В данной статье рассматриваются способы и формы защиты прав предпринимателей в сфере оборота недвижимого имущества. Актуальность темы статьи обусловлена тем, что в современных условиях развития рынка недвижимости предприниматели сталкиваются с многочисленными правовыми конфликтами, связанными с оборотом недвижимого имущества. Правовая защита предпринимателей становится одним из факторов обеспечения стабильности и эффективного функционирования бизнеса в данной сфере. Целью написания статьи является систематизация основных способов и форм защиты прав предпринимателей в сфере оборота недвижимого имущества. Для достижения данной цели необходимо решить задачи, направленные на анализ действующего законодательства и нормативно-правовой базы, регулирующей оборот недвижимого имущества и защиту прав предпринимателей, а также выявление проблем существующих механизмов защиты и разработку рекомендаций по их решению. При написании статьи используются такие методы, как анализ нормативных правовых актов и научных трудов, системный, структурный и функциональный методы. Исследование вносит вклад в развитие теории правовой защиты предпринимательской деятельности, систематизирует существующие подходы и формирует представление о способах и формах защиты прав в сфере недвижимости. Результаты работы способствуют углублению понимания правовых механизмов и выявлению пробелов в законодательстве. Полученные результаты могут быть использованы практикующими юристами и предпринимателями для повышения эффективности защиты прав в сфере оборота недвижимого имущества.
Ключевые слова: предпринимательская деятельность, защита прав предпринимателей, правовые механизмы, внесудебные формы защиты, судебные формы защиты, оборот недвижимого имущества.
Защита прав предпринимателей в сфере оборота недвижимого имущества представляет собой комплекс правовых средств и процедур, направленных на обеспечение соблюдения и восстановления нарушенных прав и законных интересов субъектов хозяйственной деятельности. Одной из основных правовых основ данной сферы выступает Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), в частности положения по регулированию сделок с недвижимостью, признанию их недействительными, ответственности за нарушение договорных обязательств. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также регулирует государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Материально-правовые способы защиты позволяют признать сделки с недвижимостью недействительными [5, с. 24]. Такая защита применяется, если договоры заключены с нарушением закона, под влиянием обмана, насилия или угрозы, либо когда содержание сделки противоречит основам правопорядка или морали (статьи 166, 167, 179 ГК РФ). Признание сделки недействительной ведет к восстановлению нарушенных прав сторон, в том числе возврату недвижимого имущества или компенсации стоимости [6, с. 137]. Данный способ является одним из эффективных способов защиты прав предпринимателей в случае незаконных действий со стороны контрагентов. Необходимо признание и восстановление таких вещных прав, как право собственности, право аренды, право ипотечного обременения, которые подтверждаются путем государственной регистрации в Росреестре [4, с. 16].
При реализации материальной защиты предусмотрено взыскание убытков, включая как фактические потери, так и упущенную выгоду, которые предприниматель может потребовать в случае нарушения обязательств по договорам, связанным с недвижимостью (статьи 15, 393 ГК РФ). Помимо возмещения убытков, закон допускает компенсацию морального вреда, если нарушение права предпринимателя повлекло страдания, связанные с имущественными отношениями.
Процессуальные формы защиты осуществляются через судебное разбирательство, где предприниматели могут обращаться в арбитражные суды для разрешения коммерческих споров и суды общей юрисдикции по вопросам, не относящимся к предпринимательской деятельности напрямую (АПК РФ, ГПК РФ). В судебном процессе применяются обеспечительные меры по предотвращению таких нарушений, как арест имущества, запрет на совершение сделок с объектом недвижимости, временное ограничение прав на него [10, с. 71].
Особое значение в защите прав предпринимателей имеет государственная регистрация прав на недвижимое имущество, осуществляемая в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ [1, с. 241]. Государственная регистрация служит инструментом подтверждения и публичности права, исключающим двойственную регистрацию и способствующим правовой определенности сделок. Предприниматель, столкнувшийся с незаконной регистрацией прав на имущество, вправе обратиться с заявлением в Росреестр для оспаривания таких действий и внесения изменений или аннулирования неправомерных записей (статьи 31–33 Федерального закона № 218-ФЗ). Благодаря этому оперативно устраняются нарушения и защищаются имущественные интересы.
Помимо судебных и регистрационных механизмов, практикуется досудебное урегулирование споров, включающее переговоры, медиацию и третейское разбирательство. Включение в договоры условий об обязательном применении альтернативных способов разрешения конфликтов способствует снижению издержек и ускорению разрешения споров [7, с. 16].
Самозащита прав предпринимателей необходима, когда они самостоятельно принимают меры по предотвращению нарушения своих прав, например, приостановкой исполнения договора или отказом от сделки, если это предусмотрено законом и договором (статья 12 ГК РФ). Однако применение самозащиты требует соблюдения законности для избежания ответственности за противоправные действия.
Предприниматели могут обращаться в правоохранительные органы для выявления и пресечения таких противоправных действий, как мошенничество, злоупотребление правом и другие нарушения, связанные с оборотом недвижимости. Привлечение компетентных органов способствует усилению ответственности нарушителей и предупреждению подобных случаев в будущем.
Защита прав предпринимателей в сфере оборота недвижимого имущества затрудняется из-за длительности процедур признания сделок недействительными, ошибок и злоупотреблений при государственной регистрации прав на недвижимость. Процесс признания сделки недействительной часто оказывается длительным и затратным [3, с. 15]. Такая проблема связана с необходимостью проведения сложных судебных разбирательств, в ходе которых предприниматель вынужден доказывать нарушения, такие как обман, насилие, угроза или противоречие сделки основам правопорядка. Затягивание процедуры восстановления нарушенных прав приводит к увеличению финансовых и временных издержек.
Вторая проблема защиты прав предпринимателей связана с ошибками и злоупотреблениями в системе государственной регистрации прав на недвижимость [8, с. 8]. Регистрация является основой подтверждения и публичности прав, но из-за дублирования или внесения ошибочных сведений в реестры ставятся под угрозу права добросовестных предпринимателей. Они вынуждены прибегать к сложным и длительным процедурам оспаривания неправомерных регистрационных действий. Недостаточная прозрачность и уязвимость существующих механизмов регистрации создают предпосылки для мошенничества и злоупотреблений.
Для решения первой проблемы необходимо внедрение упрощенных и ускоренных процедур признания сделок недействительными, которые позволят предпринимателям оперативно восстанавливать свои права без затяжных судебных тяжб [9, с. 29]. Создание специализированных подразделений в судах по ведению дел с недвижимостью и применение таких обеспечительных мер, как арест имущества или запрет на сделки до окончательного решения, поможет минимизировать риски и издержки. Необходимо развитие систем электронного судопроизводства и использование альтернативных способов разрешения споров.
Для устранения второй проблемы необходимо повышение прозрачности и качества государственной регистрации через внедрение современных цифровых технологий и автоматизацию проверок в Росреестре. Создание публичных онлайн-сервисов для мониторинга регистрационных действий и оперативного реагирования на нарушения позволит предпринимателям быстрее выявлять и оспаривать незаконные действия. Усиление контроля и ответственности за нарушения в процессе регистрации снизит количество злоупотреблений и повысит доверие к системе [2, с. 114]. Совместная работа с правоохранительными органами и повышение квалификации специалистов, занимающихся регистрацией, обеспечат надежную защиту прав предпринимателей в сфере оборота недвижимого имущества.
Таким образом, защита прав предпринимателей в сфере оборота недвижимого имущества обеспечивается различными способами и формами. Нормы Гражданского кодекса и Федерального закона № 218-ФЗ регулируют признание сделок недействительными, восстановление прав и взыскание убытков. Судебная защита с обеспечительными мерами и государственная регистрация прав используются для предотвращения и устранения нарушений. Широко применяются досудебные способы разрешения споров — переговоры, медиация и арбитраж. Самозащита и обращение в правоохранительные органы дополняют систему защиты и обеспечивают правовую безопасность предпринимателей в сфере оборота недвижимости. Основными проблемами в защите прав предпринимателей в сфере оборота недвижимости являются длительность и сложность признания сделок недействительными, а также ошибки и злоупотребления при государственной регистрации прав. Для решения этих проблем рекомендуется внедрить ускоренные судебные процедуры и обеспечительные меры для быстрого восстановления прав, автоматизировать и цифровизировать процессы регистрации, повысить прозрачность и оперативность оспаривания неправомерных действий в Росреестре.
Литература:
- Буржимский О. А., Тухватуллин А. А. Защита гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости // Молодой ученый. 2023. № 21 (468). С. 240–241.
- Голубок С. А. Международно-правовые стандарты права на судебную защиту // Правоведение. 2022. № 1. С. 114.
- Гончаров Е. И. Вопросы реализации самозащиты прав и свобод человека и гражданина в гражданском законодательстве Российской Федерации // Гражданское право. 2023. № 3. С. 14–17.
- Горлова А. А., Старцева С. В. Формы защиты прав предпринимателей и виды предпринимательских споров // Международный журнал гуманитарных и дополнительных наук. 2022. № 4–2. С. 14–19.
- Карханина А. А. Способы защиты прав предпринимателей и роль прокуратуры в сфере защиты прав предпринимателей // Проблемы науки. 2020. № 5 (53). С. 23–15.
- Мамий Е. А. Проблемы реализации права в предпринимательской деятельности // Жизнь права: правовая теория, правовая традиция и правовая реальность. Материалы VI Международной научно-практической конференции. 2021. С. 136–138.
- Мохов А. А. Институт уполномоченного по правам предпринимателей в России // Предпринимательское право. Москва, 2021. № 4. С. 15–17.
- Полынков Д. А. Проблемы правового регулирования доверительного управления имуществом в российском гражданском праве // Студенческий. 2023. № 40–8 (252). С. 4–10.
- Слюсаренко М. А. Понятие защиты гражданских прав в суде // Юрист. 2022. № 8. С. 29–33.
- Степин А. Б. Соотношение российских и международных средств судебной защиты частноправовых отношений // Современное общество и право. 2021. № 1. С. 69–72.