Окружающая природная среда состоит из взаимосвязанных и взаимообусловленных компонентов, важнейшим из которых является земля. Термин «земля» многогранен. Он может обозначать земной шар, нашу планету как космический объект и часть мирового пространства. Земля может рассматриваться как среда обитания человека, включающая земную и воздушную оболочки земного шара, его недра, поверхность и ландшафт, животный и растительный мир. Земля - основа жизни и деятельности человека, источник удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшее условие существования и воспроизводства постоянно сменяющих друг друга человеческих поколений.
В экономической сфере земля выступает как средство производства (в сельском и лесном хозяйстве) и как пространственный операционный базис (для всех видов транспорта, большинства отраслей перерабатывающей промышленности, строительной индустрии). Как средство производства земля не может быть заменена другим, ибо недвижимое, строго локализованное средство производства и может быть использовано только в данном месте.
В социально-экономическом отношении земля выступает как объект собственности, так как экономическую основу системы любого государства составляет форма собственности на природные ресурсы, то есть установленные законом правомочия по их владению, пользованию и распоряжению. Таким образом, земля как природный объект одновременно является объектом хозяйствования людей, а следовательно, имеет особый юридический статус, зависящий от общественной формации государства и общества.
Переход от национализации земли к ее приватизации на основе проведения в Казахстане земельной реформы, ликвидация монополии государственной собственности на землю существенным образом изменили характер и содержание земельных отношений. В результате включения земли как недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный характер.
Говоря о земле как объекте сделок, необходимо отметить, что его правовое регулирование, которое является, по сути, юридическим оформлением государственного регулирования экономических отношений собственности на природные ресурсы, осуществляется посредством как земельного, так и гражданского законодательства Республики Казахстан. Это подчеркивает особую сложность земли как наиболее важного природного ресурса страны. Являясь объектом земельных правоотношений, земельные участки попадают в гражданский оборот и порождают имущественные и обязательственные права.
Тем не менее, как природный ресурс, изначально являющийся собственностью государства Казахстан, земля не может быть полностью включена в гражданский оборот товаров и услуг, так как является стратегически жизненно важной основой государственных интересов, касающихся целостности его территорий, границ и др, включающих, несомненно, заботу и о судьбе каждого отдельного гражданина республики. Поэтому природоресурсное, земельное и другое, непосредственно регулирующее земельные правоотношения отраслевое законодательство вводит определенные ограничения по распоряжению земельными ресурсами, которое складывается, прежде всего, из принципов и форм приобретения, пользования и отчуждения земельных участков, прав и обязанностей собственников земельных участков и др. Так, в связи с исключительной особенностью объекта земельных правоотношений как природного ресурса государством осуществляется повсеместная поддержка мероприятий по рациональному использованию и улучшению качества земель. Согласно этому принципу государство осуществляет необходимые меры политического, экономического, организационного, правового и идеологического характера в целях рационального использования и улучшения качества земель.
Собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещанием.
Землевладельцы и землепользователи вправе с согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) пользование, наследуются или переходят к правопреемнику только вслед за строениями, зданиями и сооружениями.
Арендаторы и срочные пользователи земли вправе (если это разрешено в договоре аренды или договоре срочного пользования) обменять свои земельные участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.
При этом собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено настоящим кодексом и иными законодательными актами (ст.25 Земельного кодекса РК).
Как мы видим, земля является объектом множества сделок. В результате совершения сделок с землей у их сторон-участников возникают и, соответственно прекращаются множественные: имущественные, вещные и обязательственные права.
Утвержденная Конституцией наравне с государственной собственностью частная собственность на землю, а также введенные законодательством другие ограниченные права, как землепользование, залог, сервитут и др., образовали круг имущественных прав на земельные участки. В связи с чем законодательно закреплено, что земля является имуществом. Имущество как объект прав не следует отождествлять только с их экономической природой как товаров, что, например, сделано в работе «Основы государства и права Республики Казахстан», в которой указано, что земля, ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы - это не имущество, не товары, а дары природы и имеют естественно-природное начало. И не случайно поэтому они исключены из гражданского, товарно-денежного оборота [4].
Надо отметить, что подобный взгляд господствовал в науке земельного и других отраслей права о природных ресурсах и связывался с принципом исключительности государственной собственности на землю, ее недра, воды и леса, закрепленном в Конституции СССР 1977 г. (ст. 11). В казахстанской литературе этот взгляд на основе анализа многочисленных работ в советской юридической литературе отстаивался в работе А.Е.Еренова, Н.Б.Мухитдинова, Л.В.Ильяшенко, в которой к числу принципов земельного права относилось исключение земли и других объектов природы из товарного (гражданского) оборота [3].
Действительно, объекты природы - это естественные природные предметы. Но правом, как объекты права собственности и других вещных прав они опосредуются не непосредственно в своих природных качествах, а в своем социальном качестве имущества. Не случайно, говоря об объектах гражданских прав, ст. 115 Гражданского Кодекса указывает, что ими являются имущественные и личные блага и права, а имущественные блага и права объединяются в данной статье понятием имущества. Право собственности (и не только частной, но и государственной) является основным и типичным имущественным правом. Это обосновывается не только в научной литературе, но и получило закрепление в законодательных актах, в т. ч. отраслевых, о природных ресурсах, причем имуществом закон признает не только вещи, находящиеся в обороте, но и вещи, изъятые из него (п. 2 ст. 116 Гражданского Кодекса).
Согласно ст. 117 Гражданского Кодекса Республики Казахстан земельные участки отнесены к объектам недвижимого имущества. Собственник земельного участка как объекта недвижимости обладает широкими правомочиями владения, пользования и распоряжения земельным участком.
К земельным правоотношениям гражданское законодательство применяется только в восполнительном порядке, то есть в случаях, когда правила отраслевого (земельного или экологического) законодательства содержат пробелы по какому-либо вопросу. В данном случае можно подчеркнуть, что гражданским законодательством будут регулироваться все возможные, то есть установленные и не запрещенные сделки с землей, участники которых выступают равными в правоотношениях. Это, прежде всего, сделки по купле-продаже, дарению, аренде и др. земельных участков между гражданами и негосударственными юридическими лицами. Там, где участником выступает государство в лице своих уполномоченных органов, мы теряем необходимое для гражданско-правого регулирования правило о равноправии субъектов правоотношения [5].
Таким образом, предмет гражданско-правового регулирования в подавляющей своей массе сводится к равноправным имущественным отношениям. Именно поэтому гражданское право и служит юридическим фундаментом развития свободного земельного рынка.
Государство определяет четкие рамки возможного применения правового регулирования и контролирует использование земельных участков, в соответствии с нормами специального земельного и экологического законодательства. Участие государства в эколого-правовых отношениях накладывает на них серьезный отпечаток и во многом определяет его специфику. Получается, что по причине своей особой роли государство как участник земельных правоотношений, объектом которых является земля, имеет практически неограниченные возможности для манипуляции своими обязательствами.
Поэтому, на наш взгляд, необходимо акцентировать, что перестройка системы права собственности на природные ресурсы, возрастание роли договора и других частноправовых институтов в экологическом и в частности в земельном законодательстве, появление, как следствие, множественности новых субъектов - участников правоотношений объективно требуют изменения и пересмотра государственных экологических функций.
Основной проблемой при формировании земельного участка как объекта права является установление системы идентифицирующих признаков, которые необходимо вносить в правоустанавливающие документы. Указанные признаки являются не только параметрами, позволяющими отличить один земельный участок от другого; они, кроме того, определяют правовой режим объекта, предопределяют судьбу земельного участка.
В заключение исследования темы индивидуализации земельного участка как объекта имущественных прав, укажем, что на различных этапах развития законодательства набор параметров земельного участка, определяющих его правовой режим, менялся. Это объясняется, опять-таки важностью и сложностью правового режима земельных участков и вовлечения их в имущественный оборот. Возможные последующие изменения, связанные с введением новых или отменой прежних идентифицирующих признаков, вновь создадут проблемы юридической силы ранее выданных документов и заполнения правового и земельного кадастров.
Литература:
1. Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995г. (с изменениями, внесенными Законом РК от 07.10.98 г. N 284-1)
2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 года.
3. Еренов А.Е., Мухитдинов Н.Б., Ильяшенко Л.В. Предмет и система советского земельного права. - Алма-Ата: Наука, 1981. – С. 208.
4. Мухитдинов Н.Б., Бектурганов А.Е. Надо учитывать национальные традиции // Юридическая газета. – 1999. – 10 марта.
5. Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Изд. Бек, 1998. - С. 786.
