Редевелопмент территорий — это комплексная деятельность. Она направлена на изменение уже существующих построек на земельных участках, осуществляется с помощью больших финансовых вложений в реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудования и т. д., и результаты который приносят положительные финансовый, социальный и экологический эффект.
Промышленная зона — это зона, которая включает в себя промышленные города, участки отдельных промышленных предприятий, заводов и других производственных объектов.
Актуальность данной статьи обуславливается тем, что согласно последним данным, в Санкт-Петербурге промышленные зоны занимают около 20 тысяч гектар, это составляет 13.5 % от всей площади города. Все это в Петербурге называют «серый пояс». Сейчас в инвестиционное развитие вовлекается все больше промышленных зон, уже утверждена документация планировки для 3.5 тысяч гектар. Так, в действующем генеральном плане 37 из 57 промзон в Санкт-Петербурге должны подвергнуться преобразованию, а предприятия вынесены за черту города до 2020 года.
В историческом центре Санкт-Петербурга, который занимает около 6 тысяч гектар, расположено около 200 различных предприятий. Половина этой территории занята объектами, износ которых уже достиг 65–75 %, они занимают около 3 тысяч гектар и нуждаются в редевелопменте. Несмотря на большое количество промышленных территорий, нуждающихся в преобразовании, редевелопмент в Санкт-Петербурге развивается очень медленными темпами. Это обуславливается множеством препятствий, с которыми приходится сталкиваться девелоперам на пути к преобразованию промышленных зон.
Из-за многих факторов, таких как: высокая капиталоемкость, привязка к определенной территории, и других, инвестиционно-строительные проекты считаются достаточно уязвимыми в системе управления. Исходя из этого, проекты должны быть динамичными в управлении, чтобы обеспечивать качественную реализацию и необходимый уровень доходности и соответствовать принципам развития городских территорий. При всем этом, развитие промышленных зон в городах путем редевелопмента может быть полноценным и с позиции экономического развития земель и при условии взаимосвязанных решений проблем градостроительного характера, трудоустройства людей, охраны природы и преобразований социальной сферы.
Редевелопмент территорий — это комплексная деятельность, она направлена на изменение уже существующих построек на земельных участках, осуществляется с помощью больших финансовых вложений в реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудования и т. д., и результаты который приносят положительные финансовый, социальный и экологический эффект.
В этой системе понятия «устойчивость» реорганизуемых промышленных зон, оценивается, как совокупность девяти базовых категорий: [9]
‒ Качество внешней среды и комфорт;
‒ Качество планировки и качество отделки;
‒ Комфорт, экологические параметры;
‒ Качество санитарной защиты, при максимальной утилизации отходов;
‒ Рациональное водопользование;
‒ Энергосбережение и энергоэффективность;
‒ Экологичность объекта на каждом этапе жизненного цикла;
‒ Качество подготовки и управления проектом;
‒ Экономическая эффективность проекта;
Экономическая эффективность проектов, в итоге является главным ориентиром в определении устойчивости систем «Объект-окружающая среда».
Существует несколько вариантов перепрофилирования:
‒ Редевелопмент уже существующих зданий;
‒ Редевелопмент земель с возведением новых построек.
При первом варианте, лучше всего подходит перепрофилирования здания бывших заводов в лофт-проекты, так как специфические помещения заводов будет сложно применять для других видов деятельности.
Во втором варианте, все зависит от фантазии редевелопера. Тут можно построить:
‒ Торговый комплекс;
‒ Жилой комплекс;
‒ Бизнес центр;
‒ Отель.
На сегодняшний день масштабных, реализованных проектов редевелопмента в Петербурге достаточно мало. Большинство из этих проектов предполагают перенос предприятий загород. Этот процесс считается достаточно сложным и требует большой подготовительной работы. Такой процесс в среднем занимает 5 лет и включает в себя:
‒ Получение всех согласований;
‒ Подготовку новой площадки;
‒ Строительство новых мощностей;
‒ Перенос оборудования предприятия.
С 2008 года город задался целью создания креативных пространств. Самыми успешными подобными проектами можно считать «Этажи» и «Ткачи».
Многие специалисты сходятся во мнении, что на сегодняшний день редевелопмент промышленных зон в центре города является экономически выгодным. Такие объекты вполне могут конкурировать с новыми объектам по доходности. Особенно эта тенденция затрагивает наиболее привлекательные районы, где совсем не осталось пустых пятен под строительство. Это относится к петроградскому району, василеостровскому и центральному. Районом, где на данный момент реализовалось больше всего проектов редевелопмента, является Московский. Здесь общая площадь преобразований достигает 60 га. Далее идет Калининский (46 га), Невский (41 га), Адмиралтейский (30га). Проекты редевелопмента требуют очень крупных финансовых затрат. Например, территория известного завода «Петмол» подверглась редевелопменту и место завода занял жилой комплекс «Времена года». Территория занимает 11 га и располагается на углу Московского проспекта и набережной Обводного канала. Строительство жилого комплекса, общей площадью 340 квадратных метров, оценивается в $400 млн. Так же, при осуществлении проектов редевелопмента инвестор должен обладать финансовыми возможностями в долгосрочной перспективе, пока проект редевелопмента не будет реализован, но к этому готовы не все. Из данных расчетов видно, что проект редевелопмента по предварительной оценке принесет прибыль и будет весьма выгодным. Это означает, что и вкладывать финансы в такие проекты целесообразно, однако прибыль от таких проектов будет не быстрая и инвесторы должны быть к этому готовы.
Изучение теоретических основ и практический анализ проектов редевелопмента позволили выявить основные проблемы реализации проектов редевелопмента промышленных зон и разобрать пути их решения.
‒ Препятствие в виде органов власти на пути к реализации проектов редевелопмента промышленных зон.
‒ Перебазирование промышленного предприятия.
‒ Плохое экологическое состояние земель.
1. Не так давно, администрация Санкт-Петербурга пересмотрела свою политику в отношении промышленных зон. Раньше власти были не против возведения жилых зданий и офисов на землях промышленных зон, теперь от этой политики решили отказаться. Было решено по максимуму сохранить функции промышленных зон «серого пояса» в Санкт-Петербурге.
Дело заключается в том, что промышленность Санкт-Петербурга приносит в государственный бюджет около 40 % от всех налоговых поступлений. Так же, по словам чиновников, даже если земли будут освобождаться, то их исходные функции будут сохранены в большинстве случаев. Так, на освободившихся участках будут строиться инновационные заводы. Такую политику относительно редевелопмента промышленных зон в Санкт-Петербурге уже начали реализовывать в конце 2014, начале 2015 года. Более 90 % обращений о переводе промышленных земель в общественно-деловые зоны или земли под жилую застройку, в комиссию по внесению изменений в Генплан, были отклонены или оставлены на дальнейшее рассмотрение. Несмотря на позицию властей, процесс редевелопмента не может полностью остановиться. Девелоперы продолжают работать с теми участками, назначение которых были изменены ранее. Эту проблему можно решить, если власти пересмотрят ориентацию города и уделят больше внимания туризму. В этом случае, можно было бы компенсировать доходы от промышленных предприятий в Санкт-Петербурге за счет доходов от туризма. Санкт-Петербург — исторический город, с большой историей, множеством памятников, музеев. На данный момент, в Петербурге расположилось около 4000 объектов культурного наследия. Из них 40 % — это памятники истории федерального значения, а исторический центр и памятники, расположившиеся в нем — объекты всемирного наследия ЮНЕСКО. Согласно статистике, в последние годы, доходы бюджета Санкт-Петербурга от туризма составляют 6–10 % от общего. Это в разы меньше, чем доход от производств, расположенных в черте города.
Правительство уже начало работу по развитию Санкт-Петербурга, как культурного центра, об этом можно судить по принятому постановлению «О государственной программе Санкт-Петербурга «Развитие сферы кульуры и туризма в Санкт-Петербурге» на 2015–2020 года (с изменениями на 3 февраля 2016 года)»
Помимо вышесказанного, стоит отметить, что на реставрацию объектов культурного наследия и памятников из бюджета Санкт-Петербурга выделяются не малые деньги. При этом доказано, что помимо естественного старения таких объектов, на их разрушение влияет атмосферное загрязнение. Это значит, что вредные выбросы заводов Санкт-Петербурга непосредственно влияют на физическое состояние памятников и значительно ускоряет их разрушение.
Если мнение властей по поводу сохранения промышленных зон в Петербурге поменяется, то возможно и проблема с согласованиями документов решиться сама собой.
При редевелопменте промышленных зон, застройщики и девелоперы сталкиваются с множеством проблем и, к сожалению, государство не стремится содействовать в упрощении этого вопроса. За счет этого, девелоперы находят более простой способ получения прибыли с меньшими проблемами. Из-за этого, процесс редевелопмента медленно развивается в нашей стране, а заводы по-прежнему занимают экономически выгодные территории Санкт-Петербурге и пагубно влияют на экологию города.
Несмотря на все это, небольшое количество проектов все-таки реализовалось и продолжат реализовываться, остается надеяться на поддержку со стороны властей этой области строительства.
Подводя итоги, можно сказать, что безусловно существует множество проблем при редевелопменте промышленных зон, но все они решаемы. Если уделять больше времени этому вопросу, то эта сфера деятельности будет развиваться, а интерес девелоперов расти.
Литература:
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации.
2. Постановление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий 18 октября 1996 г. N 1–38–4
3. Федеральный закон от 24.11.1996 N 132-ФЗ (ред. от 29.06.2015, с изм. от 02.03.2016) «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации».
4. Постановление от 17.06.2014 N 488 О государственной программе Санкт-Петербурга «Развитие сферы культуры и туризма в Санкт-Петербурге» на 2015–2020 годы.
5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
6. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020–1 (ред. от 24.12.1993) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»
7. Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 5 ноября 2996 года № АР-13\7746. Инструкция о порядке списания с учета пришедших в негодность защитных сооружений гражданской обороны.
8. СНиП Российской Федерации.
9. С. В. Грибовский Е. Н. Иванова Д. С. Львов О. Е. Медведева «Оценка стоимости недвижимости» 2005.
10. С. Н. Максимов «Экономика недвижимости. Учебник и практикум». 2016 г.
11. Бабенко Г. В. Проблемы реновации и возраждения исторического центра городов России. Вестник образования и развития науки Российской академии естественных наук. 2013. № 2. С. 66–67.
