Статья посвящена вопросам обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Анализируются функции нотариата, преимущества и правовые последствия нотариального удостоверения сделок. Особое внимание уделяется защите прав участников сделки, минимизации рисков мошенничества и обеспечению юридической чистоты операций. Автор исследует требования законодательства, порядок нотариального сопровождения, а также практические аспекты, возникающие при оформлении договоров купли-продажи, дарения, ипотеки и других сделок с недвижимостью.

Ключевые слова: нотариус, недвижимостью, юридическая безопасность, государственная регистрация прав, договор купли-продажи, правовые риски.

Удостоверение договоров отчуждения объектов недвижимого имущества является важным этапом при осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. Этот процесс включает в себя проверку и подтверждение юридической чистоты и правильности оформления документов, что обеспечивает защиту интересов всех участников договора.

Осуществление правовых действий с недвижимостью представляют собой ту сферу, которая в наибольшей степени подвержена различного рода рискам мошенничества. Преимущественно жертвами преступников являются наиболее доверчивые граждане, которые осуществляют сделку с недвижимостью на крупную сумму денег самостоятельно. Риск признания заключенного договора недействительным без участия нотариуса существенно повышается, в таком случае страдает покупатель, который теряет и денежные средства, и недвижимость. Именно для стабильного функционирования оборота недвижимости, соблюдения имущественных прав граждан и исключения риска мошенничества при осуществлении имущественных прав необходимо привлечение нотариуса.

Нотариус, действуя от имени государства, удостоверяет бесспорные факты, сделки, то есть работает в несостязательной сфере, его область — это бесспорная юрисдикция, в то время как разрешение конфликтов в сфере гражданской юрисдикции — прерогатива суда.

Сейчас представляется необходимым определить, что нотариат — это правовой институт, деятельность которого направлена на защиту бесспорных прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Для успешного нотариального удостоверения договоров необходимо соблюдение ряда требований, установленных законодательством Российской Федерации.

Во-первых, это правовое соответствие договора действующей нормативно-правовой базе.

Так, Конституция Российской Федерации, являясь основным законом государства и обладающей высшей юридической силой пунктом 1 статьи 35 определяет: «Право частной собственности охраняется законом» [1].

Материально-правовым основаниями именно для нотариального удостоверения считаются правила, закрепленные в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ) [2], Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы о нотариате) [3] и иных нормативных актах.

Пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ указывает: «В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена». В свою очередь пункт 1 статьи 163 резюмирует: «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности». Данные нормы демонстрируют особое внимание со стороны законодателя к форме осуществления отчуждения.

Однако надо признать, что указанная дефиниция не отражает цели нотариального удостоверения, которая заключается в бесспорном обеспечении действительности договора.

«Поскольку вопросы приобретения и отчуждения имущества в условиях господства частной собственности являются жизненно важными, то понимание вопросов оформления сделок с недвижимостью крайне актуально» — пишет заслуженный юрист РФ и доктор юридических наук М. Н. Илюшина [4].

Нотариус должен проверить как соблюдение общих правил совершения сделки как любого нотариального действия, таких как установление личности, проверка правоспособности и дееспособности сторон сделки, содержание представленных правоустанавливающих документов, так и соблюдение специальных требований, установленных специальным законодательством для данного вида договора или сделки.

Во-вторых, это соответствие договора техническим нормам и требованиям.

Подтверждение нотариусом договора включает в себя целый комплекс необходимых процедур, начиная от предварительной консультации и заканчивая получением пакета документов после проведения государственной регистрации.

Нотариус или лицо, замещающее временно отсутствующего нотариуса, обязан соблюдать правила совершения нотариальных действий, предусмотренные главами IX и X Основ о нотариате.

Традиционно выделяют три стадии процедуры нотариального удостоверения, но мы сфокусируемся на авторском понимании этих стадий и рассмотрим каждую из них.

Первое действие, которое осуществляет сам нотариус или лицо, замещающее временно отсутствующего нотариуса, или уполномоченный нотариусом работник конторы устанавливает личность заявителя на основании паспорта или других документов, удостоверяющих личность, это может быть паспорт гражданина СССР (1974 г.) или военный билет, а также удостоверение переводчика, сурдопереводчика, тифлосурдопереводчика.

Вторым действием проверяется дееспособность гражданина, правоспособность юридического лица, иных лиц, указанных выше, а также если за совершением нотариального действия обратился представитель лица, в интересах которого совершается нотариальное действие, его полномочия.

Отметим, что представление необходимых нотариальному работнику документов является обязанностью сторон сделки. Работник может запрашивать документы как у сторон, так и производить проверочную деятельность в отношение предоставленных документов и поисковую деятельность в случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

Третий этап включает в себя личное или дистанционное консультирование, осуществляемое в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, содействия в осуществлении прав и защите законных интересов, разъяснения прав и обязанностей, предупреждения о последствиях совершаемых нотариальных действий.

Четвертый шаг нацелен на подготовку проекта договора. Обозначим, что текст проекта на бумажном носителе, а также удостоверительная надпись должны быть изготовлены с помощью технических средств или написаны от руки и быть легко читаемыми. В силу развития цифрового формата, написанный от руки вариант является редкостью и используется в крайних обстоятельствах. Не допускается наличие легко удаляемых с бумажного носителя красителей и карандаша. В нотариально оформляемом документе листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью, важно отметить, что печать нотариуса должна быть заметна и читаема.

В целях обеспечения проверки достоверности договор должен иметь машиночитаемую маркировку, содержащую информацию о дате совершения договора, его регистрационный номер, вид нотариального действия, фамилию, имя и отчество нотариуса (лица, замещающего временно отсутствующего нотариуса) и его нотариальный округ.

Техническая ошибка, не изменяющая правового содержания нотариально оформленного документа и не влияющая на права третьих лиц, исправляется нотариусом по требованию заявителя или его представителя либо на основании решения суда. Исправление технической ошибки выполняется таким образом, чтобы можно было прочесть все ошибочно написанное в первоначальном тексте. Сведения об исправлении технической ошибки в нотариально оформленном документе вносятся в реестр нотариальных действий единой информационной системы нотариата, о которой мы поговорим далее.

Подготовленный и согласованный нотариусом проект договора при необходимости отправляется сторонам для ознакомления. В эвентуальности, когда лица, участвующие в договоре, ознакомлены с проектом, произведены правки, устанавливается и оговаривается дата и время заключения договора.

Пятый этап — это заключение договора. Происходит встреча сторон, разъяснения смысла и значения заключаемого договора, объяснение правовых последствий, подписание сделки сторонами и нотариусом.

Важно помнить, что содержание нотариально удостоверяемого договора должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.

При этом важно отметить, что если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению в его присутствии и присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.

Соответствующая информация фиксируется нотариусом в реестре регистрации нотариальных действий и (или) реестре нотариальных действий, единой информационной системе нотариата в порядке, установленном Приказом Минюста России от 30.09.2020 № 224 «Об утверждении Требований к содержанию реестров единой информационной системы нотариата» [5].

Согласно Приказу Минюста России от 30.09.2020 № 227 «Об утверждении требований к формату нотариально оформляемого документа в электронной форме» (далее — Требования) [6] требования к формату нотариально оформляемого документа в электронной форме определяют формат нотариально удостоверенного, совершенного или выданного нотариусом, с использованием программно-технических средств документа в электронной форме.

Отметим, что документ в электронной форме изготавливается нотариусом в формате PDF, но, если на официальном сайте оператора ЕИС в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещена схема, подлежащая использованию для изготовления нотариусом документа в электронной форме в формате XML, документ в электронной форме изготавливается нотариусом в виде связанных между собой файлов в форматах XML и PDF. В случае изменения новая XML-схема размещается на официальном сайте оператора ЕИС за один месяц до ее введения.

Электронный образ документа на бумажном носителе формируется в виде одного файла изображения в формате PDF. Сканирование нотариально оформленного документа должно производиться с разрешением 300 dpi в оттенках серого, глубина цвета 8 бит на пиксель.

Важным аспектом является также использование усиленной квалифицированной электронной подписи для документов, представляемых в электронной форме, что обеспечивает их подлинность и юридическую силу.

На практике такой процесс воспринимается как реализация одной из функций цифрового нотариата — нотариальной «телепортации» документов посредством использования электронной подписи.

Закон устанавливает два вида подписи: простая электронная и усиленную электронная.

Первый вид представляет собой набор кодов, содержащий минимальный пакет информации о конкретном лице.

Второй вид пользуется спросом у нотариусов и государственных регистраторов прав.

В соответствии с Федеральным законом «Об электронной подписи»: «Электронная подпись — это информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию» [7].

Шестая стадия — государственная регистрация. Распространённый характер по функционированию электронной формы нотариальной деятельности носит сотрудничество с Росреестром.

Установим, согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [8] основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

После вступления в законную силу положений Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [9], стала обязательна процедура передачи документов в Росреестр в электронном формате после удостоверении нотариусом сделки по отчуждению или залоге имущества, права на которые подлежат государственной регистрации.

В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения. Законодатель предоставляет участникам сделки право выбора на оказание или не оказание нотариусом электронной услуги по передачи документов на государственную регистрацию прав. Превалирует вариант в пользу действий со стороны нотариуса. Следует подчеркнуть, что если нотариус удостоверил договор, то он отвечает за его законность, регистратор только проводит действия по смене собственника, или регистрации ограничения, обременения и не несет ответственность за содержание такого договора. Государственная регистрация права только в сочетании с нотариальным удостоверением сделки способна оптимальным образом защитить интересы продавцов и покупателей недвижимости.

Таким образом, нотариусы играют ключевую роль в обеспечении безопасности на рынке недвижимого имущества. Отвечая за результаты своей работы материально, нотариусы прямо заинтересованы в том, чтобы сделка была неуязвимой с юридической точки зрения, стороны были защищены от недобросовестных действий, а нотариальная практика оставалась незапятнанной страховыми случаями.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462–1) (ред. от 28.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025) // Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 08.08.2024.
4. Илюшина, М. Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: новое в правовом регулировании / М. Н. Илюшина. — Текст: непосредственный // Семейное и жилищное право. — 2023. — № 2. — С. 35.
5. Приказ Минюста России от 30.09.2020 N 224 (ред. от 20.05.2024) «Об утверждении Требований к содержанию реестров единой информационной системы нотариата» // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 05.10.2020.
6. Приказ Минюста России от 30.09.2020 N 227 (ред. от 18.06.2024) «Об утверждении требований к формату нотариально оформляемого документа в электронной форме» // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 05.10.2020.
7. Федеральный закон от 06.04.2011 N 63-ФЗ (ред. от 28.12.2024) «Об электронной подписи» // Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 28.12.2024.
8. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2025) «О государственной регистрации недвижимости» // Официальный интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru, 28.02.2025.
9. Федеральный закон от 03.08.2018 N 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.08.2018.