Программа «Дальневосточная ипотека» стала важным инструментом повышения доступности жилья в ДФО. Однако в процессе её реализации выявились негативные аспекты: рост цен на жильё, несоответствие доходов населения стоимости недвижимости, увеличение долговой нагрузки заемщиков и ограниченность целевой аудитории. В статье рассматриваются ключевые проблемы реализации программы и предложения для повышения её эффективности.

Ключевые слова: ипотека, рынок недвижимости, Дальневосточная ипотека, льготные ипотечные программы, доступность жилья, совершенствование.

В рамках государственной политики по развитию Дальнего Востока важное место занимает решение жилищного вопроса, особенно с учётом миграционной убыли населения и низкой доступности жилья. Программа «Дальневосточная ипотека», запущенная в 2019 году, позволила многим гражданам приобрести жильё на льготных условиях. Тем не менее, её реализация сопровождается некоторыми аспектами. Рассмотрим основные проблемы, сопровождающие реализацию программы.

1. Рост цен на жилье и снижение доступности жилья

Одной из наиболее острых проблем является значительный рост цен на жильё в регионах, охваченных программой. Льготная ипотека стимулировала спрос, что, в свою очередь, привело к увеличению стоимости квадратного метра, особенно в крупных городах. В результате, несмотря на низкую процентную ставку, общая стоимость жилья становится неподъемной для многих потенциальных заемщиков. Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в Дальневосточном федеральном округе выросла с 73 353 руб. в 2019 году до 140 011 руб. в 2023 году (+91 %). В Хабаровском крае рост составил +82 % [1]. Увеличение спроса, вызванного программой, приводит к росту цен, при этом доходы населения не успевают за инфляцией стоимости жилья. Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, выросла примерно на 50 % [2]. В результате снижается фактическая доступность жилья.

В качестве решения предлагается корректировка структуры рынка с увеличением доли жилья среднего класса, при ее увеличении до 60 % в Хабаровском крае за счет снижения жилья более высоких классов. Ожидаемые результаты включают снижение коэффициента доступности жилья с 5 до 4 лет, стабилизацию цен и удовлетворение потребностей населения с доходами около 70 тыс. руб./мес.

2. Рост долговой нагрузки и риски дефолтов

По данным Банка России, доля ипотек, выданных заемщикам с долговой нагрузкой 80 и более процентов, достигла 47 % [3]. Увеличиваются риски невозврата, что негативно сказывается на банковской системе и социальной стабильности.

Предлагаемые меры включают введение ограничений на выдачу кредитов заемщикам с высоким ПДН и проведение образовательных мероприятий по финансовой грамотности.

Такие меры повысят устойчивость финансовой системы, позволят корректно оценивать платёжеспособность населения как со стороны самого населения, так и банков, и обеспечат более сбалансированную реализацию ипотечных программ.

3. Ограниченность возрастных критериев участия

В 2023 году средний возраст ипотечного заемщика достиг отметки 38 лет [3], тогда как программа ограничена возрастом до 35 лет. Это исключает значительную долю потенциально платёжеспособных участников.

Расширение возрастного порога до 40 лет позволит вовлечь в программу около 4–5 тыс. человек в Хабаровском крае. Финансовые затраты, связанные с дополнительным финансированием программы, оцениваются в 5 млрд руб., что сопоставимо с приростом социальной и экономической отдачи за счёт расширения охвата программы.

4. Отсутствие системы оценки эффективности программы

Отсутствие четкой системы оценки эффективности является недостатком данной программы. Недостаточный контроль ключевых показателей уменьшает прозрачность и затрудняет внесение своевременных изменений.

Внедрение системы отслеживания, охватывающую сбор информации о числе запросов, предоставленных займах, динамике стоимости и степени доступности жилья. Открытость и периодичность представления отчетов по программе позволят укрепить доверие к ней как со стороны граждан.

Введение системы оценки эффективности также позволит выявить факторы, препятствующие достижению поставленных целей. Анализ собранных данных поможет оптимизировать процессы, снизить издержки и повысить результативность использования выделенных ресурсов. Например, мониторинг динамики стоимости жилья — вовремя реагировать на изменения рыночной конъюнктуры.

Таким образом, внедрение системы оценки эффективности позволит не только повысить прозрачность и эффективность программы, но и укрепить доверие к ней со стороны граждан, что будет способствовать достижению поставленных целей в области жилищного строительства и обеспечения доступности жилья.

Таким образом, устойчивость программы «Дальневосточная ипотека» требует системного и сбалансированного подхода. Рекомендованные меры включают в себя стимулирование строительства доступного жилья, контроль над долговой нагрузкой населения, повышение возрастных ограничений и создание систем мониторинга. Эти действия позволят обеспечить эффективное и социально ориентированное развитие жилищного сектора в регионах Дальнего Востока.

Литература:

1. Вразовский, С. М. Анализ влияния льготных ипотечных программ на рынок недвижимости Дальневосточного федерального округа / С. М. Вразовский. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2025. — № 10 (561). — С. 43–48. — URL: https://moluch.ru/archive/561/123211/
2. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников / Росстат [офиц. сайт] // URL: https://web.archive.org/web/20231030122923/https://rosstat.gov.ru/labor_market_employment_salaries#
3. Отчётность по льготному ипотечному кредитованию / ДомРФ [офиц.сайт] // URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/programmy-gosudarstvennoj-podderzhki/operational-reporting/?program= Дальневосточная+и+Арктическая+ипотека