В статье рассмотрены особенности реализации девелоперских проектов в малых городах Российской Федерации на примере строительства бизнес-центра в городе Урай. Раскрываются принципы комплексного подхода к организации и управлению девелоперскими инициативами в условиях ограниченного спроса, слабой диверсификации экономики и специфики регионального рынка недвижимости. Представлена обоснованная методология, включающая маркетинговое исследование, выбор оптимальной концепции и этапов проектной реализации. Полученные результаты могут быть использованы для повышения эффективности управления девелоперскими проектами в иных малых городах страны.
Ключевые слова: развитие, малые города, бизнес-центр, инвестиции, коммерческая недвижимость, маркетинговое исследование, региональная экономика, офисная недвижимость.
The article discusses the specifics of the implementation of development projects in small towns of the Russian Federation on the example of the construction of a business center in the city of Urai. The principles of an integrated approach to the organization and management of development initiatives in conditions of limited demand, weak economic diversification and the specifics of the regional real estate market are revealed. A well-founded methodology is presented, including marketing research, selection of the optimal concept and stages of project implementation. The results obtained can be used to improve the management efficiency of development projects in other small towns of the country.
Keywords: development, small towns, business center, investment, commercial real estate, marketing research, regional economy, office real estate.
Девелоперская деятельность представляет собой интеграцию проектирования, инвестирования, строительства и последующей эксплуатации объектов недвижимости. В условиях малых городов России эффективность девелоперских проектов требует учёта локальных факторов: низкой плотности населения, миграционных процессов, моноотраслевой экономики и дефицита качественных коммерческих помещений.
Цель работы заключается в разработке и обоснование методологии реализации девелоперского проекта в малом городе на примере строительства бизнес-центра в Урае.
Гипотеза: предполагается, что применение комплексной методологии, адаптированной к условиям малых городов, позволяет повысить инвестиционную привлекательность и успешность реализации девелоперского проекта.
Задачи:
– Определить ключевые этапы и инструменты реализации девелоперского проекта;
– Провести маркетинговое и инвестиционное исследование условий города Урай;
– Оценить влияние проекта на социально-экономическое развитие территории.
Методы исследования: исследование основано на системном подходе и включает: анализ статистических данных, оценку макро- и микроэкономических условий, методы инвестиционного и маркетингового анализа.
Малый город — «автономный хозяйствующий территориальный субъект со сформированной инфраструктурой и специфическим социально-психологическим климатом, с численностью населения до 50 тыс. человек, разделенной на социальные слои и группы согласно сформированной структуре производства» [4].
В научной статье М. В. Ольшанской представлено фундаментальное исследование, результатом которого стало формирование комплексного определения понятия девелопмент.
Девелопмент определяется как особая форма предпринимательской деятельности, которая охватывает полный спектр работ — от приобретения земельных участков до последующего управления объектами недвижимости. Ключевая цель данной деятельности заключается в создании новых объектов недвижимости или развитии существующих с целью повышения эффективности их использования [3].
Девелоперский проект представляет собой комплексную систему взаимосвязанных этапов, требующих профессионального подхода и тщательного планирования на каждом из них.
Процесс реализации начинается с предынвестиционного этапа, который включает всесторонний анализ рынка недвижимости, выбор оптимальной площадки для реализации проекта, разработку концептуальных решений и формирование финансовой модели. На этом этапе проводится оценка инвестиционных рисков и определяется экономическая целесообразность проекта.
Следующим важным этапом является проектная подготовка, в рамках которой осуществляется разработка необходимой технической документации, получение разрешительной документации и согласований от государственных органов, а также создание детального проекта будущего объекта. Особое внимание уделяется соответствию проекта градостроительным нормам и экологическим стандартам.
Строительный этап характеризуется непосредственной реализацией проекта, включающей организацию строительных работ, контроль качества выполняемых работ и эффективное управление подрядными организациями. Важным аспектом является соблюдение установленных сроков и бюджета проекта.
Завершающим этапом выступает эксплуатационная фаза, которая охватывает ввод объекта в эксплуатацию, его последующее обслуживание и управление. На этом этапе особое значение приобретает обеспечение эффективной работы всех систем объекта и удовлетворение потребностей пользователей.
В процессе реализации девелоперского проекта применяются различные инструменты управления. Аналитические инструменты включают маркетинговые исследования рынка, финансовый анализ проекта, оценку рисков и сравнительный анализ с аналогичными объектами. Управленческие инструменты охватывают методы проектного управления, контроль сроков реализации, обеспечение качества работ и координацию деятельности всех участников проекта [1].
Финансовые инструменты представлены механизмами структурирования финансирования, управления денежными потоками, оптимизации налоговых платежей и проведения инвестиционного анализа. Успешная реализация девелоперского проекта требует системного подхода к управлению, оптимизации затрат на всех этапах, учета интересов всех участников проекта и обеспечения соответствия нормативным требованиям.
Эффективность реализации девелоперского проекта оценивается по ряду критериев, включая финансовую результативность, соблюдение временных параметров, качество выполненных работ, удовлетворенность участников проекта и конкурентоспособность объекта на рынке недвижимости. Постоянное совершенствование применяемых инструментов и методов управления позволяет достигать поставленных целей и обеспечивать успешную реализацию девелоперских проектов в современных условиях. Таким образом, комплексный подход по удержанию молодежи в малых северных городах РФ, который учитывает суровые климатические условия, анализ территории, направлен на создание благоприятных условий для жизни и работы в малых северных городах, что способствует снижению оттока молодежи и повышению привлекательности этих территорий [5].
Город Урай, население которого составляет около 41 тысячи человек, характеризуется определёнными демографическими вызовами, включая депопуляцию. Тем не менее, наблюдается положительная динамика экономических показателей: рост средней заработной платы на 4,91 % за 2024 год и снижение уровня безработицы на 9,09 %. Доминирующее положение в структуре валового продукта занимает нефтегазовый сектор (64,2 %), что формирует высокий платёжеспособный спрос на качественные офисные помещения [6].
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра стабильно входит в пятёрку лидеров среди регионов России по инвестиционной привлекательности и уровню благосостояния населения. Урай в рейтинге качества материальной городской среды городов РФ, набрал 244 балла из 360 возможных, результаты представлены на рисунке 1. Несмотря на высокие показатели транспортной инфраструктуры, социально-досуговой сферы и качества организации общественных территорий, общественно-деловая инфраструктура города демонстрирует существенные недостатки, что выражается в низкой оценке (32 балла из 60,) и проявляется в недостаточном количестве коммерческих объектов, отсутствии современных деловых центров и коворкингов, ограниченном развитии торговых площадей и неэффективной организации прилегающих пространств [2]. В 2024 году зафиксирован рост объёма российских инвестиций в Урай на 13,64 %. Существенным фактором, определяющим актуальность проекта, является острый дефицит качественной коммерческой недвижимости: более 95 % существующих офисных помещений соответствуют классу «С» с низкими потребительскими характеристиками.
Рис. 1. Положение города Урай в рейтинге качества материальной городской среды городов РФ
Анализ рынка офисной недвижимости выявил значительный дисбаланс между спросом и предложением. На момент исследования в аренду предлагалось всего 6 объектов общей площадью 326 м², а в продаже находилось лишь 3 предложения. Арендные ставки варьируются в диапазоне 300–400 рублей за квадратный метр в месяц. Прогнозируемый дефицит офисных площадей составляет 1500 м² при ежегодном росте спроса на 10 %.
Исходя из вышеперечисленной информации, для комплексного развития города Урай критически важно создать экосистему поддержки малого и среднего бизнеса, которая станет драйвером экономического роста и решения социальных проблем. Ключевым элементом такой стратегии должно стать строительство бизнес-центра коммерческой недвижимости, который объединит под одной крышей офисные помещения, торговые площади и коворкинги.
Проект предусматривает строительство четырёхэтажного бизнес-центра класса «В» на участке площадью 10 880 м² в центральной части города, местоположение объекта представлено на рисунке 2. Концепция включает свободную планировку помещений, современную систему паркинга, коворкинги и сопутствующую инфраструктуру. Расположение объекта обеспечивает высокую транспортную и пешеходную доступность благодаря близости к социальным объектам и торговому центру.
Рис. 2. Участок для строительства бизнес-центра в городе Урай
Реализация проекта предполагает формирование профессиональной команды управления с чёткой функциональной структурой. Срок реализации — 2 года. Прогнозируемый уровень заполняемости после завершения строительства составляет 90 %. Эксплуатационная фаза предусматривает организацию арендных отношений и комплексное управление объектом недвижимости.
Разработка и реализация девелоперских проектов в малых городах требует комплексного подхода, сочетающего анализ локального рынка, проектирование с учётом потребностей бизнеса и эффективное управление инвестициями. Опыт Урая демонстрирует, что даже в условиях ограниченного спроса можно реализовать экономически успешный проект при наличии дефицита предложения, устойчивого спроса на качественные офисные помещения и благоприятной институциональной среды.
Предложенная методология может быть применена в других малых городах, особенно с моноотраслевой структурой экономики и высоким уровнем социальной инфраструктуры. Использование принципов комплексного развития территорий позволяет вовлечь неосвоенные участки в хозяйственный оборот и повысить инвестиционную привлекательность региона.
Литература:
- Алексеев В. Ю., Дедушкина Н. В. Особенности девелопмента и девелоперских проектов на рынке недвижимости России // Вестник Чувашского университета. — 2012. — № 2. — С. 411–417.
- Индекс качества городской среды — инструмент для оценки качества материальной городской среды и условий её формирования / [Электронный ресурс] // Индекс-городов: [сайт]. — URL: (дата обращения: 07.06.2025).
- Ольшанская М. В. Девелопмент как особый вид деятельности // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. — 2024. — № 3. — URL: (дата обращения: 20.05.2025).
- Рассеко Ю. Ю. Активизация роли малых городов в региональном развитии // Вестник Полоцкого государственного университета. Серия D. Экономические и юридические науки. — 2012. — № 13. — С. 20–23.
- Сорокина В. А. Градостроительная политика управления территориальным развитием на примере Малого Северного города // Социально-экономические проблемы и перспективы развития территорий. — 2016. — С. 67–70.
- Официальный сайт города Урай [Электронный ресурс]. — URL: (дата обращения: 06.06.2025).