В статье анализируются проблемы реализации недвижимого имущества в Российской Федерации, автором обращается внимание на проблему, связанную с нотариальным удостоверением сделок, касающихся с недвижимости.
Ключевые слова: недвижимое имущество, имущество, виды недвижимого имущества, делимое имущество, неделимое имущество, нотариальное удостоверение, сделка.
Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, представляются одними из важнейших, так как затрагивают основные конституционные права граждан. Определенно, недвижимость может быть использована не только в целях проживания, но и ведения предпринимательской и иной деятельности. Ключевой особенностью недвижимого имущества является то, что государство очень внимательно относится к вопросам правового регулирования данного объекта вещных прав, что проявляется во введении специального режима для некоторых категорий недвижимости, определенных ограничений, связанных с недвижимым имуществом, а также с существованием факта регистрации прав на такого рода имущество. Введение таких ограничителей связано с тем, что для государства недвижимость является одним из важнейших объектов, фактически затрагивающих общественные интересы.
Сделки, связанные с оборотом недвижимости, являются одними из самых сложных в гражданско-правовом аспекте, что связано не только со значительным числом ограничителей, но и с особым характером последствий в случае отсутствия адекватного правового регулирования.
Обеспечение эффективной регламентации купли-продажи недвижимости является востребованным и актуальным на протяжении всего периода государственности. В сущности, такая востребованность обуславливается тем, что оборот недвижимости, представляет особую важность для экономики государства, а также тем, что в сфере оборота недвижимости наиболее часто происходят нарушения прав. Именно все вышесказанное позволяет сделать вывод о важности и актуальности темы курсового исследования.
Представляется, что многие сферы общественной жизни имеют некоторые проблемы правового регулирования, связанные как с законом, так и с практикой применения таких законов. Правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимого имущества, также, является достаточно проблемной, а в особенности, в некоторых сферах, где права сторон в полной мере не защищены. Проблемы связаны с исполнением договора, с незащищенностью сторон, с нотариальным удостоверением, а также с другими факторами, которые препятствуют нормальному развитию гражданского оборота недвижимости.
Первоначально, хотелось бы выделить проблему, которая выделяется исходя из простого анализа норм ГК РФ [1] и других правовых актов, а также вопрос, о которой, поднимался неоднократно в юридической литературе. В данном случае, хотелось бы поднять проблему необязательности нотариального удостоверения сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости.
Так, в РФ обязательный порядок нотариального удостоверения сделок существовал до 1998 года, и в конечном итоге был отменен, и как отмечает ряд исследователей, вопрос о возвращении данного правила рассматривается в юридической литературе очень давно [5]. Справедливо отметить, что некоторые разновидности сделок с недвижимостью до сих пор требуют нотариального удостоверения на территории РФ. Так, к ним относятся большая часть сделок по залогу недвижимости (ипотека) и сделки с долевой собственностью (пп.1.1. п.1 ст.42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») [9]. Исходя из ст.54 данного закона, обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по распоряжению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу.
Также, обязательное удостоверение обязательно для договора ренты (584 ГК РФ), и некоторых других сделок с недвижимым имуществом. Анализ данных статей позволяет сделать вывод о том, что российский законодатель подходит к нотариальному удостоверению сделок как к «специфическому» способу защиты, который применяется лишь в случаях, когда стороной сделки являются сторона, которая является наиболее незащищенной.
С точки зрения автора, заключение сделок по отчуждению недвижимости, даже при наличии иных правовых механизмов (например, эскроу-счет, расчеты по аккредитиву), позволяют говорить о наличии существенных рисков для каждой из сторон в силу того, что простая письменная форма не несет гарантий, которые несет в себе нотариально удостоверенная сделка [8]. Также важно отметить и то, что нотариус выполняет функции, которые не выполняются посредниками на рынке недвижимости (в сущности, риелторами), так как на последних, такие функции не возложены, что также является, с точки зрения автора, также является определенной проблемой.
В таком случае, можно говорить о том, что риски для сторон, относительно сделки заключенной в простой письменной форме довольно высоки, а в частности, риски связанные с оспоримостью. Как справедливо отмечает Бычков А. И., покупка объекта недвижимости требует самой серьезной и тщательной проверки, которую в настоящее время своими силами вынужден проводить покупатель недвижимости [2]. Все вышесказанное порождает огромные проблемы в данных правоотношениях (которые, ранее касались также и объектов долевого строительства), результатом таких проблем является многочисленные случаи обмана на рынке недвижимости социально-незащищенных слоев населения, что подтверждается данными судебной практики (например, сирот, лиц преклонного возраста, инвалидов и других).
В РФ, значительный объем судебных споров, которые рассматриваются судами общей юрисдикции составляют дела с недвижимостью. Как отмечает Васильева С., каждая третья сделка с недвижимостью — является рискованной [3]. Если обратится к данным судебной статистики о работе судов, дела, рассмотренные по спорам, связанными со сделками с частными домами и квартирами составили за 2015 год — 15 507 исков [6], за аналогичный период 2016 года — 13 060 [6], 2017 года — 11 362 [7], и данная тенденция не меняется и на сегодняшний день.
Представляется целесообразным рассмотреть одно из дел, где нотариальная форма сделки, позволила бы сторонам обезопасить себя от нарушения их прав (таких дел, по данным судебной практики, огромное количество). Так, по материалам дела, гражданин В. обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, сославшись на то, что ему на праве собственности принадлежала квартира. Данному гражданину стало известно о том, что недвижимость была продана другой гражданке 3 месяца назад (была произведена государственная регистрация), однако истец не подписывал договор, а недвижимое имущество выбыло из собственности без его ведома. Суд первой инстанции в иске отказал, а апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения. Верховный суд, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, справедливо указал, что в ходе рассмотрения дела не была дана оценка тому обстоятельству, что заключение эксперта, выполненное в рамках уголовного дела, а также заключение судебной почерковедческой экспертизы не содержали ответа на вопрос, кем, истцом или другим лицом, выполнена подпись в договоре купли-продажи [10]. Также существует и случаи, когда договоры купли-продажи недвижимости заключены по поддельным документам [11].
С точки зрения автора, наличие обязательного требования, относительно нотариального удостоверения сделки с недвижимостью является оправданным, в связи с чем предлагается внести изменения в ГК РФ, так как это позволит разрешить многие споры еще до суда, и дополнительно обезопасить участников правоотношений. Хотелось бы также отметить и то, что зарубежный опыт законодательства стран романо-германской правовой семьи, позволяет сделать вывод о том, что нотариальное удостоверение сделок является обязательным условием заключения такой сделки, что представляется целесообразным решением [4]. Именно поэтому, представляется необходимым дополнить ст.550 ГК РФ положением о том, что договор продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет недействительность такого договора. Данное изменение, с точки зрения автора, должно положительным образом сказаться на обороте недвижимости в Российской Федерации, обеспечив его стабильность.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301
- Бычков А. И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М.: Инфотропик Медиа, 2016. 316 с. Доступ из СПС «Консультант Плюс»
- Васильева С. Опасные связи: посредники в сделках с коммерческой недвижимостью // Жилищное право. 2017. № 10. С. 84–90
- Гончарова Н. В., Иншакова А. О., Казаченок О. П., Остапенко И. А., Тымчук Ю. А. Нотариат в гражданском обороте: в России и за рубежом: монография / под ред. А. О. Иншаковой. М.: Юрлитинформ, 2017. 176 с.
- Илья Радченко, Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: вопросы эффективности // [электронный ресурс].URL: https://zakon.ru/blog/2014/7/15/notarialnoe_udostoverenie_sdelok_s_nedvizhimostyu_voprosy_effektivnost (дата обращения: 07.07.2022).
- Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2015 г. // Судебный департамент при Верховном Суде РФ. Данные судебной статистики. URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=3417 (дата обращения: 07.07.2022).
- Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2017 г. // Судебный департамент при Верховном Cуде РФ. Данные судебной статистики. URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=4476 (дата обращения: 07.07.2022).
- Тымчук Ю. А. Совершение сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения: риски для субъектов гражданского оборота // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. 2017. № 10 (84), ч. 1. С. 172–175.
- Федеральный Закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации, N 29 (ч.I), 20.07.2015, ст.4344
- Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2015 № 18-КГ15-82. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
- Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2015 № 70-КГ14-8. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
