В статье автор поднимает вопрос комфортности городской среды, выделяет критерии привлекательности жилых массивов, проводит анализ территории района и оценивает привлекательность жилых массивов Красносельского района Санкт-Петербурга. Жилые массивы оцениваются по таким критериям, как транспортная доступность, наличие социальной инфраструктуры, культурно-досуговых и спортивных учреждений, безопасность, экологическое состояние окружающей среды, состояние жилищного фонда, развитость сферы услуг, качество благоустройства территории.

Ключевые слова: комфортная городская среда, оценка территории, жилые массивы, инфраструктура, благоустройство.

Современные города представляют собой сложные социально-пространственные системы, в которых качество жизни населения во многом определяется комфортностью и привлекательностью городской среды. С развитием городов и ростом конкуренции между территориями вопросы оценки привлекательности территорий приобретают особую актуальность для представителей органов исполнительной власти, девелоперов и жителей.

Привлекательность жилого района — это способность района удовлетворять потребности жителей в комфортных условиях проживания, доступности услуг, безопасности и благоприятной окружающей среде [3]. Привлекательность жилых районов включает в себя такие аспекты, как доступность инфраструктуры, экологическая безопасность, транспортная обеспеченность, эстетика городской среды, социальная однородность и экономическая устойчивость территории. Однако отсутствие единой методики оценки затрудняет сравнение районов и выработку эффективных решений по их развитию.

Целью данной статьи является оценка привлекательности жилых массивов на основе количественных и качественных показателей. В работе рассматриваются ключевые факторы, влияющие на восприятие жилой среды, существующие подходы к оценке жилых территорий и оценивается территория района с использованием авторской системы критериев. Результаты исследования могут быть использованы для принятия управленческих решений в сфере градостроительства, муниципального управления, маркетинга и повышения качества городской среды.

В научных трудах выделяют следующие ключевые факторы, влияющие на восприятие жилой среды:

— градостроительные и архитектурные характеристики (планировка, плотность застройки, этажность, наличие зеленых зон, эстетичность фасадов);

— транспортная доступность (развитость общественного транспорта, загруженность дорог, пешеходная и велосипедная инфраструктура);

— социальная инфраструктура (наличие школ, детских садов, поликлиник, торговых центров, культурных объектов);

— экологическое состояние среды (уровень загрязнения воздуха, шума, наличие парков и водоемов);

— социально-демографический состав (уровень дохода населения, миграционная привлекательность, криминогенная обстановка);

— экономическая устойчивость (стоимость жилья, динамика цен, инвестиционная активность) [4–6].

В мировой и российской практике применяются различные методы оценки привлекательности жилых районов:

— индексные методы (расчет интегральных показателей на основе статистических данных, например, индекс качества городской среды Минстроя РФ) [1];

— с использованием геоинформационных систем (пространственный анализ доступности инфраструктуры, экологических параметров);

— социологические опросы, анкетирование жителей, экспертные оценки;

— экономико-статистические модели (корреляция стоимости жилья с факторами привлекательности).

В рамках исследования оценке подлежит часть Красносельского района с застройкой многоквартирного типа. А именно, северная часть района, ограниченная на юге железнодорожными путями. Данная территория разделена на 5 жилых массивов с учетом их историко-культурных и архитектурно-планировочных особенностей, их границы приведены на рисунке 1.

Массив 1 и 2 разделены с массивами 3, 4, 5 четырехполосной автомобильной дорогой и широкой парковой зоной. Массив 2 застроен раньше и его архитектурно-планировочные характеристики во многом отличаются от массива 1. В центральной части массива 1 расположен парк, по периметру массив ограничен рекреационными зонами. Массив 2 окружен жилой застройкой.

Массив 3 отделен от остальной части района железной дорогой, массив 4 и 5 разделяет река. Таким образом, при определении границ оцениваемых массивов учитывались крупные линейные объекты, снижающие их доступность. Причиной этому является то, что оценка привлекательности массивов предполагала анализ доступности объектов, обеспечивающих комфортное проживание.

Рис. 1. Границы оцениваемых массивов

Исходя из анализа исследований, посвященных оценке привлекательности условий проживания, с учетом ключевых факторов, выделенных ранее, оценка массивов проводилась по критериям, указанным в таблице 1.

Таблица 1

Критерии оценки привлекательности жилых массивов

Эти критерии позволяют провести сравнительный анализ жилых массивов, учитывая положительные и отрицательные характеристики каждого из них.

Ключевыми факторами привлекательности Красносельского района в целом являются:

1. Благоприятная экологическая обстановка:

— обширные зеленые зоны (Южно-Приморский парк, парк Сосновая Поляна);

— близость к Финскому заливу и прибрежным рекреационным зонам;

— относительно низкий уровень промышленного загрязнения по сравнению с другими районами.

2. Динамичное развитие инфраструктуры:

— активное строительство современных жилых комплексов с благоустроенными территориями;

— появление современных торгово-развлекательных центров, например, крупный торгово-развлекательный центр «Жемчужная плаза»;

— перспективы развития транспортной инфраструктуры (планируется продление линий метрополитена в Красносельский район).

3. Транспортная доступность

— наличие станций железнодорожного пригородного транспорта;

— развитая сеть наземного общественного транспорта (автобусы, троллейбусы, трамваи, маршрутки);

— удобные выезды на кольцевую автомобильную дорогу;

4. Жилищный фонд и стоимость недвижимости

— большой выбор многоквартирных домов в жилых комплексах разного класса (от эконом-класса до бизнес-класса);

— наличие благоустроенных дворовых территорий в новых жилых комплексах;

— относительно доступные цены на жилье по сравнению с остальными районами города;

— высокий спрос на аренду и покупку жилья, что свидетельствует о привлекательности района.

5. Рекреационные возможности

— близость к пляжным зонам вдоль Финского залива;

— развитая сеть парков и зон отдыха;

— наличие спортивных объектов и фитнес-центров;

— возможности для активного отдыха (велодорожки, прогулочные зоны).

6. Перспективы развития

— планы по развитию набережных и прибрежных территорий;

— перспективы улучшения транспортной инфраструктуры;

— планируемое строительство новых социальных объектов.

Эти факторы в совокупности делают Красносельский район одним из наиболее привлекательных для жизни в Санкт-Петербурге, особенно для молодых семей и тех, кто ценит баланс между городской средой и природными ландшафтами.

К общим проблемам района можно отнести:

1. Транспортные проблемы

— пробки на основных автомагистралях (Петергофское шоссе, проспект Маршала Жукова, проспект Ветеранов), особенно в часы пик;

— отсутствие станции метрополитена в пешей доступности.

2. Экологические проблемы

— шумовое загрязнение от железной дороги и аэропорта «Пулково»;

— загрязнение воздуха из-за близости промышленных зон;

— низкое качество воды в старых домах.

3. Социальные и бытовые проблемы

— устаревшие общественные зоны и их отсутствие в исторически сложившихся жилых кварталах.

Территория была проанализирована с помощью карт и спутниковых снимков, а для уточнения информации были проведены выезды на исследуемую территорию. Оценивалась обеспеченность социальными, культурно-досуговыми и спортивными учреждениями, учреждениями, обеспечивающими безопасность проживания, объектами торговли, наличие и качество элементов благоустройства. Результаты анализа отражены в таблицах плюсом или минусом, где плюс означает положительное влияние факторов на восприятие городской среды, а минус — отрицательное влияние. Для дальнейшей оценки транспортной доступности территории удаленность ближайшей станции метро рассчитана как расстояние от середины массива до ближайшей станции по дорогам. Рассмотрим результаты проведенного анализа.

Таблица 2

Транспортная доступность

Таблица 3

Обеспеченность социальными, культурно-досуговыми и спортивными учреждениями

Таблица 4

Безопасность территории

Таблица 5

Экологические характеристики территории

Таблица 6

Состояние жилищного фонда и развитость сферы услуг

Таблица 7

Благоустроенность территории

Сводные таблицы помогают оценить жилые массивы и сделать выводы об их привлекательности для населения. В районе хорошо развита сеть общественного транспорта. Наиболее привлекательным с точки зрения транспортной доступности является массив Юго-Запад, удаленность от ближайшей станции метро здесь минимальная, при этом существует проблема нехватки парковочных мест. Наилучшее соотношение транспортной доступности и условий хранения автомобилей наблюдается в массиве Южно-Приморский, он находится на комфортном расстоянии от станции метро и имеет достаточное количество парковочных мест.

Массивы Южно-Приморский и Сосновая Поляна лучше остальных обеспечены социальными, культурно-досуговыми и спортивными учреждениями, здесь у жителей не возникает проблем с организацией досуга. В жилом массиве Южно-Приморский безопасность населения в полном объеме обеспеченна наличием отделений полиции и пожарной части, а также достаточной освещенностью.

Жилые массивы Красносельского района обеспечены парковыми зонами, а дворовые пространства имеют высокую степень озелененности. Проходящая вдоль массивов Новосергиево, Сосновая Поляна и Урицк железная дорога, а также аэропорт Пулково, находящийся вблизи массивов, оказывают негативное влияние и создают шумовое загрязнение территории. При этом в непосредственной близости от массивов Южно-Приморский и Юго-Запад расположены крупные промышленные территории, которые негативно влияют на экологическое состояние окружающей среды.

Состояние жилищного фонда оценивалось по годам постройки жилых домов и эстетической привлекательности фасадов зданий, наблюдается зависимость между возрастом жилищного фонда и развитостью сферы услуг. Наилучшим образом сфера услуг развита в современных жилых массивах. Массив Южно-Приморский полностью обеспечен всеми видами услуг, представлен современными жилыми домами, которые имеют привлекательный внешний вид.

Наиболее привлекательными с точки зрения благоустроенности территории являются жилые массивы, представленные современными жилыми комплексами, Южно-Приморский и Новосергиево. Они обеспечены общественными пространствами, зонами выгула домашних животных, спортивными площадками. В ходе анализа жилых массивов выявлено перспективное направление развития района. Единственная велосипедная дорожка, расположенная в массиве Новосергиево, очень популярна среди жителей района, ее продление повысит привлекательность района и приведет к увеличению количества жителей, ведущих активный образ жизни.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что из всех оцениваемых массивов наиболее привлекательным является Южно-Приморский. Он сочетает в себе транспортную доступность, безопасность, развитость сферы услуг, качество жилищного фонда и его эстетическую привлекательность, обеспеченность социальными, культурно-досуговыми и спортивными учреждениями.

Все эти критерии являются ключевыми при оценке места жительства и повышают удовлетворенность городской средой. Методика оценки жилых массивов, используемая в данной статье, учитывает их основные характеристики. При этом для повышения достоверности результатов исследования следует ввести ряд дополнительных критериев оценки, расширив диапазон оценивания. Для выявления критериев, влияющих на восприятие, следует провести опрос или анкетирование местных жителей. Тема, поднятая в исследовании, требует дальнейшего изучения. Качественная оценка жилых массивов отражает не только их положительные, но и отрицательные характеристики, которые необходимо учитывать при управлении развитием городских территорий.

Литература:

1. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 25.03.2019 № 510-р «Об утверждении Методики формирования индекса качества городской среды». URL: [https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_320891/] (дата обращения: 01.04.2025).
2. Бойко В. В., Архипова О. Е., Базелюк А. А. Комфортность городской среды: обзор методов и подходов // Системный анализ и моделирование экономических и экологических систем. — 2024. — № 9. — 260 с.
3. Глебова И. С., Кундакчян Р. М. Качество жизни и управление привлекательностью условий проживания в крупнейших городах России: монография. — Казань: Казанский федеральный университет, 2010. — 257 с.
4. Дементьева И. Н. Привлекательность и комфортность проживания в городе в зеркале общественного мнения (на примере крупных городов Вологодской области) // Псковский регионологический журнал. — 2017. — № 1. — 36 с.
5. Жданова А. Э. Формирование комфортной городской среды: обзор нормативно-правового поля // Экономика. Социология. Право. — 2023. — № 2. — 30 с.
6. Полякова Е. Ю., Ляхова Н. И., Новикова О. А. Методология оценки качества и комфортности городской среды // Вестник Алтайской академии экономики и права. — 2021. — № 11. — 303 с.