Ценообразование, как фактор развития девелоперской деятельности коммерческой недвижимости в инвестиционно-строительной сфере

За последние годы в Российской Федерации произошли значительные преобразования в области ценообразования и оценки стоимости инвестиционных проектов и программ. Раз­витие рыночных отношений в России предопределило необходимость разработки современ­ной методологии ценообразования и управления стоимостью в строительстве с учетом пере­дового мирового опыта и международных стандартов. На решение данной проблемы направ­лены усилия многих ученых и практиков. В самом начале мне хотелось бы сказать о пробле­мах системы ценообразования в девелоперской деятельности нашей страны, рассмотреть ор­ганизационно-экономические проблемы снижения стоимости инвестиционно-строительных проектов, в том числе за счет повышения эффективности конкурсного отбора инвесторов, подрядчиков и поставщиков ресурсов. [1.c 12] Попытаемся определить, на мой взгляд, наибо­лее острые проблемы в области ценообразования:

1. Необходимость определения оптимальной сметной стоимости строительства в составе инвесторских смет, конкурсной документации заказчиков и подрядчиков капитального строительства с учетом наиболее рациональной продолжительности и эффективности реализации инвестиционных проектов и программ;

2. Необходимость повышения достоверности, прежде всего, прогнозной оценки стоимос­ти строительства в составе прединвестиционной документации, а также на ран­них стадиях проектирования;

3. Необходимость преемственности сметных расчетов на различных стадиях разработки и реализации инвестиционных проектов и программ;

4. Необходимость постоянного совершенствования элементной сметной нормативной базы, учитывающей разнообразные технологии строительства, региональные особенн­ости, новые строительные машины и механизмы, средства малой механизации, мате­риалы, конструкции и оборудование;

5. Необходимость создания принципиально новой укрупненной сметной нормативной базы, основывающей, прежде всего, на натуральных показателях физических объемов работ, трудоемкости, машино- и материалоемкости на единицу мощности строитель­ной продукции по объектам-представителям и регионам, которая должна являться основой для разработки соответствующих удельных стоимостных показателей;

6. Необходимость разработки более эффективных информационных технологий, которые обеспечивают не только огромную переработку ин- формации для конкретного поль­зователя в корпоративном масштабе, но и информационную совместимость всех участников инвестиционного процесса, обеспечивающую обмен сметной информации не только в локальных, но региональных вычислительных сетях.

Исследуя обозначенные выше проблемы, на мой взгляд, следует обратиться к зарубежному опыту, к опыту развитых европейских стран, а так же основам ценообразования Нового света. В первую очередь необходимо показать необходимость и пути совершенствования сметно-нормативной базы в нашей стране, а так же определить механиз­мы оценки стоимости строительства в составе прединвестиционной, проектной, конкурсной, контрактной и производственной документации. К числу таких механизмов можно отнести методики прогнозной оценки стоимости строительства объектов, базирующиеся на ресурсн­ом, ресурсно-индексном и базисно-индексном методах, обеспечивающих значительное повы­шение точности и преемственности сметных расчетов.

В современных условиях развития экономики России непременным условием при­влечения средств зарубежных и отечественных инвесторов является представление досто­верных сметных расчетов обоснования затрат по инвестиционным проектам и програм­мам. Вместе с тем данное требование в большей степени реализуется на практике для рос­сийских проектов с участием зарубежных инвесторов. Объемы отечественных инвести­ций, особенно выделяемые на капитальное строительство из федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ, зачастую определяются весьма приближенно без должного обос­нования. Известно, что в передовой мировой практике ценовая политика в строительстве регулируется на федеральном уровне при активном участии региональных органов смет- ного ценообразования, инвесторов, заказчиков, подрядчиков и других участников инвести­ционного процесса. Это относится, во-первых, к сметной нормативной базе, которая долж­на отражать объективно необходимые затраты на создание строительной продукции в за­висимости от видов инвестиционных проектов, региональных и других условий их реали­зации. Во-вторых, к содержанию и порядку разработки сметной документации на строи­тельство и реконструкцию зданий и сооружений различной отраслевой направленности. В-третьих, к методологии сметных расчетов на прединвестиционной, предпроектной, проектной и производственной стадиях управления инвестиционно-строительными проек­тами. В-четвертых, к методологии и организации мониторинга текущих цен на все виды ресурсов и, прежде всего материальных, которые составляют основную долю сметной стои­мости строительства. В-пятых, к интегрированной информационно-аналитической си­стеме ценообразования и сметных расчетов, обеспечивающей увязку и автоматизирован­ный обмен сметной информации между участниками инвестиционного процесса.

Обоснование цены является одним из важнейших вопросов при строительстве, ре­конструкции и техническом перевооружении предприятий, зданий и сооружений, а так­же продвижением (продажей) на рынке самой строительной продукции или выпускаемой на созданных основных фондах продукции (услуг). Государственная ценовая политика в строительстве должна базироваться на двух основных принципах. Во-первых, объективно необходимых затрат на строительство. И, во-вторых, определенных правилах расчета и оп­тимизации цен с учетом спроса и предложений на рынке.

В мировой практике цена продукции включает в себя себестоимость продукции, прибыль и прочие затраты. Вместе с тем ценообразование строительной продукции имеет существенные особенности, главными из которых являются:

1. Цены на строительство, реконструкцию и техническое перевооружение предприя­тий, зданий и сооружений носят индивидуальный характер. Это связано с тем, что строительная продукция территориально закреплена, учитывает различные природ­но-климатические, градостроительные и другие условия строительства объектов. В связи с этим их стоимость определяется на основе индивидуальных сметных расче­тов;

2. Высокий уровень материалоемкости, определяющий необходимость эффективного мониторинга текущих цен на материальные ресурсы и оптимизации выбора их по­ставщиков;

3. Значительная продолжительность жизненного цикла, усложняющая систему цено­образования в строительстве, а также вызывающая необходимость оптимизации цены в зависимости от эффекта и сроков реализации проекта;

4. Использование при строительстве различных типов объектов много- образных тех­нологий строительства и широкой номенклатуры материально- технических ресур­сов, влияющих на значительные масштабы нормативной базы ценообразования, не имеющей аналогов ни в одной отрасли материального производства;

5. Постоянное воздействие атмосферно-климатических факторов в условиях кругло­годичного производства строительно-монтажных работ на открытом воздухе и зна­чительных площадях;

6. Дополнительные производственные издержки, связанные с особыми условиями строительства линейно-протяженных объектов, морских и других сооружений.

Стоимость строительства, идентифицирующая технико-экономические затраты на создание коммерческих проектов, рассматривается в увязке с текущими затратами на его реализацию при расчете экономической эффективности проекта. Стоимость инвестици­онного проекта, в том числе строительства, рассчитывается в интересах инвесторов, заказ­чиков и подрядчиков на четырех стадиях управления:

-предпроектной;

-разработки проекта;

-реализации проекта;

-заключительной.

На первой стадии с целью принятия решений об инвестировании проектов в зависимости от его эффективности. На второй стадии с целью определения договорных цен и заключе­ния контрактов с подрядчиками. На последующих стадиях с целью проведения взаиморас­четов между участниками инвестиционного процесса, анализа соотношения фактических и плановых затрат, расчета фактической эффективности проектов.

Идентификация стоимости строительства на четырех стадиях управления инвестицион­ным проектом осуществляется с различной степенью точности в зависимости от полноты исходных данных и применяемой нормативной базой.

[1. с 29]Инвестиционные затраты включают в себя:

1. Затраты на разработку предпроектной документации в виде обосно- ваний инвестиций, бизнес-планов, инвестиционных предложений и других документов;

2. Затраты на разработку проектной документации. В общем случае для наиболее крупных проектов они включают в себя затраты на инвестиционный проект, конкурсную докумен­тацию и рабочую документацию;

3. Затраты на выполнение обязательств по реализации инвестиционных проектов их застройщиками и заказчиками;

4. Затраты на строительство, включающие стоимость подрядных работ, приобретения и монтаж оборудования и прочих затрат (компенсаций) заказчика.

г
де: СЗ.б -затраты на приобретение земельного участка;

Сп. б - стоимость работ подготовительного периода и подготовительных работ;

СПР.б - стоимость проектных работ;

СИЗ.б - стоимость изыскательских работ;

СеМР.б - стоимость строительно-монтажных работ;

Со - стоимость оборудования;

СПРОЧ.б - стоимость прочих работ.

Методика сметных расчетов.

[3.]А теперь немного о сметной стоимости строительства. Сметная стоимость строительства складывается из расчетной стоимости ресурсов и услуг, используемых в строительном процессе. Стоимость каждого ресурса в общей плановой сметной стоимости строитель­ства определяется характеристиками двух показателей: ве­личиной потребности в ресурсе на объекте и текущей ценой этого ресурса:

С= П×Ц; (1)

где: С – стоимость ресурса или услуги в процессе строительства;

П – потребность в ресурсе для выполнения всех работ на объекте;

Ц – текущая цена ресурса на региональном рынке.

Потребность в любом строительном ресурсе (труда, машин, материалов, транспорта, управления, услуг) в планировании стоимости строительства можно определить двумя способами: нормативным – по сметным нормам и объемам сметных работ и проектным (ресурсным) – по чертежам, проектам, справочным материалам.

Нормативный способ определения потребности в ресурсах

Пнр=Нсм×Осм; (2)

где: Пнр – нормативная потребность в ресурсе по объекту строительства;

Нсм – нормы расхода ресурса в сметно-нормативной базе для перечня сметных процес­сов;

Осм – объемы работ по сметным строительным процессам.

Сметная потребность ресурсов, рассчитанная нормативным методом, определяется по объекту строительства однозначно, без вариантов. Описание технологии на конкретном объекте строительства выполняется применительно к перечню рабочих процессов, вклю­ченных в сметно-нормативные базы, для которых по специальным правилам и методам разработаны нормы расхода ресурсов (для специальной сметной номенклатуры), а объемы работ постоянны и зафиксированы проектом строительства.

Нормативный метод предусматривает применение в сметном планировании норм расхода ресурсов на строительные работы, принятые по данным действующим сметно-норматив­ных баз: – ЭСН-84; СНиР-91; ГЭСН-2001.

Проектный (ресурсный) способ определения потребности в ресурсах

Ппр =→проект; (3)

где: Ппр – потребность в ресурсе, определяемая прямым счетом по чертежам, проектам, производственным нормам и любым справочникам, кроме сборников сметных норм.

Проектная потребность ресурса является динамической оценкой, которая, по мере накоп­ления информации из разных источников, постоянно корректируется и уточняется, и в итоге устанавливается максимально объективное и точное количество данного ресурса (в специфицированной рыночной номенклатуре) на возведение объекта, адекватное фактическому расходу в реальных условиях строительства.

Проектный (ресурсный) метод предполагает применение в сметных расчетах потребности справочных показателей из любых доступных источников, кроме сметных норм: специфи­кации по чертежам, потребность по проекту, данные объектов-аналогов; фирменные, мест­ные и общие (ЕНиР, ОПНРМ) производственные нормы расхода ресурсов на строительные работы.

Текущие сметные цены на строительные ресурсы

Цена любого ресурса в сметном расчете стоимости предстоящего строительства устанав­ливается двумя способами: в текущем уровне (текущая цена) и в базисном уровне с индек­сацией (базисно-индексная цена).

Текущие цены на строительные ресурсы (Цтек) определяются в специфицированной ры­ночной номенклатуре, аналогично названиям ресурсов, выделенных при расчете проект­ной потребности. Рыночные текущие цены принимаются по данным отпускных цен произ­водителей и поставщиков на региональном рынке строительных ресурсов на дату (пери­од) расчета сметы.

Текущие цены являются динамическим показателем в расчетах стоимости строительной сметы, т.к. определяются по данным регионального мониторинга цен и устанавливают на каждый момент времени максимально точную и достоверную оценку стоимости строи­тельного ресурса.

Базисные цены (Цбаз) принимаются для всех ресурсов по специальной сметной номенкла­туре, установленной в сметно-нормативных базах на дату их утверждения. Текущая цена ресурса для включения в сметный расчет в этом случае определяется умножением базис­ной цены этого ресурса на индекс пересчета цен в текущий уровень:

Цтек=Цбаз×Итек; (4)

где: Птек – текущая цена ресурса;

Цбаз – базисная цена ресурса;

Итек – индекс пересчета базисных цен в текущий уровень.

Текущие индексы пересчета цен разрабатываются не для каждого ресурса по сметной но­менклатуре, а для укрупненных номенклатурных групп ресурсов, видов ресурсов, работ и сметных затрат по объекту в целом.

Базисные цены статичны и привязаны к прошлому периоду, а индексы пересчета значи­тельно усреднены и укрупнены и применяются не к конкретным ресурсам, а уже к базис­ной стоимости комплексов работ, конструктивных элементов, разделов сметы в общей ба­зисной стоимости строительства объекта.

Практика сметного ценообразования выработала основные приемы и методы разработки строительных смет при планировании сметной стоимости строительства: нормативный, проектный и базисно-индексный методы сметного расчета.

[3.]Нормативный метод разработки строительных смет

С=Пнр×Цтек; (5)

Нормативный метод разработки строительных смет использует показатели потребности в ресурсах (Пнр), рассчитанные по сметным нормам и объемам работ, а цена ресурсов при­нимаются в текущем уровне цен (Цтек) по данным регионального мониторинга стоимости ресурсов.

Используемые при разработке сметной документации сметно-нормативные базы определя­ют формат сметного расчета: 1984 г. – Сметная база ЭСН-84, ЕРЕР-84; 1991 г. – Сметная база СНиР-91; 2000 г. – Сметная база ГЭСН-2001, ФЕР-2001, ТЕР-2001.

Нормативный метод самый распространенный способ сметных расчетов, т. к его примене­ние упрощает описание технологии строительства по ограниченному перечню работ в сметно-нормативных базах. Повышенная неопределенность в расчете потребности компенсируется максимально возможной точностью выбора текущих цен для ресурсов по данным регионального рынка.

Нормативный метод упрощает форму расчета и сокращает время разработки сметной до­кументации. Нормативный метод разработки строительных смет используется во всех ав­томатизированных программных продуктах сметных расчетов в строительстве.

Точность и обоснованность расчета стоимости строительства нормативным методом ниже, чем в проектном расчете, вследствие применения усредненных показателей сметных норм расхода ресурсов по специальной сметной номенклатуре.

Проектный (ресурсный) метод разработки строительных смет

С=Ппр×Цтек; (6)

Проектный метод сметных расчетов использует потребность в ресурсах (Ппр), полученной по проектным данным и текущие цены (Цтек) регионального рынка стоимости строитель­ных ресурсов.

Плановая стоимость строительства, рассчитанная проектным методом, является самым точным и обоснованным расчетом сметной стоимости строительства, но требует высокой квалификации работников, постоянно действующей системы мониторинга региональных цен и значительного времени на разработку сметной документации. Проектный метод сметного расчета целесообразно использовать на последних стадиях определения и согла­сования цены строительства, когда уже собрана и проверена информационная база сметно­го расчета.

Метод применяется при разработке исполнительных (детальных) смет подрядчика с утвер­ждением их заказчиком. В соответствии со ст. 709 Гражданского кодекса РФ только такая сметная документация, закрепленная в договоре, является обязательной для исполнения всеми участниками строительного проекта и становится нормативно-правовой базой во взаимоотношениях субъектов строительства, при решении проблем, возникающих в про­цессе реализации проекта.

Базисно-индексный метод разработки строительных смет

С=Пнр×Цбаз×Итек; (7)

В базисно индексном методе сметного расчета используется потребность в ресурсах (Пнр), рассчитанная по сметным нормам и объемам сметных работ, а цена ресурсов при­нимается по базисным ценам (Цбаз) с индексами пересчета (Итек) в текущий уровень цен.

Вариант метода – определение стоимости строительства с использование базисных расце­нок (Рсм) на сметные работы.

Рсм=Ннр×Цбаз; (8)

Сметные расценки формируются в составе сметно-нормативных баз по сметным нормам расхода ресурсов (Ннр) на единицу сметной работы и базисным ценам (Цбаз) на ресурсы сметной нормы. Сметные расценки в настоящее время разработаны в сметно-норматив­ных базах: – ЕРЕР-84; СНиР-91; ФЕР-2001, ТЕР-2001.

В расчетах сметной стоимости базисно-индексным методом с применением сметных рас­ценок используются объемы сметных работ (Осм) и индексы пересчета (Итек) базисной стоимости в текущий уровень цен:

С=Рсм×Осм×Итек; (9)

Сметная стоимость строительства, рассчитанная по сменным расценкам, приводится к те­кущему уровню цен с помощью укрупненных и приблизительных индексов для видов ра­бот, конструктивных элементов и объектов в целом. В тоже время это самый быстрый и простой способ расчета сметной стоимости, не требующий высокой квалификации испол­нителей.

Базисно-индексный метод дает приблизительные и неопределенные по точности результа­ты в планировании стоимости строительства. Метод применяется в предварительных, ори­ентировочных расчетах обоснования инвестиций, концептуальных сметах и при определе­нии сметной стоимости на этапах преддоговорного конкурсного отбора исполнителей строительных работ.

Подводя итог, хочется сказать, о том, что в условиях современных рыночных отно­шений, когда инвестиционно-строительная сфера развивается крайне быстро, и зачастую участники инвестиционного процесса не видят ничего, кроме баснословных прибылей, все же хочется обратить внимание на то, что ценообразование в строительстве постепенно увядает. Составление локальных смет уходит в прошлое и все стараются работать по твердой договорной цене. При подобных условиях мы потеряем полноценную отрасль ценообразования, а как следствие потеряем контроль над всем процессом инвестиционно-строительной деятельности. Уже сейчас многие региональные, да и федеральные центры по ценообразованию и разработке расчетных индексов претерпевают серьезные реформы. Мне очень хочется, чтобы наше общество не совершало таких серьезных ошибок, а строительная деятельность процветала и развивалась, как прежде.

Литература:

1. Системные подходы к определению цен и управление стоимостью в строительстве. Резниченко В.С., Ленинце Н.Н.

2. Девелопмент в недвижимости. М. А. Федотова, Т. В. Тазихина, А. А. Бакулина

3. http://cmet4uk.ru/

4. Девелопмент торговой недвижимости в России Кульц К., Матюшина Т., Панфилов А.

5. Зарубежный опыт управления инвестиционными проектами и программами. Резниченко В.С.