности на землю и неоднородностью формирования фискальной политики.

Необходимость периодической актуализации кадастровой стоимости обусловлена изменением ситуации на рынке недвижимости, появлением новых объектов, изменением их характеристик, переопределением территориальных границ административно-территориальных образований.

В современных странах различные методики и подходы к определению кадастровой стоимости, подобная оценка зависит от множества факторов и критериев. Вместе с тем, несмотря на различия, все системы оценки кадастровой стоимости можно условно разделить на два направления: рыночные и не рыночные системы.

К первой группе относятся системы, основанные на принципе массовой оценки, когда кадастровая стоимость недвижимости определяется путем вычисления средней фактической стоимости схожих объектов на национальном рынке. Стоит отметить, что подобная система показывает наиболее точную и объективную оценку стоимости объекта, во втором случае речь идет об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости государством, о не рыночной системе.

Несмотря на большое количество стран с разными государственными системами, зарубежную практику определения кадастровой стоимости можно поделить на три группы:

1. Страны Европы (Франция, Испания, Италия и др.);
2. Англоязычные страны (Англия, США, Австралия, Канада и др.);
3. Страны немецкой группы (Австрия, Германия, Швейцария и др.).

С целью всестороннего анализа и объективного сравнения перечисленных кадастровых систем мира рассмотрим практику определения кадастровой стоимости в наиболее развитых странах-представителях от каждой группы, а именно Франции, США и Германии.

Во Франции кадастр был учрежден в начале XIX века, он одновременно выполнял функции по установлению права собственности на землю и начислению и взиманию налога на землю с граждан.

Для ведения земельно-кадастровых работ во Франции действует Генеральная дирекция налоговых служб, налоговых и земельных операций, а в каждом департаменте имеются отдельные дирекции налоговых служб. Их подразделениями являются налоговые центры, кадастровые инспекции, земельные отделы, службы налогообложения, существуют также региональные земельно-кадастровые информационные центры [5].

Система оценки недвижимости во Франции базируется на основе не рыночной стоимости земельного участка, а рентной. Рента определяется как доход в виде арендных платежей, а именно цена за использования земли. Базой для налогообложения непосредственно служит рентная стоимость земель. Главным условием регулирования рентных отношений является Кадастровая оценка земли. Такая оценка позволяет разграничивать влияние на величину прибыли объективных условий (местоположения и качества земли) и эффективности хозяйствования (таланта и предпринимательских условий). Предполагается, что такой подход не имеет будущего, так как требует громоздкой неэффективной (неоднозначной) системы оценки.

Кадастровая система США значительно отличается от Французской кадастровой системы, как таковой земельный кадастр в США развит слабо, поскольку этой стране свойственно большее развитие системы регистрации прав. В разных штатах по-разному функционируют регистрационные и земельно-кадастровые системы, базирующиеся на законодательстве этих штатов. В большинстве штатов создаются простые текстовые реестры, в которые вносятся записи о соглашениях с недвижимостью в порядке их осуществления. Работа с такими реестрами зачастую осуществляется частными страховыми компаниями или профессиональными юристами, такие субъекты являются основными владельцами источников информации о земельных участках. Каждая компания ведет свой собственный земельный учет и функционирует как правило в одном штате. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, которые ежедневно обобщают соответствующую информацию из официальных записей. Основой указанной системы являются исторические традиции свободного рынка США, a одним из преимуществ является то, что такая система обеспечивает работой целую армию персонала страховых компаний, брокеров и юристов, что является полной противоположностью организации указанной системы в европейских странах, в которых государство несет ответственность за реестры недвижимости [1].

В США преобладает направление, которое связано с оценкой почв согласно их сельскохозяйственной пригодности. В связи с чем, большое внимание уделяется генетической классификации почв, поэтому в качестве основного критерия при кадастровой оценке земель используется состав и качество почвы в силу того, что именно от этого фактора зависит дальнейшая сельскохозяйственная пригодность конкретного участка земли.

Сельскохозяйственные земли по степени пригодности в США подразделяются на восемь классов, которые создаются на основании производственных возможностей земель с учетом влияния внешних факторов, ухудшающих или ограничивающих использование сельскохозяйственных земель.

Для качественной оценки продуктивности сельскохозяйственных угодий применяются преимущественно опросный и анкетный методы, в отдельных случаях экспериментальный — путем закладки учетных площадок [10, c. 58].

Помимо данных об урожайности собираются сведения о системе обработки почв, применении удобрений и мелиорации. На основании собранной информации устанавливается определенный класс ведения хозяйства. Таким образом, многоуровневая классификация земель по качеству почвы и ее сельскохозяйственной пригодности является основополагающим критерием характерной для кадастровой оценки земель в США.

Принципиальная разница в подходах к кадастровому учету и оценке земель в США и во Франции состоит в том, что первом случае кадастр представляет собой систему классификаций почв и земель, в которых приоритетом является оценка их продуктивности, а во втором — кадастр имеет приоритетно фискальную направленность (налогообложение).

В Германии система определения кадастровой стоимости представлена двумя составляющим, которые тесно связаны друг с другом, а именно кадастром и поземельной книгой. Кадастр содержит полную информацию о земельных участках на всей территории страны, а поземельные книги предназначены для установления и определения прав на отдельные земли, а также регистрации обременений земельных участков. В Германии все земельные участки, находящиеся не в собственности государства, подлежат обязательной регистрации.

Существующая в Германии кадастровая система, оформилась как часть юридической системы и включает в себя данные о владельцах и владениях, развернутые сведения о функциях землепользования, а также данные топографических съемок.

В Германии особую важность для характеристики земельных участков имеет кадастр недвижимости, который находится в ведении федеральных земель и ведется соответствующими управлениями землеустройства и земельного кадастра. Кадастр недвижимости, в свою очередь, включает в себя три составные части: книгу кадастра недвижимости, кадастровую карту и результаты геодезических вычислений. Данные из кадастра недвижимости служат основой для земельно-информационных систем, которые представляют важность для территориального планирования, экономики и административного управления.

Для определения стоимости земли и других оценок в Германии формируются независимые комитеты экспертной оценки, которые впервые были введены в 1960 году, после вступления в силу Кодекса по недвижимости и строительству. Такие комитеты являются автономными, независимыми и суверенными коллегиальными органами, которые расположены в городах окружного подчинения и округах и призваны обеспечивать прозрачность земельного рынка. Комитеты экспертной оценки состоят из почетных экспертов и председателя. Правительство округа является надзорной судебной инстанцией, следящей за соблюдением предписаний закона при выполнении задач Комитетом экспертной оценки.

Исследование опыта массовой оценки земель на практике позволило сделать вывод о том, что в Германии используются различные методы оценки для создания зон нормативной стоимости земель, в том числе метод стоимости местоположения, гедонистический метод, метод «Дерева целей» и другие статистические и экспертные методы [10, c. 72]. Стандартом оценки земельных участков в Германии является рыночная стоимость, которая определяется ценой, которую бы можно было получить на дату оценки при обычных условиях земельного рынка с учетом расположения, фактических особенностей и других характеристик земельного участка.

Система управления земельными участками в Германии отличается гарантиями положения границ и зарегистрированных прав, а также высокой точностью определения границ землевладений и детально отработанными процедурами ведения работ.

Не смотря не то, что французская, так и немецкая кадастровая система имеет фискальную направленность, методика и суть оценки земель имеют значительные отличия, поскольку в первом случае оценка земельного участка и его дальнейшее налогообложение базируется на основе рентной стоимости земельного участка, а во втором исключительно на рыночной стоимости. В последнем случае рыночная стоимость земельного участка в различных регионах и областях Германии может определяться на основании различных методов.

Литература:

1. Государственное регулирование земельных отношений за рубежом / Под ред. Л. И. Кошкина. — М: Триада Плюс, 2001. — 180 с.
2. Гура Д. А., Кусова С. И., Кравцова Т. В. О проблемах современного
3. кадастра // Сборник трудов конференции: Науки о Земле на современном этапе. VI Международная научно-практическая конференция. 2012. С. 73–75.
4. Дадалко В. А., Румянцева Е. Е., Демчук Н. Н. Налогообложение в системе международных экономических отношений: Учеб. пособие. — Мн.: Армита — Маркетинг, Менеджмент, 2000. 182 с.
5. Зрелов А. П. Налоговая администрация Франции // Налоги и налогообложение, 2004, № 12, С. 45–48.
6. Осенняя А. В., Осенняя Е. Д., Хахук Б. А., Гура Д. А., Коломыцев А. А. Совершенствование институционально-экономического механизма оценки земель в современных условиях: монография. ‐ Краснодар. ‐ 2013. — 135 с.
7. Павлова В. А. Концепция кадастровой оценки земель как основа налогообложения недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 7. С. 77–83.
8. Петров, В. И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В. И. Петров, под ред. М. А. Федотовой. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: КНОРУС, 2008. — 224 с.
9. Пылаева А. В. Фазы, стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 11. С. 13–23.
10. Филлипова А. П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем / А. П. Филлипова. — Земельный вестник России, № 1, 2005 С. 51–75.
11. Хахук Б. А. Вопросы земельной собственности и ренты в современных условиях. В сборнике: Строительство — 2010 / Материалы Международной научно-практической конференции. Дорожно-транспортный институт. ‐ 2010. ‐ С. 160–161.