В статье описываются направления строительных инвестиций. Рассматриваются основные риски, связанные с инвестициями в строительной отрасли, и способы их минимизации.
Ключевые слова: инвестиции, строительные риски, пути снижения рисков.
В современном активно развивающемся индустриальном мире строительная отрасль является одной из самых ведущих областей народного хозяйства. Связано это с тем, что объекты недвижимости удовлетворяют первоочередные и самые насущные потребности населения, рынок недвижимости один из наиболее доходных и вложения в создание и реконструкцию объектов недвижимости являются одними из самых прибыльных и эффективных. В следствии этого в банках, и любых других финансовых институтах в инвестиционных портфелях финансирование строительства занимает далеко не последнее место.
Существует несколько направлений инвестиций, связанных с недвижимостью. Такие как реконструкция и строительство офисных и торговых зданий, складское строительство, жилье, гостиничное направление, выставочные центры и центры, для проведения культурно-массовых мероприятий и многое другое. У каждого из этих направлений своя специфика. Различия будут как в масштабах строительства, так и в сроках. Так же существенно будут отличаться затрачиваемые материальные и финансовые ресурсы. Вследствие этого некоторые банки не инвестируют в строительство, объясняя это повышенным уровнем рисков этого рынка. Основными рисками, по мнению специалистов банков, являются существенное разнообразие строительных объектов, а также большой объем работы, связанный с юридической проработкой таких объектов, риски связанные с проектными и строительно-монтажными работами, контроль за финансовыми потоками на стройке и рыночными факторами.
Возможно, это мнение имеет право быть и является не безосновательным.
По мнению специалистов, инвестиционные проекты в строительной отрасли имеют ярко выраженную специфику.
Во-первых, реализация строительных проектов занятие ресурсоемкое и длительное. Строительство таких объектов как гостиничные комплексы, жилые микрорайоны, торгово-развлекательные центры требует больших капиталовложений, а сроки реализации проекта зачастую превышают пятилетний срок. Поэтому такие проекты редко происходят только за счет собственных средств инициаторов, в основном это происходит при активном участии заемного капитала и ошибки в принятии неверных инвестиционных решений, выражаемые иногда миллиардами рублей, являются для банка весьма болезненными.
Во-вторых, часто в ходе реализации строительные проекты генерируют денежный поток, который может быть направлен не только на обслуживание заемного капитала, но и для самой реализации проекта. При этом величина генерируемого потока напрямую зависит от степени завершенности проекта.
В-третьих, при строительстве жилья на продажу инвестор сталкивается с такой проблемой, как ограниченность объема товара, который может быть реализован. При строительстве дома в сто квартир, продажа может осуществляться только в пределах этих ста квартир и выручку от их реализации можно увеличить или уменьшить только за счет колебания цены. Вследствие этого банк имеет дело с ограниченном объемом ресурсов, который может быть использован для обслуживания и возврата заемных средств.
Также все указанные факторы сильно усугубляются большой зависимостью от региональных колебаний рынка. Этот фактор очень часто определяет финансовую эффективность строительных проектов.
Существуют еще риски реализации строительных объектов. Во-первых, это рыночные риски. Из-за существенного влияния макроэкономических факторов рынок недвижимости, несмотря на высокую доходность может быть довольно нестабильным. Известно, что цены в пределах нескольких лет могут колебаться, как в сторону динамичного увеличения, так и спада. Поэтому инвестор принимая решение о вложении средств в проект сроком свыше пяти лет может попасть в неприятную ситуацию, в которой только высокая доходность от реализации проекта могла помочь избежать убытков.
Во-вторых, риск выбора строительной площадки с технической и юридической стороны. Невнимательность к выбору площадки при небрежном отношении к земельному законодательству может привести к необходимости решать вопросы в суде. Также возможны трудности и с технической стороны. Если, например, на площадке будут обнаружены старые, но работающие коммуникации, то перекладка этих коммуникаций может поставить под сомнение целесообразность всего проекта, а отказ инвестора от площадки не вернет ему вложенных средств.
В-третьих, риск может быть связан и с самим процессом строительства. Очень часто из-за несвоевременного окончания сроков строительства происходит незапланированный рост объема инвестиций и это оказывает существенное влияние на эффективность проекта. К этому можно прибавить нецелевое использование кредитных средств. Очень часто это происходит в случаях, когда банк кредитует несколько строительных объектов и компании иногда за счет финансирования одного объекта пытаются исправить ошибки другого, что может привести к убыточности обоих проектов.
И последняя, четвертая группа рисков, связана с формированием выручки проекта. Очень важно не ошибиться в выборе стратегии реализации построенных площадей или сдачи их в аренду. Не правильная политика в этом вопросе приведет к существенному снижению эффективности строительного проекта.
Исходя из выше изложенного, напрашивается вывод, что без команды высокопрофессиональных специалистов, без продуманной и отработанной схемы участия финансовых институтов в реализации строительного проекта успех практически невозможен. Поэтому банки создают специальные подразделения, которые занимаются анализом строительных объектов и подготовкой инвестиционных решений.
На ранних стадиях инвестиционного проекта для снижения рисков стоит большое внимание уделить рыночной состоятельности проекта. Необходимо провести маркетинговые исследования, причем, по возможно привлекать несколько компаний, специализирующихся в подобных исследованиях. Причем акцент должен быть не на текущем состоянии рынка, а на перспективу. Это особенно актуально для масштабных и длительных проектов.
Одним из примеров служит новый продукт на рынке недвижимости, такой как апартаменты. Многие банки отказывают в финансирование, мотивируя это новизной продукта, тогда как успешный опыт в реализации проектов именно в этой сфере говорит о том, что с точки зрения рынка разницы между апартаментами и традиционными квартирами нет. Более того с законодательной точки зрения по мере либерализации института прописки разница между традиционными квартирами и апартаментами исчезнет.
Также важно привлечь к работе специализированные консалтинговые и юридические фирмы, чтобы снизить риски юридические риски, связанные с разработкой комплекса разрешений и свидетельств, сопровождающих проект.
Существует несколько путей снижения строительных рисков.
Во-первых, это надежные и опытные подрядчики и проектировщики. И лучше, если выбор будет проводиться на конкурсной основе. При анализе предложений важными факторами будут стоимостное предложение и опыт. Для масштабных и сложных проектов возможно использовать зарубежный опыт банковских гарантий. Это не намного увеличивает бюджет проекта, но дисциплинирует подрядчиков, снижает риски срывов сроков строительства или недобросовестного проведения работ. Также отсеивает потенциально ненадежных партнеров, так как банковскую гарантию могут предоставить только успешные компании.
Во-вторых, необходим жесткий контроль за ходом строительства со стороны финансового института. В крупных банках для этого имеются специализированные подразделения, которые занимаются строительным и финансовым мониторингом объекта. Также можно привлекать в качестве контролирующего органа, независимые специализированные компании. В данное время на рынке услуг существует большой выбор таких компаний. Привлечение их к работе дает возможность жестко мониторить ход строительства и движение денежных средств, а также можно установить текущий контроль за финансовым состоянием и работой компании, установив «удаленную бухгалтерию».
В качестве дополнительных мер для снижения рисков можно отнести правильное финансовое структурирование сделки. Иногда, банки предоставляют финансовые средства рассчитывая, что часть затрат на строительство будет финансироваться за счет будущей выручки от продажи площадей, чем создают неоправданные риски. На практике динамика продаж и цены реализации могут оказаться ниже прогнозных, что поставит под угрозу не только возврат кредита, но и весь проект в целом. Очень правильным будет порядок финансирования при котором объем кредита позволяет полностью завершить проект за счет кредитных средств, те не стоит учитывать выручку генерируемую проектом.
Также одним из успешных факторов снижения строительных рисков служит формирование финансового резерва, на случай срыва сроков и или других незапланированных обстоятельств, приводящих к увеличению бюджета. Для надежности сроит закладывать 10–15 % от сметной стоимости строительства.
И самым простым способом снижения рисков служит обеспечение по кредиту в виде создаваемых, а лучше уже созданных объектов недвижимости.
Понимание путей снижения рисков и успешное их снижение зависит от слаженной работы всех участников строительного проекта, среди которых важную роль играют финансовые институты (банки, финансовые фонды, финансовые компании), и компания-оператор, подрядчики и инвесторы. Задачей финансирующего института является предоставление финансовых ресурсов позволяющих:
- успешно реализовать проект
- обеспечить расчетную доходность инвестиций в сочетании с минимальными рисками
С другой стороны задачей инвестора является успешная реализация проекта в сочетании с максимальной финансовой эффективностью.
Таким образом задача у участников проекта одна — успешно реализовать проект. Но все же имеет место финансовое противоречие. Финансовые институты стремятся минимизировать риски, поэтому заинтересованы в увеличении денежного потока с самых ранних этапах проекта. Инвестор, в свою очередь, стремиться оттянуть период активных продаж на последние, завершающие стадии строительства, когда стоимость будет максимальной. Это противоречие является следствием проявления известного баланса: более высокая доходность сопровождается более высокими инвестиционными рисками.
Например, когда банк выступает в роли финансового института, он часто не может уравновесить свою ограниченную в виде процентов по кредиту доходность традиционными мерами снижения рисков, о которых речь шла выше. Остаются непокрытыми рыночные риски и банк может оказаться в ситуации незавершенного проекта с наличием обеспечения в виде недостроенного объекта.
Для финансового института одним из способов увеличения доходности является увеличение своего участия в проекте. Для этого наилучших образом подходит принцип проектного финансирования, при котором участники проекта делят как риски по реализации проекта, так и генерируемую им доходность.
Например, оптовый выкуп площадей у инвестора на ранней стадии строительства. Инвестор же, в свою очередь, будет иметь возможность за счет оптовой продажи площадей успешно завершить строительство, и реализую оставшиеся у него площади, получит плановую доходность. Существуют и другие схемы, связанные с приобретение и выкупом ценных бумаг.
Подводя итоги всего вышеизложенного, используя в ходе реализации инвестиционных строительных проектов механизмы и средства для снижения рисков, о которых шла речь выше можно сделать инвестиции в строительный бизнес менее рискованными и более эффективными.
Литература:
1. Экономика строительства: учебник / под общей ред. И. С. Степанова. — 3-е изд., доп. и перераб. — М.: Юрайт-Издат 2010- 620 с.;
2. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб. — справ. пособие / Васильев В. М., Исаев В. В., Панибратов Ю. П. – СПб: Изд-во «АСВ», 2007. — 316с.;
3. Корпоративные финансы: учебник для вузов / под ред. М. В. Романовского, А. И. Вострокнутовой —:СПБ. Питер 2011- 592 с.;
4. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб. — справ. пособие / Васильев В. М., Исаев В. В., Панибратов Ю. П. — СПб: Изд-во «АСВ», 2009. — 316с.;
5. Николаев В. П. Введение в рыночную экономику строительства // Эк-ка стр-ва. — 2010 — № 4. — С.3–12.;
6. Агаев А. А. Инвестиции — основа развития бизнеса. Развитие научных концепций и технологий управления экономическими системами в современном обществе. — ВятГУ, 2003. — 204с.;
7. Вахмистров А. И. Система управления инвестиционно-строительным комплексом. — СПб.: Стройиздат СПб., 2009. — 40с.;
