В данной статье анализируются судебные решения по определению существенных условий договора купли-продажи, демонстрируя противоположные решения по аналогичным вопросам. Выводится необходимость формирования позиции высшей судебной инстанции по данному вопросу, подтверждая важность декларативных признаков у общеправовых принципов справедливости и законности.

Ключевые слова: купля-продажа, существенные условия договора, судебное усмотрение, законность.

Договоры занимают важное место в гражданском обороте, охватывая товарооборот в различных отраслях и используясь в личных и семейных нуждах. Регламентируются вопросы порядка заключения, прав сторон, ответственности и пр.

Договор является инструментом организации взаимосвязей в имущественном обороте, а гражданско-правовая ответственность имеет особое значение. Договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных, и его изучение важно для понимания его ключевых особенностей и правоприменительных проблем.

Современная научная литература указывает на несовершенство судебной власти, неспособность обеспечивать преемственность правовых позиций. В частности, некоторые судебные решения и акты не имеют опоры в законах, представляя собой самостоятельное судейское правотворчество [1, 54]. В других же случаях прямо указывается на «кризис судебной власти, проявившийся в последние годы и связанный с вынесением несправедливых судебных актов»... [8, с. 64].

В России источники правового регулирования недвижимого имущества представлены иерархией нормативных актов, включая Конституцию РФ, федеральные законы и подзаконные акты.

Государственная регистрация является правоприменительным актом индивидуального характера, которая осуществляет деятельность в рамках установленных полномочий. Регистрация права на недвижимость и сделки с ней обязательна, а договор считается заключенным с момента регистрации. В процессе заключения договора купли-продажи и его реализации учитываются императивные положения, сформированные по отношению к исследуемому виду договора.

Анализ судебной практики показывает, что суды по схожим вопросам не демонстрируют единообразия, а часто имеют прямо противоположные позиции. Это положение не нормально, особенно для базовых положений гражданского законодательства, таких как нормы о существенных условиях договора, которые играют ключевую роль в любом соглашении [5, с. 40]. Также отмечается неустойчивость судебных решений по вопросу необходимости включения условий в договор купли-продажи. Нет единого мнения о технологии согласования условий и по вопросу необходимости включения цены в число существенных условий [6, с. 32]. В то же время, по мнению А. С. Мирончика и А. А. Боровкова, подкрепленному ссылкой на учебник по гражданскому праву, цена названа законом существенным условием для договоров купли-продажи товара [7, с. 93].

Купля-продажа недвижимости — распространенный вид договора, но часто связана с трудностями. Проблемы могут возникнуть при реализации договора на жилое помещение с обременением или использованием материнского капитала. В научной литературе предлагаются меры по решению этих проблем, включая внесение сведений об использовании материнского капитала в реестр недвижимости. Необходимо создание механизмов для получения своевременных сведений о объекте недвижимости и защите прав покупателя.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, существенными условиями считаются те, которые названы в законе или правовом акте как существенные или необходимые для договора данного типа. Если закон прямо указывает на перечень существенных условий, то ситуация очевидна. В других случаях, суд будет толковать соответствующие нормы, чтобы найти необходимые условия, и поиск таких условий должен ограничиваться массивом норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств, чтобы избежать судебного произвола и дестабилизации правового регулирования.

В современном правоприменении нет единого мнения о согласовании существенных условий договоров купли-продажи. Существенные условия могут быть согласованы сторонами в товарных накладных, содержащих ссылку на договор, или в передаточном распоряжении. Суды выносят противоречивые решения, что существенные условия договора купли-продажи могут быть или не быть согласованными, если они указаны в передаточном распоряжении.

Суды имеют разногласия по вопросу, является ли определение предмета договора купли-продажи недвижимости в дополнительном соглашении свидетельством не согласованности договора. Некоторые суды считают, что это свидетельствует о незаключении договора, а другие — что это не изменяет его существ. В этом контексте важно формирование позиции высшей судебной инстанции по этому вопросу.

Судебное усмотрение может привести к противоречивым решениям из-за субъективизма судей. Это ставит вопрос о справедливости и законности вердикта. Примеры иллюстрируют декларативную состязательность принципов справедливости и законности в правоприменении. Нарушение принципа законности при применении юридических норм является основанием для отмены судебных решений [4, с. 258; 73, с. 13–14; 2, с. 107–109], однако то, какие именно выводы судов из приведенных имеют перспективы считаться не соответствующими закону, непосредственно зависит от руководящей позиции высшего судебного органа, поскольку иной альтернативы неопределенным положениям правовых норм о существенных условиях договора купли-продажи в настоящее время нами не усматривается.

Таким образом, договоры занимают важное место в гражданском обороте, регламентируя вопросы порядка заключения, прав сторон, ответственности и пр. Договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных, и его изучение важно для понимания его ключевых особенностей и правоприменительных проблем. В России источники правового регулирования недвижимого имущества представлены иерархией нормативных актов. Государственная регистрация является правоприменительным актом индивидуального характера, которая осуществляет деятельность в рамках установленных полномочий. Анализ судебной практики показывает, что суды по схожим вопросам не демонстрируют единообразия, а часто имеют прямо противоположные позиции. Купля-продажа недвижимости — распространенный вид договора, но часто связана с трудностями. Необходимо создание механизмов для получения своевременных сведений об объекте недвижимости и защите прав покупателя. В современном правоприменении нет единого мнения о согласовании существенных условий договоров купли-продажи, что может привести к противоречивым решениям.

Литература:

1. Белов В. А. «Двадцать пятое» Постановление Пленума: толкование или... законодательство? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. — 2015. — № 11. — С. 53–90.
2. Волос А. А. Принципы-методы гражданского права и их система: монография / под ред. Е. В. Вавилина. — Москва: Юстицинформ, 2018. — 258 с.
3. Волос А. А., Волос Е. П. Слабая сторона в гражданском правоотношении: сравнительно-правовое исследование: монография / под науч. ред. Е. В. Вавилина. — Москва: Проспект, 2019. — 184 с.
4. Голышев В. Г. К вопросу о системе и содержании принципов частного деликтного права // Вестник Московского государственного областного университета. — 2011. — № 1. — С. 257–261.
5. Голышев В. Г., Голышева А. В., Единак А. Ю. К вопросу о существенных условиях договора строительного подряда // Актуальные проблемы современного законодательства Российской Федерации: сб. ст. / под ред. О. В. Ефимовой, В. Г. Голышева. — Москва, 2021. — С. 39–43.
6. Кирпичев А. Е., Кондратьев В. А. Буквальное толкование договора судом и квалификация опечаток в тексте договора // Вестник Арбитражного суда Московского округа. — 2019. — № 2. — С. 31–38.
7. Мирончик А. С., Боровков А. А. Неисполнение договорных обязательств как признак мошенничества в сфере предпринимательской деятельности // Журнал российского права. — 2017. — № 3. — С. 92–100.
8. Свирин Ю. А. Влияние правовой позиции суда на цивилистические правоотношения и единообразие судебной практики // Современное право. — 2018. — № 4. — С. 63–67.