В течение последних двух десятилетий в центре Москвы и других старинных городов проводилась реконструкция. Центр Москвы продолжает уплотняться за счет строительства офисных и жилых зданий, что сопровождается увеличением притока автомобилей к центру и транспортными заторами [1-3]. Экономическое развитие сопровождалось значительным ростом цен на недвижимость. Крупные инвесторы покупают квартиры в историческом центре Москвы, выполняют евроремонт с перепланировкой, нередко с целью сдачи квартир в поднаем. Квартиры на первых этажах выводят из жилого фонда и превращают в офисы. Этот процесс сопровождается переселением прежних жителей. Принятию решения о смене места жительства способствовали слухи о предстоящем сносе или капитальном ремонте с выселением, а также часто повторяемые фразы вроде: «Деревянные перекрытия сгнили» или «канализационные трубы забиты ржавчиной и требуют замены». При этом используется неосведомленность жителей в технических вопросах. Гниение деревянных частей зданий может быть полностью предотвращено, если исключить их увлажнение. В Западной Европе сохраняется большое количество домов XVIII века и старше с деревянными несущими конструкциями. Для оправдания капитальных ремонтов и реконструкций муссируется тема «грибка», который якобы растет в старых зданиях и выделяет вредные для жителей вещества, что не соответствует действительности [3]. На самом деле, именно евроремонты способствуют росту плесени в старых домах, поскольку протечки долгое время остаются незаметными под современными покрытиями. В условиях частых протечек предпочтительны бумажные обои и меловая побелка: на них протечки видны сразу. Что касается засорения канализационных труб, то частой причиной этого в наши дни служит строительный мусор от евроремонтов, в особенности, куски плитки, попадающие в канализационный стояк при замене унитаза недостаточно профессиональными исполнителями.
Рис. 1. Реконструкция квартиры на первом этаже старого дома под офис. Мусор попадает в унитаз, которым пользуются строители. Впоследствии имели место засоры канализации и затопления расположенных выше квартир.
Известны случаи, когда засорение канализационного стояка куском плитки вызывало многократные затопления квартир канализационным содержимым. Механизмы возмещения ущерба функционируют в таких случаях неэффективно, домоуправления нередко избегают конфликтов с крупными инвесторами. При возмещении ущерба страховыми компаниями, архитектурно-историческая ценность поврежденной квартиры и возможные расходы на реставрацию (например, лепнины на потолке после повторных протечек) в расчет не принимаются. Новые владельцы по своему усмотрению производят «евроремонты», реконструкции подъездов и лестничных клеток, не считаясь с тем, что при этом видоизменяется подлежащий охране интерьер. Владельцы недвижимости пока недостаточно осознают хорошо известный архитекторам факт, что подлинный облик старинных зданий имеет более высокую эстетическую, историческую, и, соответственно, коммерческую ценность по сравнению с псевдотрадиционной имитацией или современным интерьером в старом доме. При постоянной заботе о памятнике архитектуры необходимости реставрации вообще не возникает; требуются только меры консервирующего и косметического характера.
В домах появляются «инициативные группы», которые манипулируют жителями с целью расторжения имеющихся соглашений с управляющими организациями (домоуправлениями, ДЕЗ) и создания товариществ собственников жилья (ТСЖ). Инициативные группы прибегают к незаконным приемам: под разными предлогами собирают деньги без выдачи квитанций, а также собирают подписи на чистых листах бумаги: «Распишитесь, что мы пригасили Вас на собрание»; «Распишитесь, что Вы сдали деньги» и т.п. Собранные таким путем подписи могут использоваться, например, для получения разрешений на размещение офисов и магазинов в подвальных помещениях, вопреки Ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно Ст. 36 Жилищного Кодекса, подвалы, при наличии в них инженерных коммуникаций, находятся в общей собственности владельцев квартир. Согласие на размещение офисов у владельцев квартир никто не спрашивает, а плата за техническое обслуживания не снижается, несмотря на увеличение нагрузки на инженерные коммуникации за счет новых пользователей. Более того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 392 от 30 июля 2004 года, в число работ, выполняемых бесплатно за счет ежемесячной платы за техническое обслуживание, входит установка, замена и восстановление внутренней системы отопления и водоснабжения, в том числе, запорно-регулирующей арматуры на внутриквартирной разводке. Вопреки названному постановлению, эти работы часто бесплатно не выполняются, а квитанции за полученные суммы жильцам не выдаются. Согласно Статье 137 Жилищного Кодекса, ТСЖ вправе определять смету расходов на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, а также устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника на основе принятой сметы. В соответствии с этой формулировкой, жителей можно обязать оплачивать реконструкцию дома, который они хотели бы сохранить в первоначальном облике.
В связи с наплывом мигрантов и развитием международного экономического сотрудничества, растут цены на сдаваемое жилье. Все больше квартир и комнат в центре города сдаются поднанимателям. Сдача жилья в поднаем, даже если она производится законно с уплатой налогов, связана с рядом нерешенных вопросов. При отсутствии поднанимателей сдаваемые квартиры часто пустуют. В случае протечки или другой аварии хозяев бывает трудно найти. Вскрытие железной двери при аварии занимает много времени. Домоуправления и управляющие компании стараются избегать вскрытия дверей, по-видимому, также в связи с тем, что многие квартиры находятся на охране. Охранные фирмы не выдают ключи никому кроме хозяев даже в случае аварии, предлагая обращаться в аварийную службу. Разумным решением было бы обязательное оставление ключей в домоуправлении при длительном отсутствии жильцов в квартирах.
Следует упомянуть также предлагаемый Мосгорнаследием на подпись владельцам квартир в домах, признанных памятниками архитектуры или объектами культурного наследия, под угрозой административной ответственности в случае отказа, стандартный текст «Охранного обязательства собственника объекта культурного наследия». Согласно этому документу, под угрозой санкций вплоть до отчуждения собственности, владельцы квартир должны «выполнять за счет собственных средств силами специализированных лицензированных организаций ремонтно-реставрационные, противоаварийные и иные работы по сохранению Объекта». Соответственно, владельцев квартир можно обязать выполнять ремонтно-реставрационные работы в связи с повреждениями, возникшими не по их вине. В своем письме в Мосгорнаследие мы отметили, что, согласно вышеупомянутому Постановлению № 392 от 30 июля 2004 г., ремонтные, противоаварийные и другие названные в этом Постановлении работы должны выполняться бесплатно Управляющей организацией (ДЕЗ) в счет ежемесячной платы за техническое обслуживание. Что касается реставрационных работ, то в соответствии с Федеральным Законом 73-ФЗ Об объектах культурного наследия от 24 мая 2002 года (Статья 13 пункт 1), они должны выполняться за счет федерального бюджета и внебюджетных поступлений. К внебюджетным поступлениям в первую очередь относятся средства, поступающие от расположенных в доме фирм и офисов. Следует отметить, что офисы иногда располагаются в квартирах без соответствующих разрешений и без уплаты налогов, что касается также сдачи жилья в поднаем и других видов предпринимательства, осуществляемого на квартирах. Средства, получаемые от расположенных в доме офисов и магазинов, могут быть направлены на ремонтно-реставрационные работы. Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия в его теперешней формулировке представляет собой, по сути дела, инструмент давления на коренных жителей исторического центра города с целью побудить их к продаже квартиры и смене места жительства. При этом Мосгорнаследие не принимает мер против капитальных ремонтов, перепланировок квартир и реконструкции исторических зданий с искажением исторического облика и утратой подлинности подлежащих охране элементов. Следует отметить, что именно коренные жители в среднем наиболее заинтересованы в сохранении исторического облика зданий.
Рис. 2. Доходный дом М.И. Бабанина, 1912-1913 гг. (Климентовский переулок д. 6), признанный объектом культурного наследия. В подвалах и на первых этажах располагаются офисы и магазины; в некоторые из них пробиты отдельные входы через капитальную стену.
Рис. 3. Проект отдельного входа в офис, расположенный в квартире на первом этаже дома, показанного на Рис. 2.
В качестве примера можно привести дом № 6 по Климентовскому переулку в Москве (Доходный дом М.И. Бабанина, 1912-1913 гг., архитектор Э.К. Нирнзее), признанный объектом культурного наследия (Рис. 2). Дом представляет собой замечательный пример московской эклектики с элементами классицизма и модерна, является неотъемлемой частью исторического района Замоскворечье, немало пострадавшего от реконструкций и новостроек советского и послесоветского времени. Часть квартир на первом этаже переводят в нежилой фонд иногда с пробитием отдельных входов через капитальную стену (Рис. 2,3). Активисты "инициативной группы" проводит по данному вопросу собрания, обходят квартиры, собирают подписи под длинными посланиями в государственные учреждения. В прошлом те же лица агитировали за капитальный ремонт и реконструкцию здания, строительство дополнительных этажей (надстройки), собирали с жильцов деньги и подписи на пустых листах, которые, по-видимому, использовались для получения разрешений на размещение в подвалах офисов и магазинов, а также для собственного «избрания» старшими по дому и по подъездам. Очевидно, что инициативные группы действуют в интересах инвесторов, которые покупают в доме квартиры, производят перепланировки часто с повреждением соседних квартир. Своими письмами в государственные учреждения они только мешают их работе. Эти послания содержат нереальные требования (запретить перевод помещений в нежилой фонд и др.) и составлены таким образом, чтобы воспрепятствовать принятию решений в интересах жильцов дома. Помешать размещению фирм и офисов на первых этажах и в подвалах жилых домов в настоящее время невозможно; в этом также нет необходимости. Такое размещение, в принципе, не противоречит интересам жителей. Главное, чтобы денежные средства от размещаемых в доме фирм поступали не в карманы «активистов», а в управляющие организации (домоуправления), использовались в интересах жителей, а также для сохранения старинных домов. Размер поступлений должен быть определен договорами, доступными для ознакомления владельцам квартир. При этом должны платиться налоги. Пробивать отдельные входы в офисы и магазины через капитальные стены (Рис. 2,3) в домах-памятниках архитектуры недопустимо; однако посетители могут ходить в офисы через двери подъездов: в этом случае предприниматели будут следить за исправностью дверей и замков, за чистотой и порядком на первых этажах. В заключение следует отметить, что за активистами и новыми владельцами нередко стоят лидеры мигрантов, которые таким образом подбираются к московской недвижимости в ущерб интересам москвичей. Антирусская по своей сути деятельность прикрывается патриотической шумихой: не впервые в нашей истории. Таковы механизмы, ведущие к реконструкции исторического центра Москвы и других старинных городов, к утрате и искажению архитектурного наследия.
Литература:
Яргина З.Н., Яргин С.В. Два ядра вместо одного центра. Архитектура и строительство Москвы, 2009, № 3, стр. 54-58.
Яргин С.В. О механизмах реконструкции Москвы. Архитектура и строительство Москвы, 2011, № 1, стр. 41-45. http://annamoss.ru/o-mehanizmah-rekonstrukcii-moskvy
Jargin S. Moscow reconstruction: some mechanisms. Domus Magazine 2010; V. 934, p. 125-126. http://www.domusweb.it/en/news/m-i-babanin-s-apartment-house-ongoing-transformation/
Яргин С.В. Плесень в жилых помещениях: гигиенические и строительные аспекты. Украинский медицинский журнал, 2011, № 2(82), стр. 119-120. http://www.umj.com.ua/article/10737/plesen-v-zhilyx-pomeshheniyax-gigienicheskie-i-stroitelnye-aspekty