Предмет и границы исследования

Спор о плате за содержание общего имущества в коттеджном посёлке распадается на два самостоятельных вопроса, которые в литературе нередко смешивают. Первый: почему собственник участка обязан платить, если он не заключал договора и не голосовал за тариф. Второй: сколько именно он обязан платить и кто доказывает обоснованность этой суммы. Первый вопрос — об основании обязательства, второй — о его содержании. Судебная практика последних лет показывает, что положительный ответ на первый вопрос сам по себе не решает спор: требование, основание которого признано, отклоняется по мотиву недоказанности размера.

Настоящая работа построена соответственно: первая часть носит теоретический характер и посвящена конкуренции оснований, вторая — прикладной, и реконструирует механизм определения размера платы по позициям высших судов. Эмпирическую базу второй части составляют акты Конституционного Суда Российской Федерации, постановления Пленума и обзоры практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации, а также определения его судебных коллегий, включая определения Судебной коллегии по экономическим спорам от 24 февраля 2026 года. Автор участвовал в рассмотрении дел, по которым вынесены эти определения, в качестве представителя истца. За рамками исследования остаются вопросы состава имущества общего пользования и порядка его государственной регистрации.

Часть I. Основание обязанности

Постановка проблемы задана постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 55-П. Суд признал не соответствующей Конституции Российской Федерации сложившуюся практику восполнения законодательного пробела по аналогии с жилищным законодательством в той мере, в какой она «не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание — в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией — справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений» [8]. При этом Суд специально оговорил, что такое признание «не является… основанием для прекращения взимания платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица, и за его содержание в отсутствие у собственника земельного участка (участков) договора с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг» [8]. Обязанность сохранена, её основание оставлено открытым.

В правоприменении конкурируют три объяснения.

Договорная модель опирается на прямое указание Конституционного Суда Российской Федерации о том, что «наиболее эффективным… основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией» [8]. Практически она работает лишь в той части посёлка, которая договор подписала: понуждение к его заключению законом не предусмотрено, конструкция публичного договора к таким услугам неприменима.

Законная (вещно-корпоративная) модель выводит обязанность из статей 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а с 1 октября 2023 года — из параграфа 2 главы 16 Кодекса, введённого Федеральным законом от 24 июля 2023 года № 351-ФЗ [5]. Согласно пункту 1 статьи 259.1 Кодекса, «собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество)» [2]. Бремя содержания распределено пунктом 1 статьи 259.4: «Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество» [2].

Эта модель предполагает, однако, что общая территория определена, состав общего имущества установлен, а доли исчислены. В посёлках, застроенных до 2023 года, инфраструктура нередко остаётся в собственности застройщика или аффилированного лица, а долевая собственность в реестр не внесена. А. Ф. Пьянкова обоснованно связывает правовой режим общего имущества со способом создания комплекса [6, с. 88], а О. П. Зиновьева ещё до принятия Федерального закона № 351-ФЗ показала, что судьба общего имущества «классического» посёлка и посёлка, построенного по правилам долевого строительства, различается принципиально [3, с. 109]. Добавим, что новые нормы не имеют обратной силы и к отношениям, сложившимся до 1 октября 2023 года, неприменимы вовсе.

Кондикционная модель исходит из того, что услуга фактически потреблена, а её стоимость сбережена за счёт лица, понёсшего расходы. М. М. Вильданова, анализируя споры в жилых комплексах, отмечает, что конфликты порождены самой добровольностью участия в товариществах: собственник, не согласный со способом управления, не платит, но услуги получает [1, с. 175].

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 24 февраля 2026 года № 305-ЭС25–8944 и № 305-ЭС25–11073 разрешила конкуренцию в пользу фактического критерия: «лицо, фактически оказавшее услуги по содержанию общего имущества и инфраструктуры в пределах садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения или коттеджного посёлка, вправе требовать экономически обоснованной оплаты данных услуг от собственников независимо от наличия заключённого между ними договора» [11, с. 7–8]. Правило о содержании общего имущества, указала Коллегия, «подлежит применению по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) и к отношениям, складывающимся между собственниками земельных участков и жилых домов в коттеджных посёлках, которые несут обязанность по участию в разумных и обоснованных расходах на содержание общего имущества коттеджного посёлка» [10, с. 7]. Дефект основания при этом сам по себе не лишает исполнителя права на оплату: «Управляющая организация не может быть лишена права на компенсацию оказанных и принятых услуг и в случае признания в последующем недействительным договора, на основании которого она оказывала услуги, в связи с наличием спора между собственниками в отношении способа управления или отсутствием полномочий у лица, подписавшего договор» [11, с. 8].

Существенно, что аналогия применена не для установления размера платы — именно это было признано неконституционным в 2021 году, — а для обоснования самой обязанности участвовать в расходах. Вопрос о размере вынесен в самостоятельную плоскость, к которой мы и переходим.

Часть II. Определение размера платы

Реконструкция позиций высших судов позволяет выделить четыре звена, образующих единый механизм.

Звено первое: размер определяется решением собрания, и только им. Установление размера платы отнесено к исключительной компетенции общего собрания (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 7 июня 2016 года № 53-КГ16–1 [16]; пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 [9]). Отсюда следуют два запрета. Исполнитель не вправе установить плату сам: как разъяснено в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021) [13] установление управляющей организацией платы без соответствующего решения общего собрания является незаконным; Судебная коллегия по экономическим спорам в определении от 7 июля 2022 года № 304-ЭС22–2862 [17] признала начисление платы за фактически выполнявшуюся услугу без решения собрания нарушением закона. И исполнитель не вправе односторонне изменить порядок её определения — прямой запрет содержится в пункте 17 постановления Пленума № 22 [9].

Звено второе: размер, утверждённый собранием, не произволен. Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29 января 2018 года № 5-П (пункт 5 мотивировочной части) указал, что «утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности» [7]. Тождественная формула закреплена в пункте 16 постановления Пленума № 22 [9]. Применительно к комплексам индивидуальных домов Конституционный Суд в постановлении № 55-П потребовал соблюдения «требований разумности и обоснованности» и предоставления собственникам реальной возможности формировать общую волю [8], а в пункте 8.3 мотивировочной части удержал размер платы «в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости» [8].

Звено третье — наиболее важное с прикладной точки зрения: чем именно доказывается обоснованность размера. До февраля 2026 года ответ на этот вопрос практика давала интуитивно, что порождало массовые ходатайства о назначении судебных экспертиз по существу экономическому. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 24 февраля 2026 года № 305-ЭС25–8944 назвала документ прямо: «С учетом положений части 4 статьи 5 Закона № 217-ФЗ обоснование размера платы по услуге содержание имущества общего пользования содержится в финансово-экономическом обосновании размера ежемесячных членских взносов и платы собственников земельных участков, осуществляющих ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории Товарищества, без участия в Товариществе (к проекту приходно-расходной сметы Товарищества на 2022–2023 финансовый год)» [10, с. 5]. Здесь же Коллегия признала правомерной дифференциацию платы: её размер «определен в зависимости от площади, использования (не использования) участков, с постройками (без построек), подключения (не подключения) к коммуникациям» [10, с. 5]. Отметим, что в парном определении № 305-ЭС25–11073 термин «финансово-экономическое обоснование» не употребляется, — цитировать эту позицию корректно только по первому из двух актов.

Вывод, который отсюда следует, имеет прямое практическое значение: экономическая обоснованность размера платы есть предмет доказывания документом, а не предмет специальных знаний. Позиция эта не нова по существу — ещё в Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010–2013 год, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 года [14], разъяснялось, что размер членских взносов «не может устанавливаться произвольно, а должен иметь финансовое обоснование» и может быть поставлен в зависимость от размера участка. Новизна определения от 24 февраля 2026 года в том, что абстрактное требование «финансового обоснования» соединено с конкретным документом, предусмотренным частью 4 статьи 5 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ [4].

Звено четвёртое: распределение бремени доказывания. Оно двухчастно. Позитивная часть лежит на исполнителе: «управляющая организация, предъявляя требование о взыскании платы, должна представить доказательства оказания услуг по содержанию и управлению общим имуществом коттеджного посёлка, а также доказательства того, что взыскиваемая плата за оказанные услуги экономически обоснована и разумна, а сами услуги являются объективно необходимыми» [10, с. 7–8]. Обратим внимание на союз: услуги должны быть объективно необходимыми для надлежащего содержания общего имущества либо направленными на удовлетворение общей потребности жителей в комфортных условиях проживания [10, с. 9], — это дизъюнкция, а не совокупность условий.

Негативная часть лежит на том, кто оспаривает утверждённый размер. Конституционный Суд Российской Федерации указал, что суд вправе признать решение собрания недействительным «лишь в том случае, если придет к выводу о нарушении им требований закона» [7] (пункт 6 мотивировочной части). В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2023) [12] прямо констатировано, что бремя доказывания ничтожности решения собрания, «включая экономическое обоснование правомерности принятых общим собранием тарифов», суды ошибочно возлагали на собственников. К этому примыкает давняя позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 9 ноября 2010 года № 4910/10 [15]: при утверждённом размере платы управляющая организация не обязана доказывать размер фактических расходов в привязке к отдельному собственнику, а расчёт задолженности сводится к умножению ставки на площадь и число месяцев.

Пределы конструкции

Изложенное не означает, что утверждённый собранием тариф неопровержим. Верховный Суд Российской Федерации сохранил за собственником право на содержательные возражения: как разъяснено в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023) [18], установление платы решением собрания не препятствует суду оценить доводы собственника о выходе услуг за рамки объективно необходимых и об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость. Соотношение здесь такое: решение собрания создаёт презумпцию обоснованности размера, но презумпцию опровержимую, и опровергается она не ссылкой на несогласие, а доказыванием превышения рыночной стоимости либо избыточности услуг.

Практика окружных судов показывает и обратную границу. Там, где решения собраний признаны недействительными, а управляющая сторона отказалась раскрыть первичные документы, ограничившись актами сверки и балансами, суд назначает экспертизу и снижает тариф по её результатам (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2026 года по делу № А76–33860/2023) [19]. Иными словами, освобождение от доказывания каждой статьи расходов действует в связке: неотменённое решение собрания плюс раскрытое документальное обоснование.

Наконец, отпадение решения собрания не переводит определение размера в руки исполнителя. Согласно пункту 18 постановления Пленума № 22, признанное недействительным решение об утверждении условия о порядке определения размера платы «не подлежит применению», а плата «подлежит перерасчёту» исходя из прежних условий [9]; при отсутствии прежнего решения применяется размер, установленный органом местного самоуправления (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 ноября 2025 года № 5-КГ25–121-К2 [20]). Тариф, назначенный исполнителем самому себе, не применяется ни при каких условиях.

Выводы

Первое. Основание обязанности и её размер подчиняются разным правилам, и смешение этих плоскостей — источник значительной части ошибок. Основание при отсутствии договора и определённых долей выводится из факта оказания объективно необходимых услуг и охватывается главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации; размер определяется решением собственников и обосновывается документом.

Второе. Статьи 259.1–259.4 Гражданского кодекса Российской Федерации закрыли вопрос о принадлежности общего имущества, но не создали механизма определения размера платы. Пункт 1 статьи 259.4 отсылает к доле в праве на общее имущество, тогда как в комплексах, созданных до 1 октября 2023 года, доля, как правило, не определена, а само общее имущество принадлежит третьему лицу.

Третье. Практика восполнила этот дефицит четырёхзвенной конструкцией: компетенция собрания — запрет произвольности — документальное (финансово-экономическое) обоснование — распределение бремени доказывания с опровержимой презумпцией обоснованности утверждённого размера. Первые три звена по своей природе нормативны: они определяют, кто и в каком порядке устанавливает размер платы, и потому уместны в законе. Четвёртое — распределение бремени и оценка обоснованности в конкретном споре — остаётся сферой правоприменения и законодательного закрепления не требует.

С учётом изложенного представляется целесообразным дополнить статью 259.4 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктом 3 следующего содержания:

«3. Размер расходов и издержек по содержанию и сохранению общего имущества определяется решением собственников недвижимых вещей на основании финансово-экономического обоснования, содержащего расчёт по видам работ и услуг. Размер платы может быть дифференцирован в зависимости от объективных характеристик недвижимых вещей и объёма фактического пользования общим имуществом».

Предлагаемая норма не создаёт нового обязательства и не расширяет круг обязанных лиц. Она закрепляет на уровне закона то, что практика уже вывела толкованием: источником размера служит решение собственников, а его обоснованность подтверждается расчётным документом. Одновременно норма сохраняет требуемый Конституционным Судом Российской Федерации баланс, поскольку обязанность собственника уравновешена обязанностью исполнителя раскрыть расчёт по видам работ и услуг.

Специального законодательного правила о возмещении расходов лицу, содержавшему общее имущество при отсутствии договора и решения собственников, вводить, по нашему мнению, не требуется. Эти отношения полностью охватываются главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, а условия удовлетворения такого требования — объективная необходимость услуг, экономическая обоснованность и разумность платы — уже сформулированы судебной практикой и по своей природе относятся к обстоятельствам конкретного дела, устанавливаемым судом. Дублирование этих условий в тексте закона не прибавило бы определённости, но связало бы суд перечнем, который не может быть исчерпывающим.

Литература:

1. Вильданова, М. М. Неосновательное обогащение и защита прав жителей жилых комплексов / М. М. Вильданова // Право и практика. — 2023. — № 4. — С. 174–179.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: (в ред. на 2026 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
3. Зиновьева, О. П. О некоторых аспектах содержания общего имущества коттеджных посёлков / О. П. Зиновьева // Вестник юридического факультета Южного федерального университета. — 2022. — Т. 9, № 4. — С. 107–112.
4. О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ: (в ред. на 2026 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2017. — № 31 (часть I). — Ст. 4766.
5. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2023. — № 31 (часть III). — Ст. 5772.
6. Пьянкова, А. Ф. Правовое регулирование малоэтажных жилых комплексов / А. Ф. Пьянкова // Ex jure. — 2023. — № 1. — С. 85–95.
7. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2018 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С. А. Логинова» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2018. — № 6. — Ст. 878.
8. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 г. № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т. С. Малковой» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2022. — № 2 (часть II). — Ст. 488.
9. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2017. — № 8.
10. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2026 г. № 305-ЭС25–8944 // СПС «КонсультантПлюс».
11. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2026 г. № 305-ЭС25–11073 // СПС «КонсультантПлюс».
12. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2023): утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2023 г. // СПС «КонсультантПлюс».
13. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021): утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 г. // СПС «КонсультантПлюс».
14. Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010–2013 год: утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 г. // СПС «КонсультантПлюс».
15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 ноября 2010 г. № 4910/10 по делу № А71–9485/2009 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2011. — № 2.
16. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 7 июня 2016 г. № 53-КГ16–1 // СПС «КонсультантПлюс».
17. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 7 июля 2022 г. № 304-ЭС22–2862 // СПС «КонсультантПлюс».
18. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023): утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2023 г. // СПС «КонсультантПлюс».
19. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2026 г. по делу № А76–33860/2023 // Картотека арбитражных дел. — URL: https://kad.arbitr.ru.
20. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 ноября 2025 г. № 5-КГ25–121-К2 // СПС «КонсультантПлюс».