С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в российском законодательстве, уточняющие вопросы изъятия земельных участков у собственников, не использующих их надлежащим образом.

Сама возможность изъятия была закреплена в законодательстве и раньше, декларируемая цель нововведений — уточнить причины, по которым участок подлежит изъятию. До вступления в силу вышеуказанных изменений в законодательстве большое значение имели оценочные суждения сторон спора по изъятию участка. Уточнение оснований для изъятия должно сделать процесс более прозрачным и предсказуемым, тем самым минимизировав конфликты и недопонимание.

Закон обратной силы не имеет, поэтому для всех участков период освоения начнется с 1 марта 2025. Для купленных или подаренных после этой даты — с момента регистрации нового собственника. В первую очередь собственнику нужно знать, подойдет ли вообще участок под критерии освоения.

После принятия законопроекта об освоении земельных участков была рассмотрена и принята другая законодательная инициатива. Главное в ней — сокращение сроков предоставления на торгах земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Эти изменения также вступили в силу 1 марта 2025 года и это не совпадение, ведь оба законопроекта регулируют части одного процесса — изъятие неиспользуемых земель с целью возвращение их в оборот через реализацию. Срок проведения таких торгов от момента извещения до подписания договора с победителем значительно сокращен.

Согласно данным Управления Росреестра по Ленинградской области за 2023 год возможные признаки неиспользования земельных участков, предназначенных для строительства, выражающиеся в отсутствии объектов капитального строительства, выявлены на площади 1 073 га, за 2024 год — на площади 307 га. Всего за период 2019–2023 годов Управлением выявлены признаки неиспользования более чем 1700 земельных участков [1].

Однако этот комплекс законов не решает вопрос об установлении ущерба, который может быть причинён собственникам других участков из-за неиспользуемой земли. Так как нормы, обосновывающие изъятие участков, подверглись большей формализации через уточнение причин изъятия, можно полагать, что эти нормы начнут использоваться чаще, ведь результат процедуры изъятия через суд станет достаточно предсказуемым, по сравнению с тем, что было до вступления в силу вышеуказанных изменений.

В садоводческих товариществах периодически возникают долги по взносам, которые неизбежно копятся у владельцев заброшенных земель, а если собственник не имеет доходов, то возникает право на реализацию этого участка в счет долгов в установленном законом порядке. В случае если участок оперативно отойдет в муниципалитет, то и предмета для реализации не будет.

Несмотря на принятые нормы, в законодательстве существует пробел, в частности, собственники например, могут подарить заброшенный участок родственнику, и получить еще 3 года для его освоения, так как сроки на его использование будут идти с момента последнего перехода права собственности.

Председатель Леноблимущества не видит оснований для роста числа ранее упомянутых мнимых сделок, по которым участки формально продаются между родственниками или друзьями: «Федеральный закон № 307-ФЗ не предусматривает расширения оснований для изъятия земельных участков и увеличения штрафов за их неиспользование, соответственно отсутствуют предпосылки роста количества мнимых сделок о переходе права собственности» [2].

Рассматриваемые в этой статье изменения в законодательстве направлены на утверждение критериев, по которым можно обоснованно изымать участки. Поэтому можно предположить, что на практике это может привести к увеличению количества судебных дел по их изъятию, а следовательно, и попыток собственников проводить мнимые сделки для ухода от ответственности.

Росреестр подготовил для правительства РФ два проекта постановления. Один уточняет критерии освоения земельного участка, а другой — его использование. В частности, срок на освоения дается только в том случае, если оно необходимо исходя из критериев, определенных в соответствующем постановлении Правительства. Кроме того, ввести в использование участок нужно либо с момента регистрации права на него, либо с окончания необходимого освоения. Однако признать участок неиспользуемым могут только спустя срок, зависящий от его правового режима и состояния (1–5 лет без учета освоения).

Важно понимать, что право на освоение — это не разрешение ничего не делать 3 года с любым приобретенным участком. По общему правилу срок освоения составит 3 года, либо в соответствии со сроками на рекультивацию данных земель.

Таким образом, исходя из признаков освоения земельных участков можно выделить следующие:

— освобождение от деревьев, кустарников и сорных растений;

— вынос предметов, повлекших захламление, а также отходов производства и потребления;

— осушение и увлажнение участка;

— производство земляных работ.

Любые мероприятия по освоению земель будут признаны таковыми, только если устраняют препятствия для использования участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. Поэтому если приобретен участок и на нем нет препятствий к использованию, перечисленных в вышеуказанном постановлении, освоением никакие действия или бездействие считаться не будут.

Проект постановления о критериях неиспользуемых участков намного объемнее и детальнее, чем уточняющий мероприятия по освоению:

— фундамент может отсутствовать до 2 лет;

— капитальные постройки можно не возводить до 5 лет;

— оставить достроенное, но поврежденное здание заброшенным можно на 5 лет;

— не использовать хозяйственные постройки по их назначению можно до 5 лет;

— если участок не предназначен для строительства, то оставить его без использования можно на срок до 3 лет;

— нельзя оставлять участок захламленным или заросшим сорняками более 1 года (но если собственник проводит работы по освобождению участка от вышеуказанных проблем, то неиспользуемым его признать на этом основании не должны).

Рассмотренные в настоящей статье изменения были запланированы еще в августе 2023 года и утверждены Правительством РФ. Они являются частью «дорожной карты» по совершенствованию законодательства, направленной на повышение эффективности использования земель. Органом, который должен отчитываться перед Правительством о ходе реализации намеченных планов назначен Росреестр [3].

Согласно этому плану следующим шагом станет принятие Федерального закона, который «установит правила определения соразмерности площади земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и данных объектов». Речь здесь идет о землях в составе населенных пунктов.

Цель вышеуказанных изменений можно точно обозначить, исходя из целей дорожной карты, которой эти изменения были предопределены — введение максимального количества земель в оборот. Борьба с заброшенными земельными участками находится в плоскости не только публичных, но и частных интересов. Ведь у соседей таких неиспользуемых участков возникают проблемы с распространением сорных растений.

Кроме того, законодательная формализация процессов освоения и использования земель не только упрощает правовую позицию органов государственной и муниципальной власти при рассмотрении вопросов изъятия земельных участков, но и дает собственникам более надежную защиту от неправомерного изъятия. До вступления в силу рассмотренных изменений в законодательстве существовала проблема излишней широты трактовок законов, направленных на правовое регулирование земель в составе населенных пунктов. Формализация законодательства, влекущая значительное снижение значимости его субъективных трактовок, должна уменьшить возможности для коррупции, так как ограничивает не только собственников, но и представителей органов власти.

В пример достаточно формализованного правового регулирования пользования земельными участками можно привести соответствующее регулирование, касаемо земель сельскохозяйственного назначения.

Например, дело под УИД 62RS0005–01–2024–001330–48, рассмотренное Рязанским районным судом Рязанской области. В нем заросший на 100 % участок сельскохозяйственного назначения удалось изъять у собственника, отталкиваясь от норм по использованию земель сельскохозяйственного назначения, схожих с указанными в настоящей статье вступившими в силу нормами, касающихся использования земель в составе населенных пунктов. В настоящем деле земельный участок был изъят у лица, в отношении которого ранее было вынесено предписание об устранении нарушений и административный штраф, так как было установлено зарастание участка сорной и древесно-кустарниковой растительностью. В мотивировочной части суд обоснованно ссылается на п. 3 ст.6 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который во многом идентичен вышеописанным, вступившим в силу изменениям в законодательстве в отношении земель в составе населенных пунктов, садоводств и огородничеств [4]. Поэтому вступившие в силу изменения о признании участков в составе населенных пунктов, садоводств и огородничеств, неиспользуемыми, уже имеют наработанную практику по смежному регулированию участков земель сельскохозяйственного назначения, которая, в свою очередь, уже показала правовую эффективность из-за подробной проработки обоснований для признания участков неиспользуемыми.

Таким образом, законодательные изменения удовлетворили не только изначально поставленную цель по защите публичных интересов, но и крайне положительно отразились на защите частных. Конечно, способы избежать ответственности путем мнимых сделок и некоторые другие проблемы остаются, но излишним было бы требовать от законодателя создать в рамках вышеуказанной дорожной карты правовое регулирование с гарантированной неприступностью от недобросовестного поведения субъектов права. Такая неприступность выступает абстрактным идеалом для любой сферы правового регулирования, а не конечной целью конкретных законопроектов, так как их суть в поиске баланса между наделением субъектов права новыми возможностями и их контролем.

Литература:

1. Ответ Управления Росреестра по Ленинградской области редакции газеты «Деловой Петербург» № ИСХ/01478 от 17.02.2025 г.
2. Ответ Ленинградского Областного комитета по управлению государственным имуществом редакции газеты «Деловой Петербург» № 01–12–1642/2025 от 06.02.2025 г.
3. План мероприятий («дорожная карта») по совершенствованию законодательства Российской Федерации, направленного на повышение эффективности использования земель в Российской Федерации, утвержденная Правительством РФ 23.08.2023 г. URL: http://static.government.ru/media/files/TEHcuy4bZTKf8W81ywqneH8CAYP7cb9w.pdf
4. Дело под УИД 62RS0005–01–2024–001330–48, рассмотренное Рязанским районным судом Рязанской области. https://sudact.ru/regular/doc/1byj9P52FF58/