Оценка как способ определения стоимости имущества | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 9 июля, печатный экземпляр отправим 13 июля.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Экономика и управление

Опубликовано в Молодой учёный №1 (396) январь 2022 г.

Дата публикации: 05.01.2022

Статья просмотрена: 12 раз

Библиографическое описание:

Кривенко, Е. А. Оценка как способ определения стоимости имущества / Е. А. Кривенко. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2022. — № 1 (396). — С. 92-95. — URL: https://moluch.ru/archive/396/87610/ (дата обращения: 27.06.2022).



С развитием мировых рыночных отношений появилось множество форм собственности. В результате собственник может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, однако при осуществлении своих прав у владельца любого имущества возникает вопрос о его стоимости. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию — теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и др. Независимая оценка имеет огромное значение для нормального функционирования и развития мировой экономики.

Ключевые слова: оценка, имущество, оценочная деятельность, оценщик, недвижимость, собственник, стоимость, налогообложение, кадастры, стандарты оценки, саморегулируемые организации оценщиков,международные ассоциации оценщиков.

С необходимостью оценки собственности сталкиваются как юридические, так и физические лица. Операции по купле или продаже, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению осуществляются с участием процедуры оценки стоимости имущества.

В настоящее время под оценочной деятельностью понимается деятельность оценочных организаций, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Во всем мире оценка является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг и рассматривается как один из эффективных механизмов управления имуществом.

С формированием класса собственников возникла проблема эффективного использования имущества и потребность в услугах оценщика. Основные проблемы, которые обычно решают оценщики, связаны с оценкой стоимости имущества. Оценка имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении разумной цены сделки, для кредитной организации — при принятии решения о предоставлении кредита, для страховой компании — при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о справедливой компенсации. В настоящее время оценка разделена на два направления — для нужд государства, частных собственников, других частных юридических и физических лиц. Объектом оценки может быть бизнес, компания, банк, отдельные виды материальных и нематериальных активов [5, с. 4-5].

В России развитие оценочной деятельности имеет богатую историю. Формирование системы оценки недвижимости происходило в России под влиянием аналогичных работ, проведенных в странах Западной Европы. Поэтому оценочная деятельность в России имеет аналоги и исторические корни с зарубежной оценочной деятельностью. Исторически оценка недвижимости была тесно связана с необходимостью уплаты налогов. Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран стало неравномерное распределение налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие описание и оценку недвижимого имущества [1, с. 6].

В российском законодательстве понятие недвижимого имущества было упомянуто в 1397 г. в «Псковской ссудной грамоте». Имущество было разделено на движимое и недвижимое.

Оценка как род занятий и вид деятельности начала развиваться в России с конца XV века, с появлением частно-феодальной земельной собственности. На этом этапе начинает формироваться российская оценка земли, однако описание земли было достаточно условным и не давало характеристики земельных участков. Поскольку Россия была аграрной страной, больше ничего оценивать и не требовалось [4, с. 6].

Право собственности на землю определяла социальный статус человека. На основе ее учета и оценки землевладельцы распределялись на военную, гражданскую и придворную службы. Во времена царствования Ивана III и Ивана IV были разработаны судебники, в статьях которых производился расчет прибытков и приплодов, полученных за определенный период времени. При этом из формулировок статей понятно, что это было сделано и для определения размера арендной платы. Таким образом, на Руси были предприняты первые попытки определения размера прибыли от владения имуществом.

В XVI веке для описания и оценки земель был создан Поместный приказ. Оценка земель проводилась вместе с прикрепленными к ней крепостными крестьянами. В ходе описания и оценки земель были созданы специальные писцовые книги, сыгравшие роль первых земельных кадастров. Их составители писцы и подьячие стали первыми оценщиками. На основе этих книг государство осуществляло поземельное обложение населения налогами. Это был первый в России опыт массовой оценки земли для целей налогообложения.

Во время правления императрицы Анны Иоанновны вышел приказ, разрешающий арендовать землю и строить на ней сооружения. При найме недвижимого имущества составлялся письменный договор, в котором указывалась цена сделки, с которой рассчитывалась величина пошлины, уплачиваемой при оформлении. Следовательно, на данном этапе появилась методика определения цены сделки в целях налогообложения [4, с. 7].

В XVII веке появился системный подход к оценке, а сама оценка приобрела более качественный вид. Начали учитывать правовой статус земель, их качество и назначение, количество крестьянских дворов.

С середины и до конца XVIII века по приказу императрицы Елизаветы II были проведены работы по размежеванию земель по всей территории Российской империи и их оценке, изучению, описанию и оценке имущества дворян, то есть началась оценка земли с находящейся на ней недвижимостью.

Первые упоминания об оценочной деятельности в России относятся к середине XIX века. В XIX веке лица всех свободных сословий получили право приобретать в собственность земельные владения без крестьян за пределами городов. С этой целью в 1860–1880 годах по всей территории Российской Империи были проведены массовые оценочные работы в сфере недвижимости [4, с. 8]. Во второй половине XIX века в связи с развитием промышленности и торговли, ростом крупных городов, земля перестала быть главным объектом оценки. С тех пор объектом оценки, помимо земли, стали фабрики, заводы, торговые заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства и другое недвижимое имущество [3, с. 257].

Необходимость проведения оценочных работ была связана, прежде всего, с объективной необходимостью создания, так называемого фискального кадастра, неотъемлемой частью которого была оценка недвижимости. В России первые зачатки оценочной деятельности появились именно благодаря уточнению налогооблагаемой базы после отмены крепостного права в 1861 году и выкупа земельных наделов крестьянами, когда и возникли предпосылки проведения кадастровых работ .

Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета сохранялась подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета объектами налогообложения стали земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимое имущество в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли. Сумма налога определялась доходностью и стоимостью облагаемого имущества. К 1888 году подушный налог был окончательно отменен.

С началом оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке сельскохозяйственных земель в целях налогообложения. С 1870 года началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества, в ходе которого были проведены работы по оценке городской недвижимости.

Самый первый российский «Закон об оценке» был подписан императором Александром III в 1893 году. Этот закон возложил организацию, финансирование и проведение оценочных работ на специальные губернские и уездные оценочные комиссии [3, с. 257].

Историки отмечают, что к концу XIX века российская методология оценки была настолько профессиональной, что американским и европейским коллегам удалось достичь такого уровня только в 60–70-е годы XX века.

В начале XX века в России проводилась активная работа по переоценке недвижимого имущества. В 1901 году была проведена первая массовая переоценка, в 1910 году — переоценка основных производственных фондов. Планировавшаяся переоценка недвижимости в 1914 году не состоялась в связи с началом Первой мировой войны. Переоценка недвижимого имущества в России проводилась один раз в десять лет. К 1917 году в России сложилась целостная система оценки, отражающая реальную рыночную цену объектов недвижимости.

После 1917 года вместе с ликвидацией частной собственности на землю и имущество интерес к оценочной деятельности был утрачен. Оценка в СССР была связана, прежде всего, с переоценкой основных производственных фондов, с эффективностью использования основных средств государственными предприятиями. В советский период в истории России в течение более семидесяти лет оценочная деятельность фактически не развивалась. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Функции по решению практически всех вопросов, связанных с инвентаризацией, оценкой, переоценкой и регистрацией основных фондов были возложены на региональные отделения Бюро технической инвентаризации и земельного кадастра [3, с. 258]. С 1 января 1923 года с изданием Земельного кодекса РСФСР, запрещающего продажу земли, свободный рынок купли-продажи законодательно ограничивался.

Следует отметить, что в советский период была создана система нормирования, широко использующаяся и сегодня. С ее помощью модифицированы методы затратного подхода к оценке, возникшие еще в дореволюционной России. Эти изменения внесли существенный вклад в оценку бизнеса.

Современный российский этап развития оценочной деятельности начался с первых дней развития рыночной экономики. Объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности. Возрождение оценочной деятельности в России относится к 1992–1993 годам, когда вновь возникла необходимость в оценочной деятельности в связи с проведением приватизации имущества и началом рыночных отношений в стране [6, с. 6].

В это время была организована первая профессиональная организация — Российское общество оценщиков (РОО). Осенью 1993 года Институт экономического развития (ИЭР) провел в Санкт-Петербурге первый семинар по оценки недвижимости. За основу брался опыт зарубежных стран, главным образом США. Лекции читали зарубежные оценщики. Затем были открыты курсы, обучающие оценке, на которых в качестве лекторов выступали российские специалисты, окончившие курсы ИЭР.

Оценка в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц, затем добавились стандарты профессиональных организаций. Поэтапно в России произошло формирование методологической основы оценки и нормативно-правовой базы оценочной деятельности, были приняты соответствующие нормативные акты, закон об оценочной деятельности и разработаны стандарты оценки, создана инфраструктура рынка оценочных услуг.

В 1995 году была проведена первая переоценка основных фондов с участием независимых экспертов-оценщиков. Этот этап характеризуется формированием системы профессиональных кадров при оценке.

Период с 1996 по 1998 годы характерен закреплением за оценочной деятельностью статуса профессиональной. Были утверждены должность «оценщик (эксперт по оценке имущества)» и должность «оценщик интеллектуальной собственности». 16.07.1998 был принят Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действующий в настоящее время. В период с 1998 по 2006 годы произошло усиление государственного регулирования оценочной деятельности, выраженное в форме лицензирования. Однако система лицензирования просуществовала менее года и была отменена.

С середины 90-х годов прошлого века независимая оценка стала явлением экономической жизни и все активнее использовалась органами власти в управлении государственным и муниципальным имуществом. В 2006 году было положено начало саморегулированию оценочной деятельности в России. Период с 2006 по 2008 годы характеризуется как этап укрепления основ саморегулирования оценочной деятельности. Во второй половине 2007 года были зарегистрированы все действующие в настоящее время Саморегулируемые организаций оценщиков (СРОО). Вместе с этим активная работа по развитию оценочной деятельности проводилась и на государственном уровне. Минэкономразвития России были утверждены стандарты оценки, действующие в настоящее время [3, с. 259].

За последние десятилетия существования оценочной деятельности произошло много событий, связанных с реформированием системы налогового законодательства, введением кадастровой стоимости объектов налогообложения, принадлежащих юридическим и физическим лицам. Это стало следующим важным этапом в развитии оценочной деятельности, так как затронуло интересы практически всех собственников.

Оценочная деятельность изменялась и преобразовывалась вместе с социально-экономическими изменениями России и сформировалась в самостоятельную сферу деятельности в экономике. В настоящее время оценочная деятельность — это сложная и прогрессивная наука, развивающаяся по мере возрастания к ней требований со стороны государства и собственников объектов оценки, что делает ее важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике страны.

Исходя из всего сказанного, можно заключить, что отечественная оценка существует несколько столетий, на протяжении которых формировались различные ее виды, формы, подходы и методы. Применяемые ранее стандарты оценки послужили прототипами современных организационно-методических основ оценочной деятельности. Пройденный путь развития оценочной деятельности стал бесценным опытом, выявившим и определившим традиции и историческую судьбу ее развития с учетом особенностей России как государства. Исторический опыт, без сомнений, должен послужить основой дальнейшего развития системы оценки в России [3, с. 259].

Что же касается оценочной деятельности в мировом масштабе, то она имеет длинную историю. Упоминания об оценочной деятельности можно найти еще в древних источниках, имеющих законодательный характер. Первый опыт оценки восходит к залогам, которые применялись при кредитовании у народов Древнего Востока, Египта, Финикии, Вавилона.

Упоминания о первых зарубежных попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку. В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции, Австрии, Саксонии, Виртемберга, Пруссии [2, с. 52].

Принципы и методики оценки в странах с развитой рыночной экономикой были разработаны к сороковым годам XX столетия, и были основаны на экономической теории и практике. Следовательно, современная наука об оценке стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию.

Учитывая огромное значение независимой оценки для успешного функционирования и развития экономики, в пятидесятые годы в мировой практике появилась профессия оценщика, и с тех пор оценочная деятельность является самостоятельным видом бизнеса. Существуют международные стандарты оценочной деятельности. Оценщики объединяются в специальные организации на уровне региона, страны и международные [4, с. 10].

Подведя итог, можно сказать, что мировая оценочная деятельность, как отдельное явление в жизни общества, имеет глубокие корни. За свою историю она прошла путь от простой оценки движимого имущества и монетных систем до сложной выработки международных стандартов, формирования научного подхода, появления международных ассоциаций оценщиков, профессии оценщика и появлению связанных с этим институтов. Пройдя весь этот путь своего развития, оценка, как феномен, зажила своей жизнью. Сегодня ее присутствие необходимо в самых различных областях. Оценочная деятельность распространяется на экологию, ресурсы, международную политику, программы развития, бизнес, недвижимость и другие сферы деятельности. Оценка стала восприниматься не только как необходимый факт экономической жизни, но и как распространенное явление жизни политической и даже духовной. Растущее влияние оценочной деятельности во всех областях человеческой деятельности свидетельствует о ее огромном потенциале [2, с. 58].

Литература:

  1. Кащук И. В. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / И. В. Кащук. — Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2010. — 141 с.
  2. Лаптева Е. В. Оценочная деятельность: от истоков формирования к современности [Текст] / Е. В. Лаптева // Вопросы оценки. — 2012. — № 4. — С. 50–58
  3. Салтыков А. П. Исторический опыт оценочной деятельности России как основа организации системы оценки объектов недвижимости // [Электронный ресурс] / Молодой ученый. — 2010. — № 1–2 (13). — Т. 1. — С. 256–259. — Режим доступа: https://moluch.ru/archive/13/1169/ [дата обращения: 01.12.2021]
  4. Сердюкова И. Д. Теория оценки (теоретические основы оценочной деятельности) — Учебное пособие. — Брянск: Изд-во БИУиБ, 2009. — 35 с.
  5. Смирнова Н. В. Теория и практика оценочной деятельности / Н. В. Смирнова, С. М. Волостнов; Иван. гос.хим.-технол. ун-т: учеб. пособие. — Иваново — 2007. — 164с.
  6. Учебное пособие по дисциплине «Основы оценочной деятельности». / Под ред. к.э.н., доцента Косоруковой И. В. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. — 198 с.
Основные термины (генерируются автоматически): оценочная деятельность, Россия, недвижимое имущество, оценка, III, стандарт оценки, быль, независимая оценка, оценка недвижимости, экономическая теория.


Ключевые слова

оценка, недвижимость, налогообложение, оценочная деятельность, стоимость, имущество, оценщик, собственник, кадастры, стандарты оценки, саморегулируемые организации оценщиков, международные ассоциации оценщиков

Похожие статьи

Исторический опыт оценочной деятельности России как основа...

Одновременно с законом были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ для

С середины 90-х годов независимая оценка стала явлением хозяйственной жизни.

Оценка недвижимости — это деятельность специально уполномоченных лиц оценочной...

Оценка стоимости недвижимого имущества | Статья в журнале...

Оценка по рыночной стоимости объекта, которая может быть определена по цене недвижимость отчуждаемой на свободном рынке. Она является условной продажной рыночной ценой. В этом случае на цену сделки не оказывают влияние различные обстоятельства.

Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России

Процесс оценки объектов недвижимого имущества заключен в определении стоимости прав владельца на имущество. Для покупателя необходимо понимать, какова ценность для него данного объекта недвижимости и почему. Оценка объекта недвижимости важна для тех...

Правовое регулирование оценочной деятельности в России

Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских прав. Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающим в себя публично-правовые и частноправовые, экономические аспекты.

Экономическая оценка недвижимости | Статья в журнале...

Экономическая оценка недвижимости. Авторы: Матыцина Наталья Петровна, Грищенко Наталья Викторовна, Гончерова Наталья

Оценка зданий и сооружений на земельном участке производится с целью расчета затрат на их создание в рыночных ценах на дату оценки с...

Оценка стоимости объекта недвижимости на условиях...

Оценка объекта недвижимости и для клиента, и для банка формирует исходную оценочную стоимость. Клиент при этом может убедиться в целесообразности сделки, банк получает страховку от невозврата кредита, минимизируя тем самым риски.

Анализ и виды стоимости объектов недвижимости; факторы...

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности

Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Приказ

Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России. За основу оценки обычно...

Проблемы налогообложения недвижимого имущества...

Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) дает следующее определение: «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или...

оценка, рыночная стоимость предприятия, оценочная...

В зависимости от точки приложения определение «оценка» имеет несколько различных значений. В случае, если этот термин оказывается в контексте экономической теории, он давно уже стал основой прикладной экономической науки, призванной осуществлять процессы...

Похожие статьи

Исторический опыт оценочной деятельности России как основа...

Одновременно с законом были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ для

С середины 90-х годов независимая оценка стала явлением хозяйственной жизни.

Оценка недвижимости — это деятельность специально уполномоченных лиц оценочной...

Оценка стоимости недвижимого имущества | Статья в журнале...

Оценка по рыночной стоимости объекта, которая может быть определена по цене недвижимость отчуждаемой на свободном рынке. Она является условной продажной рыночной ценой. В этом случае на цену сделки не оказывают влияние различные обстоятельства.

Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России

Процесс оценки объектов недвижимого имущества заключен в определении стоимости прав владельца на имущество. Для покупателя необходимо понимать, какова ценность для него данного объекта недвижимости и почему. Оценка объекта недвижимости важна для тех...

Правовое регулирование оценочной деятельности в России

Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских прав. Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающим в себя публично-правовые и частноправовые, экономические аспекты.

Экономическая оценка недвижимости | Статья в журнале...

Экономическая оценка недвижимости. Авторы: Матыцина Наталья Петровна, Грищенко Наталья Викторовна, Гончерова Наталья

Оценка зданий и сооружений на земельном участке производится с целью расчета затрат на их создание в рыночных ценах на дату оценки с...

Оценка стоимости объекта недвижимости на условиях...

Оценка объекта недвижимости и для клиента, и для банка формирует исходную оценочную стоимость. Клиент при этом может убедиться в целесообразности сделки, банк получает страховку от невозврата кредита, минимизируя тем самым риски.

Анализ и виды стоимости объектов недвижимости; факторы...

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности

Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Приказ

Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России. За основу оценки обычно...

Проблемы налогообложения недвижимого имущества...

Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) дает следующее определение: «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или...

оценка, рыночная стоимость предприятия, оценочная...

В зависимости от точки приложения определение «оценка» имеет несколько различных значений. В случае, если этот термин оказывается в контексте экономической теории, он давно уже стал основой прикладной экономической науки, призванной осуществлять процессы...

Задать вопрос