О некоторых вопросах обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве залогом



В данной научной статье автор рассматривает залог как способ защиты прав участников долевого строительства. Анализирует действующее законодательство, рассматривает доктринальные источники, выявляет и предлагает решения проблем, связанных с залоговыми отношениями.

Ключевые слова: способы обеспечения исполнения обязательств, залог, законный залог, договор долевого участия в строительстве

Залог является основным способом обеспечения обязательств участников по договорам участия в долевом строительстве.

В настоящее время правовое регулирование залога охватывается следующими нормативными правовыми актами: Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) [1], Гражданским Кодексом РФ [2] и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3] (далее -Федеральный закон № 102-ФЗ). Однако учитывая положения ч. 9 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ следует согласиться с О. Р. Идрисовым, что «нормы Федерального закона № 214-ФЗ, регулирующие залоговые правоотношения в сфере долевого участия в строительстве, имеют приоритет над нормами ГК РФ и законодательства об ипотеке» [4, с. 29]. В этом случае следует рассматривать их как специальные нормы, являющиеся приоритетными над нормами общими.

Возникновение анализируемого способа обеспечения обязательств закреплено в Федеральном законе № 214-ФЗ. Как пишет С. А. Чернякова: «В науке гражданского права залог, возникающий не в силу договора между сторонами, а в силу императивных норм закона, называется законным залогом» [5]. Стоит отметить, что к залогу, как способу обеспечения обязательств и как способу возврата денежных средств отдается большее предпочтение перед другими способами обязательств. К тому же, в качестве залога охотнее принимаются земельные участки и иная недвижимость [6, с. 123–124].

Из ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что каждый участник долевого строительства в момент регистрации договора долевого участия в строительстве становится залогодержателем прав застройщика на создаваемый объект недвижимости и земельный участок, и, вследствие этого, застройщик будет являться залогодателем. Как справедливо отмечает О. А. Кузмина: «Отдельных самостоятельных залоговых правоотношений между залогодержателем и участником долевого строительства не возникает, а все участники долевого строительства являются фигурой одного залогодержателя, находящегося в залоговых отношениях с залогодателем» [7, с. 32].

При этом залогом обеспечивается: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Однако в юридической литературе преобладает мнение ученых, которые считают, что законный залог, возникающий в силу п. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ, недостаточно обеспечивает права залогодержателей [8, с. 16; с. 13]. Как пишут А. А. Пахаруков и В. Н. Белоусов: «Залог возникает в силу закона, но не блокирует действия недобросовестного застройщика по нецелевому распоряжению денежных средств дольщиков, а поручительство в долевом строительстве практически не применяется» [9]. И, как думается, правильно подмечает С. В. Зимнева: «Как правило, нецелевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, является причиной нарушения застройщиком срока передачи объекта участнику» [10, с. 21]. В качестве примера приведем следующую судебную практику: Постановление 14-го АСС от 27 апреля 2016 года по делу № А13–16120/2015 [11]; Решение АС Краснодарского края от 21 июля 2017 года № А32–12907/2017 [12]. Решить данную проблему возможно путем внесения изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ, т. е. закрепить в ст. 18 норму, предусматривающую невозможность застройщика распорядиться денежными средствами участников в целях, не предусмотренных п. 1 ст. 18 Закона.

Необходимо подчеркнуть, что договор аренды земельного участка не может быть расторгнут сторонами ранее, чем залог прав арендатора не прекратиться в силу закона. Как отмечает А. Ю. Хамов: «Пока передача всех квартир дома участникам долевого строительства не состоялась, невозможно погасить регистрационную запись о залоге. При этом в регистрационный орган должны быть представлены все передаточные акты на квартиры» [13, с. 122]. Действительно, подтверждение данного вывода можно найти в следующей судебной практике: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2016 года № Ф05–2301/2016 по делу № А41–50892/2015 [14]; Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 декабря 2015 года № Ф02–6265/2015 по делу № А69–370/2015 [15].

В настоящее время дискуссионным остается вопрос о судьбе земельного участка и объекта незавершенного строительства, которые являются предметом залога, в случае возникновения оснований для обращения взыскания. Правильно отмечает С. А. Чернякова: «При возникновении оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, составляющие предмет залога, законодательством не предусмотрено, как разрешается конфликт интересов между участниками долевого строительства, т. к. одни желают получить объект долевого строительства, другие — возврат денежных средств и возмещение убытков» [16]. Автор предлагает, в случае нарушения застройщиком своих обязательств налагать взыскание на заложенное недвижимое имущество, предварительно проведя собрание всех залогодержателей (дольщиков), на котором будет приниматься решение о дальнейшей судьбе предмета ипотеки (обратить на него взыскание или же дождаться завершения строительства).

Впрочем, на наш взгляд, такой подход не является решением проблемы, так как не все участники долевого участия могут обеспечить явку или явку своего представителя на собрание всех залогодержателей. Как думается, правильно подмечает А. Ю. Хамов, «целесообразней для принятия решения о судьбе ипотеки установить срок, в течение которого участники обязаны направить заявление с указанием своего мнения». Возможно, для этих целей необходимо будет выработать унифицированную форму бюллетеней. Такого рода «заочное собрание» позволит выяснить мнение большинства и принять соответствующее решение.

Таким образом, проведенное в рамках настоящей научной статьи исследование позволяет сделать следующие выводы.

1. Законный залог, установленный в соответствии с ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ, не обеспечивает выполнение главной обязанности застройщика перед участниками долевого строительства. Для решений указанной проблемы необходимо закрепить в ст. 18 норму, предусматривающую невозможность застройщика распорядиться денежными средствами участников в целях, не предусмотренных п. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ. Так, например, нововведенная ст. 18.2 Федерального закона № 214-ФЗ является одним из механизмов контроля действий застройщика по целевому распоряжению денежных средств участников долевого строительства. Теперь порядок совершения операций по расчетному счету застройщика проверяется на соответствии законности со стороны уполномоченного банка. В случае обнаружения несоответствия предоставляемого распоряжения застройщиком положениям ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ, уполномоченный банк (не позднее дня, следующего за днем предоставления распоряжения) должен уведомить уполномоченный исполнительный орган субъекта РФ об указанном факте. Таким образом, вышеуказанный механизм направлен исключительно на защиту прав участников долевого строительства и способствует ограничению свободы действий застройщика в части расходования целевых денежных средств.
2. В случае возникновения оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, которые являются предметом залога, для выяснения мнений о судьбе предмета ипотеки у участников долевого строительства разумнее установить срок, в течение которого дольщики должны направить заявление с указанием своего мнения застройщику. После произвести в определенный срок обработку мнений участников долевого строительства и на основе этого принять решение о судьбе предмета залога большинством голосов.

Литература:

1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации» (с посл. изм. и доп. от 29 июля 2017 г. № 267-ФЗ) // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. URL:http://www.pravo.gov.ru (дата обращения 15.09.2017).
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 29 июля 2017 г. № 259-ФЗ) // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. URL:http://www.pravo.gov.ru (дата обращения 15.09.2017).
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с посл. изм. и доп. от 03 июля 2016 г. № 315-ФЗ) // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. URL:http://www.pravo.gov.ru (дата обращения 15.09.2017).
4. Идрисов О. Р. Некоторые проблемы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве // Новейшие достижения и успехи развития юриспруденции. 2016. № 1. С. 29.
5. Чернякова С. А. Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов // Сервис в России и за рубежом. 2014. № 9 (56). URL: http://cyberleninka.ru/article/n/zaschita-prav-grazhdan-uchastvuyuschih-v-dolevom-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov (дата обращения: 16.09.2017).
6. См., например: Чефранова Е. А., Певницкий С. Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут. 2006. С. 123–124.
7. Кузьмина О. А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома // Закон. 2013. № 9. С. 32.
8. См., например: Бычков А. С. Защита от недобросовестного застройщика // ЭЖ-Юрист. 2013. № 48. С. 16; Маковская А. А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве// Хозяйство и право. 2005. № 9. С. 13.
9. Пахаруков А. А., Белоусов В. Н. Субъективные права и обязанности застройщика // Вестник ИрГТУ. 2014. № 6 (77). URL: http://cyberleninka.ru/article/n/subektivnye-prava-i-obyazannosti-zastroyschika (дата обращения: 10.11.2017).
10. Зимнева С. В. Ответственность застройщика за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства // Юрист. 2016. N 19. С. 21.
11. Постановление 14-го АСС от 27 апреля 2016 года по делу № А13–16120/2015 // База судебных актов, судебных решений и нормативных документов «Судебные и нормативные акты РФ» [Электронный ресурс]. URL:http://sudact.ru/arbitral/doc/jG3vJ9BNhlJj/ (дата обращения: 18.09.2017).
12. Решение АС Краснодарского края от 21 июля 2017 года № А32–12907/2017 // База судебных актов, судебных решений и нормативных документов «Судебные и нормативные акты РФ» [Электронный ресурс]. URL:http://sudact.ru/arbitral/doc/sEvg33gXnBHK/ (дата обращения: 18.09.2017).
13. Хамов А. Ю. Залог и поручительство, как способы защиты прав участников долевого строительства // Современная наука: актуальные проблемы теории и практики. 2017. № 8. С. 122.
14. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2016 года № Ф05–2301/2016 по делу № А41–50892/2015 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 декабря 2015 года № Ф02–6265/2015 по делу № А69–370/2015 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Чернякова С. А. Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов // Сервис в России и за рубежом. 2014. № 9 (56). URL: http://cyberleninka.ru/article/n/zaschita-prav-grazhdan-uchastvuyuschih-v-dolevom-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov (дата обращения: 10.11.2017).