Публичные органы обращаются в суд на основании ч. 1 ст. 302 ГК РФ [1] с иском об истребовании недвижимого имущества — квартиры, нежилого помещения или же земельного участка, приводя доводы о том, что указанные объекты жилищных, вещных прав выбыли из собственности государства незаконно, против воли [7]. Исковые требования в подобных делах, как правило, удовлетворяются, а суды обосновывают свои решения тем, что истец лишился права собственности в результате преступных или иных противоправных действий третьих лиц. При этом подчёркивается полное отсутствие воли собственника на отчуждение имущества и каких-либо проявлений небрежности либо халатности с его стороны, которые могли бы послужить основанием для отказа в виндикации и восстановлении нарушенного права собственности [10].

При этом суды нередко отказываются принимать во внимание возражения ответчика о своей добросовестности и о том, что он не мог и не должен был знать о действительном отсутствии права собственности у продавца-физического лица. Отклоняя такие доводы, суды, как правило, ссылаются на чрезмерно пассивное поведение ответчика на стадии, предшествовавшей заключению договора купли-продажи квартиры, расценивая подобную позицию как проявление неосмотрительности и недостаточной проверки юридической чистоты сделки [8]. Также можно прийти к выводу о том, что наличие добросовестности не может быть основанием для отказа в удовлетворении иска, так как спорная квартира выбыла из владения государства против его воли, что является первоосновой [9].

Указанные судебные позиции во многом развивали и закрепляли подходы, неоднократно сформулированные Конституционным Судом Российской Федерации. В его решениях приоритет неизменно отдавался защите прав того собственника, чьё имущество выбыло из владения помимо его воли. При этом права добросовестного приобретателя, пусть и действовавшего в рамках закона, рассматривались как второстепенные и подлежащие ограничению в целях восстановления нарушенного права первоначального собственника [3]. К тому же, КС РФ не считал необходимым осуществлять дифференциацию правового статуса участников жилищного спора, поскольку частноправовые отношения не допускают привилегии для кого-либо, а строятся на основе равноправия сторон [4].

В свою очередь, мы полагаем, что указанные судебные подходы не соответствуют конституционному принципу справедливости, хотя бы, потому что действующее жилищное и гражданское законодательство не предусматривает эффективного компенсационного механизма, которым бы мог воспользоваться добросовестный приобретатель, пострадавший от противоправных участников оборота для оперативного восстановления своих жилищных прав. Формально защита добросовестного приобретателя предусмотрена частью 2 статьи 302 ГК РФ, однако Верховный Суд Российской Федерации существенно повысил планку требований к добросовестности [5]. ВС РФ обязывает нижестоящие инстанции оценивать поведение покупателя недвижимости в комплексе, требуя не только совершения формальных юридических действий, но и проявления максимальной осмотрительности: наведение справок о продавце, опрос соседей, многократный осмотр объекта, изучение истории квартиры и иные доступные способы проверки. Фактически добросовестность превращается из презумпции в трудно достижимый стандарт всесторонней заботливости и активного противодействия возможному мошенничеству [6]. В данной ситуации, принимая во внимание актуальную судебную практику, мы можем утверждать, что, в настоящее время, для добросовестного приобретателя отсутствуют механизмы правовой защиты в российской судебной системе и практике применения положении части 2 ст. 302 ГК РФ.

Конечно же, указанные позиции, отражающие неэффективность работы правовых функции легалитета в российской регистрационной системы, не могли вовсе остаться незамеченными во внутреннем правопорядке. В 2017 году, КС РФ впервые прямо указал, что при рассмотрении жилищных споров между публичным образованием и частным лицом, допустимо отступление в равноправии участников отношении в том плане, когда судом дается оценка их действия и решениям, предшествующим спору. По мнению Суда, неиспользование всего арсенала полномочии, имеющегося у государства при контроле за выморочным имуществом, не должно быть компенсировано за счет частных лиц — покупателей квартир, которые приобрели собственность на основании возмездных сделок. При этом, по мнению КС РФ, публичный интерес и целевой мотив использования квартир, предоставляемых в качестве социального жилья для нуждающихся лиц, может быть удовлетворен за счет иных жилых помещений, входящих в жилищный фонд [2].

Таким образом, текущая практика применения ч. 1 ст. 302 ГК РФ фактически лишает добросовестного приобретателя защиты, превращая добросовестность в недостижимый стандарт. Приоритет публичного собственника нарушает баланс интересов, равенство сторон и право на жилище. Без компенсационного механизма требуется пересмотр подходов ВС РФ с учётом позиции КС РФ 2017 года и европейских стандартов, чтобы бремя ошибок государства не ложилось на граждан.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — N 32. — Ст. 3301.
2. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 года № 16 — П «По делу о проверке о проверке конституционности положении части первой статьи 302 ГК РФ в связи с жалобой гражданина Дубовца Александра Александровича» // СПС КонсультантПлюс. — URL: http://www.consultant.ru. (дата обращения: 10.12.2025).
3. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.11.2010 года № 1474 — О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Рябцевой Зинаиды Васильевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 302 ГК РФ» // СПС КонсультантПлюс. — URL: http://www.consultant.ru. (дата обращения: 10.12.2025).
4. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 1510 — О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Просвирова Павла Васильевича и Просвировой Людмилы Михайловны на нарушение их конституционных прав положениями статей 301 и 302 ГК РФ // СПС КонсультантПлюс. — URL: http://www.consultant.ru. (дата обращения: 10.12.2025).
5. Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 по делу № 305-ЭС17–13675, № А41–103283/2015 // СПС КонсультантПлюс. — URL: http://www.consultant.ru. (дата обращения: 10.12.2025).
6. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2016. — N 5.
7. Апелляционное определение Санкт — Петербургского городского суда от 30.08.2015 года по делу № 33–18613/2015 // СПС КонсультантПлюс. — URL: http://www.consultant.ru. (дата обращения: 10.12.2025).
8. Апелляционное определение Московского городского суда от 23.12.2013 года по делу № 33–16444/2013 // СПС КонсультантПлюс. — URL: http://www.consultant.ru. (дата обращения: 10.12.2025).
9. Апелляционное определение Московского городского суда от 17.03.2015 года по делу № 33–20094/2015 // СПС КонсультантПлюс. — URL: http://www.consultant.ru. (дата обращения: 10.12.2025).
10. Решение Бассманного районного суда г. Москвы от 14.10.2015 года по делу № 1–7754/2015 // СПС КонсультантПлюс. — URL: http://www.consultant.ru. (дата обращения: 10.12.2025).