Одним из дискуссионных вопросов является противоречие легального и практического подхода при приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки (далее — приведение в соответствие), появившейся в результате реконструкции. К проблеме привлечено внимание в статье В. А. Алексеева «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» [1, с. 64]. Данное правовое последствие является новеллой гражданского законодательства, закрепленного в п. 2 ст.222 ГК РФ в 2018 году. Возникает вопрос: на какой момент определяется объем таких установленных требований?

Ответ дан судебной практикой. Приведение в соответствие самовольной постройки с установленными требованиями означает его соответствие гражданским, градостроительным и земельным нормам права на дату обращения в суд. Данное толкование отражено в п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Нынешний подход имеет существенное различие с существовавшим ранее, изложенным в п.28 Постановлении Пленума 10/22: «Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ» [4]. Применение такого последствия относилось лишь к частному случаю реконструированного недвижимого имущества и применялась исключительно в случае установления того, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Другими словами, самовольную постройку возвращают «вспять» до момента проведения реконструкции.

Проблема также состоит в том, что если ранее достаточно было вернуть реконструируемую часть в прежнее состояние, то сейчас этого недостаточно. Необходимо не только снести реконструируемую часть, но также предпринять дополнительные действия по приведению в соответствие с действующими правилами.

С целью более полной иллюстрации проблемы приведем пример. Допустим, на территории ИЖС находится жилой дом с четырьмя этажами, построенный в дореволюционный период. Действующие правила ИЖС допускают дома с этажностью не более трёх (п. 39 ст. 1 ГрК РФ). Однако, согласно п. 4 ст. 85 ЗК РФ, чч. 8–10 ст. 36 ГрК РФ объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Титульный владелец решает построить еще один этаж путем реконструкции. В данном случае, это является самостроем, и в случае приведения в соответствие с установленными требованиями, собственнику придется сносить не только пятый, но и четвертый этаж. Так как действующими правилами допускается не более трех этажей, и данный дом должен этим параметрам соответствовать.

Приведенный пример не следует смешивать со сносом такой самовольной постройки (этажи). В конкретном случае, чтобы привести в соответствие, такому владельцу необходимо убрать «беститульные» этажи, т. е. снести. Иными словами, юридические действия характеризуются как приведение в соответствие, а фактические — являются сносом.

Стоит отметить, что в доктрине отсутствует единое понимание правовой природы приведения в соответствие. Например, Е. А. Останина отрицает возникновение гражданской ответственности при самострое в целом [3, с.37]. Напротив, В. А. Алексеев [1, с. 45] и О. В. Гумилевская [2, с.99] считают последствия самовольного строительства гражданской ответственностью. Не вдаваясь глубоко в исследование правовой природы, тем не менее отметим, что последствие приведения в соответствие самовольной постройки, образованной в результате реконструкции, является чрезмерно обременительным, обладает, скорее, «штрафным» свойством. Согласно общим началам ответственности в гражданском праве, ответственность — это всегда дополнительные имущественные лишения для правонарушителя. В классической концепции перераспределение благ происходит в пользу потерпевшего. А в случае же со сносом самовольно построенных этажей, ни у кого не происходит перераспределения благ. В вышеприведенном примере титульный владелец имел право на четыре этажа, однако, при самострое ему нужно лишить себя не только незаконно построенного (пятого), но и ранее правомерного этажа (четвертого). В части лишения себя права на четвертый этаж такой снос будет являться ответственностью.

Несмотря на введение новеллы в законодательство, судебная практика дезавуировала таковую и руководствуется недействующей правовой позицией п.28 Постановления Пленума 10/22. Обратимся к практике судов общей юрисдикции, в частности к Решению № 2–1590/2025 от 9 марта 2025 г. по делу № 2–1590/2025 Ленинского районного суда г. Махачкалы [5]. Администрация г. Махачкалы обратилась в суд с иском об обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние, соответствующее проектному решению, признать самовольной постройкой и обязать снести за счет собственных средств объект капитального строительства, возведенный к указанному помещению. Суд обязал ответчика привести нежилое помещение в прежнее состояние, соответствующее проектному решению.

Иными словами, суд обязал не привести в соответствие с установленными требованиями на дату обращения в суд, а привести в прежнее состояние, которое отражено в проектном решении при строительстве нежилого помещения.

Практика арбитражных судов аналогична. В деле № А57–14359/2024 от 10 июля 2025 г. Арбитражного суда Саратовской области, суд признал самовольной постройкой нежилое здание кафе «Жасминный» и обязал ИП привести в первоначальное состояние, существовавшее до самовольной реконструкции в соответствии с техническим паспортом от 1995 года данное здание [6]. Здесь также суд обязал привести не в соответствие с установленными требованиями на дату обращения в суд, а привести в прежнее состояние, которое отражено в техническом паспорте прошлого века.

Постановлением от 26 июня 2025 г. по делу № А12–23296/2022 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, отменено решение первой инстанции [7]. Первая инстанция отказала в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа — г. Волжский Волгоградской области; встречный иск ООО «Ставнефть» удовлетворила и решила сохранить реконструированный объект недвижимости — здание автомойки. Апелляционный суд не согласился и отметил следующее: «Учитывая, что сохранение спорного объекта в реконструированном виде нарушает права смежного землепользователя ООО «Лента», волеизъявление которого на сохранение постройки в реконструированном виде отсутствует, а согласно экспертному заключению приведение здания автомойки в первоначальное состояние до проведения реконструкции является возможным, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска Администрации о приведении реконструированного объекта недвижимости — здания автомойки в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции».

Считаем, что судебная практика по данной категории дел весьма противоречива. Несмотря на нынешнюю рекомендацию толковать приведение в соответствие на дату обращения в суд, некоторые суды исходят из прежнего толкования. Полагаем, что такая правовая неопределенность недопустима. Законодательство динамично и титульному владельцу заранее неизвестен объем правил, которым должен соответствовать его объект. Если допустить в перспективе ужесточение градостроительных и земельных норм, то может возникнуть ситуация существенного ограничения правомочий на объект недвижимости, на который ранее распространялись безусловные правомочия. Следовательно, такая юридическая конструкция недопустима, она приводит к «подвешенному состоянию» владельца объекта недвижимости.

Необходимо внести в законодательство дополнение, а именно в п.2 ст. 222 ГК РФ о возможности приведения самовольной постройки, образовавшейся в результате реконструкции в прежнее состояние до проведения работ по ее реконструкции. Именно такой подход соответствует принципам справедливости и правовой определенности.

Литература:

1. Алексеев, В. А. Научно-практический комментарий к постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» / В. А. Алексеев. — М.: Проспект, 2025. — 144 с. — Текст: непосредственный.
2. Гумилевская, О. В. Ответственность за самовольное строительство в России / О. В. Гумилевская. — Текст: непосредственный // Общество и право. — 2008. — № 1. — С. 98–101.
3. Останина, Е. А. Юридико-фактические основания динамики правоотношений, возникающих в связи с осуществлением самовольной постройки / Е. А. Останина. — Текст: непосредственный // Вестник ЧелГУ. — 2009. — № 31. — С. 37–43.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт). –URL: https://sudact.ru/. (дата обращения: 05.04.26).
5. Решение № 2–1590/2025 от 9 марта 2025 г. по делу № 2–1590/2025 Ленинского районного суда г. Махачкалы // Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт). –URL: https://sudact.ru/. (дата обращения: 05.04.26).
6. Решение Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57–14359/2024 от 10 июля 2025 г. // Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт). –URL: https://sudact.ru/. (дата обращения: 05.04.26).
7. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2025 г. по делу № А12–23296/2022 // Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт). –URL: https://sudact.ru/. (дата обращения: 05.04.26).