В современном гражданском обороте все большую востребованность приобретает краткосрочный наем жилых помещений. Наиболее часто в практике возникают сомнения в разграничении договоров краткосрочного найма жилого помещения и оказания гостиничных услуг. Данный факт закономерно порождает вопрос о правильной квалификации правоотношений, возникающих между собственником или управомоченным им лицом и лицом, использующим жилое помещение. Настоящая статья посвящена рассмотрению теоретических и практических аспектов данных договоров, выявлению ключевых критериев их разграничения, анализу существующей судебной практики.

Ключевые слова: договор найма жилого помещения, гостиничные услуги, жилое помещение, краткосрочный наем жилого помещения, запрет на оказание гостиничных услуг с использованием жилых помещений

В условиях развития рынка недвижимости и туристской индустрии актуальность приобретают вопросы правового регулирования отношений, связанных с предоставлением жилья во временное пользование. Договоры найма жилого помещения и оказания гостиничных услуг являются двумя основными правовыми конструкциями, оформляющими данные правоотношения.

Исходя из толкования определения гостиничных услуг, которое содержится в Федеральном законе от 24 ноября 1996 г. № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в РФ» [2], в качестве сходства рассматриваемых договоров выделяют элемент пользования помещением [11, с.72].

Как отмечается в литературе, рынок краткосрочного найма жилья имеет высокую социальную значимость и влияет на экономическое благополучие граждан: «для одной трети нанимателей (34 %) краткосрочная сдача жилья внаем является главным источником дохода. Причем в этой категории имеется определенная доля граждан (6 %), для которых сдача внаем — единственный источник дохода» [9, с.94].

В современном российском правовом поле существует проблема, связанная с разграничением договоров краткосрочного найма жилого помещения и оказания гостиничных услуг. Эти два вида договорных отношений имеют свои особенности, однако их правовая природа и применение на практике часто пересекаются, что приводит к правовым неясностям и затруднениям в правоприменении. В условиях растущего интереса к найму жилья и гостиничным услугам важно четко определить границы между этими двумя конструкциями.

В доктрине отмечается сходство посуточного договора найма жилого помещения и договора оказания гостиничных услуг, предлагаются и критикуются критерии их разграничения.

А. А. Ананьева и О. В. Сазанкова указывают, что в настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование отношений, которые складываются в связи с посуточным наймом жилых помещений. В свою очередь, это предопределяет необходимость в каждом отдельном случае индивидуально квалифицировать заключенный договор, при этом исход такой квалификации зачастую зависит от судебного толкования [7, с.27].

Важность правильной квалификации спорных правоотношений также замечает Н. М. Рыбина, поскольку это обусловливает применение норм законодательства о защите прав потребителей и определяет возможность привлечения к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность [11, с.71].

Далее следует рассмотреть критерии разграничения рассматриваемых договоров, которые предлагаются в доктрине и судебной практике.

Во-первых, в качестве одного из критериев выделяют цель использования жилого помещения: проживание или временное размещение. Проживание подразумевает под собой более продолжительный срок пользования помещением по сравнению с пребыванием (размещением). Однако следует учитывать не только длительность или краткосрочность договора, поскольку законодательно не закрепляются максимальные сроки временного пребывания и минимальные сроки постоянного проживания.

В связи с вышесказанным, проанализировав определения «места жительства» и «места пребывания», следует отметить, что наем жилья подразумевает постоянное проживание, в то время как пребывание в гостинице носит временный характер. При этом ученые в целях разграничения предлагают учитывать также привязку гражданина к местности, где располагается жилое помещение [11, с.74].

В то же время М. В. Бандо отмечает отсутствие нормативно закрепленных границ между «размещением» и «проживанием», позволяющее производить их толкование только на основании обычая. Однако, как отмечает автор, это не соответствует принципу правовой определенности и не позволяет точно определить разрешена (коммерческий наем жилого помещения) или запрещена (оказание гостиничных услуг) такая форма предпринимательства с использованием жилых помещений [8, с.84].

Стоит отметить, что в судебной практике определение того, является ли объект местом размещения или местом проживания гражданина, основывается исключительно на существе возникших правоотношений между нанимателем и наймодателем и не обусловлено юридическим статусом или обозначением помещения, в котором проживает гражданин [6].

Во-вторых, разграничение предлагается производить с учетом объема предоставляемых услуг.

При оказании дополнительных услуг правоотношения могут быть квалифицированы в качестве оказания гостиничных услуг, так как удовлетворение бытовых потребностей и содержание жилого помещения возлагается на собственника такого помещения, в то время как по договору найма пользователь жилого помещения осуществляет перечисленное самостоятельно [11, с.75]. Данный критерий также является дискуссионным, поскольку конструкция договора найма жилого помещения предусматривает возможность возложения дополнительных обязательств на наймодателя (обеспечение ремонта общего имущества, обязанности по уборке жилого помещения и т. п.).

Данные критерии, как замечают исследователи, не проводят четкой границы между исследуемыми договорами, поскольку предел, отделяющий разрешенные от запрещенных законодательством договорных моделей, является размытым и в значительной мере определяется судами при интерпретации оценочных понятий [8, с.85].

В судебной практике, помимо перечисленных критериев, к характерным признакам оказания гостиничных услуг суды относят, например, частую смену постояльцев, их неправомерное поведение, наличие офиса с объявлением о сдаче квартир посуточно, предоставление трансфера [4,5].

Сложность и неоднозначность проблемы подтверждается тем, что она стала предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.

Часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации [1] устанавливает запрет на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг. Несмотря на то, что Конституционный Суд РФ признал конституционность нормы, он указал на ее неопределенность, допускающую приравнивание краткосрочного (посуточного) найма жилых помещений к гостиничным услугам, и дал следующие разъяснения для правильного ее применения [3]:

1. поскольку законодательством установлен только максимальный срок договора найма жилого помещения (пять лет) и не предусмотрено ограничений по минимальному сроку, сдача квартиры на срок от одних до нескольких суток сама по себе не может быть признана незаконной. При этом важна содержательная оценка такой деятельности;
2. сдача квартиры внаем не должна квалифицироваться в качестве гостиничных услуг лишь по формальным признакам (краткосрочность сдачи, размещение рекламы, использование характерной терминологии для сферы гостиничных услуг и т. д.);
3. при квалификации обязательно учитывается создание неудобств для постоянно проживающих граждан многоквартирного дома, интенсивность эксплуатации мест общего пользования, негативное поведение постояльцев жилых помещений.

Последнее разъяснение представляется весьма спорным. Следуя статистике, частота конфликтов между соседями-собственниками жилых помещений и соседями-краткосрочными нанимателями практически идентична или в некоторых случаях даже меньше, чем с постоянно проживающими собственниками. Следовательно, проблема конфликтов касается всех жителей дома вне зависимости от статуса проживающих лиц [9, с.93].

Конституционный Суд делает вывод о том, что посуточный наем жилых помещений не может считаться аналогом гостиничных услуг. При этом законодателю было рекомендовано принять меры для регулирования краткосрочного найма в МКД, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений.

Вместе с тем Конституционный Суд РФ подчеркнул, что нормативно не установлено, какой конкретно перечень, объем и форма предоставления услуг, аналогичных гостиничным, превращают допустимый договор найма жилого помещения в запрещенную деятельность по оказанию гостиничных услуг [10, с.29]. Следовательно, можно констатировать существование определенного правового пробела.

Таким образом, правовое регулирование в этой области является необходимым в целях гармонизации интересов владельцев квартир, сдающих их посуточно, и прав постоянных жителей многоквартирных домов, обеспечивая при этом соблюдение принципа солидарности, защиту права на жилище и экономическую эффективность использования жилой площади [7, с.34].

Анализ критериев разграничения позволяет заключить, что введение в закон дополнительных запретов и ограничений, касающихся сдачи жилых помещений по договору найма может привести к ухудшению ситуации, увеличивая количество проблем и злоупотреблений.

На наш взгляд, представляется необходимым урегулировать соседские отношения в целях предотвращения злоупотреблений со стороны собственников жилых помещений и снижения количества жалоб соседей на созданные неудобства. Например, с помощью информирования и предварительного согласования действий наймодателя с соседями-собственниками жилых помещений, прилегающих к помещению, которое планируется использовать для сдачи в краткосрочный наем. Однако данная процедура в полной мере не урегулирует проблему в части интенсивной эксплуатации мест общего пользования, поскольку будут затрагиваться интересы большего количества собственников помещений, помимо примыкающих. В данном случае в качестве способа защиты нарушенных прав собственники таких помещений могут предъявлять негаторные иски.

В целях защиты интересов наймодателя необходимо законодательное закрепление более четких и объективных критериев, позволяющих ему как собственнику реализовывать право предоставления жилого помещения в пользование гражданину, не опасаясь необоснованных претензий.

Таким образом, приведение законодательства в этой области к более совершенному виду создаст условия для формирования единообразной судебной практики и обеспечит баланс интересов между сторонами договора и третьими лицами.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.02.2025) // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
2. Об основах туристской деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 24.11.1996 № 132-ФЗ (ред. от 30.11.2024) // Российская газета. 03.12.1996. № 231.
3. По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина П. Е. Бахирева: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23 марта 2023 года № 9-П // Российская газета. 31.03.2023. № 69.
4. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2021 № 04АП-6358/2020 по делу № А78–7816/2020 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
5. Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16 декабря 2021 г. № 88–18764/2021 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
6. Решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.07.2011 по делу № А57–2942/2011 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
7. Ананьева А. А., Сазанкова О. В. Посуточный наем жилых помещений: поиск баланса интересов и реализация принципа солидарности в судебной практике и законодательстве // Российское правосудие. 2024. № 3. С. 27–35.
8. Бандо М. В. Пределы права собственности на жилые помещения и возможность заключения договоров краткосрочного найма жилых помещений // Закон. 2023. № 3. С. 78–89.
9. Киракосян С. А. Краткосрочный наем жилых помещений: пределы правового регулирования // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2025. № 1. С. 91–104.
10. Русу В. В. Правовые проблемы предоставления гостиничных услуг и классификации гостиниц // Цивилистика: право и процесс. 2024. № 3(27). С. 25–30.
11. Рыбина Н. М. О соотношении договора найма жилого помещения и договора оказания гостиничных услуг // Российское правосудие. 2023. № 9. С. 70–76.